2022年注会税法重要知识点：房地产开发企业土地增值税清算

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房地产开发企业土地增值税结算

[章节]

第十章财产税法、契税法和土地增值税法-第三节土地税法

【知识点】房地产开发企业土地增值税清算

房地产开发企业土地增值税结算

土地增值税清算是指纳税人在满足土地增值税清算条件后，按照税法、法规及有关规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额。土地增值税政策，并填报土地增值税。清算申报表，向主管税务机关提供相关资料，办理土地增值税清算手续，结清房地产项目应缴纳的土地增值税。

（一）清算单位

1、土地增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位结算，分期开发的项目以分期付款为单位结算。

2、开发项目同时包括普通住宅和非普通住宅的，增加值分别计算。

(2) 清算条件

1、纳税人应进行LAT清算的三种情况：

(1)房地产开发项目全部竣工销售；

(2)房地产开发项目未竣工、已竣工的整体转让；

（3）土地使用权直接转让。

2、主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者虽然比例不超过85 %，剩余可售建筑面积已出租或自用；

（2）取得销售（预售）许可证三年仍未售罄的；

（三）纳税人申请注销税务登记，未办理土地增值税清算手续的；

（四）省级税务机关规定的其他情形。

(3) 结算时间

（一）符合土地增值税清算条件的项目，纳税人应当自满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算手续。

（二）税务机关要求纳税人办理土地增值税清算的项目，纳税人应当自收到税款之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。主管税务机关出具的清算通知书。

（4）非直销和自用房地产收入的确定

1、房地产开发企业将所开发的产品用于员工福利、激励、对外投资、分红、偿还债务、非货币性资产交换等，其所有权转让视为房地产销售。

按以下方法和顺序确认收入：

（1）根据公司在同一地区、同一年销售的同类型房地产的平均价格确定；

(2)由主管税务机关参考当年同类房地产当地市场价格或评估值确定。

（五）扣除项目规定

1、可根据事实扣除的项目

（1）住宅、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、自来水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电等公共设施：①竣工后产权归业主所有的，可以扣除成本费用； ② 建成后上缴政府和公用事业的非营利性社会公用事业，其成本、费用可以扣除； ③项目竣工后有偿转让的，应计算收益，允许扣除成本费用。

(2)房地产开发企业销售装修房屋时，装修费用可计入房地产开发成本。

（三）项目竣工验收后，房地产开发企业应当按照合同约定，代扣建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证。建筑安装施工企业在计算土地增值税时，应当以质量保证金向房地产开发企业开具发票，从发票上注明的金额中扣除。

(4)房地产开发企业为取得土地使用权缴纳的契税，视为“按照国家统一规定缴纳的相关费用”，从“为取得土地使用权支付的金额”。

（5）房地产开发企业支付给拆迁户的补偿费，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的补偿金，从项目拆迁补偿费中扣除。

（6）货币安置、拆迁的，应当将具有合法有效证件的房地产开发企业计入拆迁补偿费。

2、准予扣除项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等凭证或资料不符合清算要求或虚假。 [P430 (V) 2.]

3、不可抵扣项目

（1）除另有规定外，扣除取得土地使用权、房地产开发费用、与房地产转让有关的费用和税费的，应当提供合法有效的证明；不能提供合法有效证件的，不予扣除。

（二）房地产开发企业的应计费用，除另有规定外，不得扣除。

（三）竣工验收后，建筑安装施工企业未向房地产开发企业开具质量保证金发票的，扣缴的质量保证金不予计算和扣除。

（四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不予扣除。

（六）土地增值税的审批和征收

税务机关可参照开发规模和收入水平与房地产开发企业相近的地方企业的土地增值税税负，按照征收率确定征收土地增值税的五种情况不低于预征率：

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（一）法律、行政法规规定应当设立但尚未设立的账簿；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(3)虽然设立了账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证不完整，难以确定转移收入或扣除项目金额；

（四）符合土地增值税清算条件，逾期不办理清算手续，由税务机关责令限期清算，仍不办理清算的限期清算；

(5)申报计税依据明显偏低，无正当理由。

核定征收率：为规范鉴定工作，核定征收率原则上不低于5%。各省税务机关应根据当地实际情况制定核定征收率，区分不同的房地产类型。

（7）清算后的不动产转让

土地增值税清算时尚未转让的不动产在清算后出售或有偿转让的，纳税人应当按规定办理土地增值税纳税申报，扣除的工程量，乘以清算时的单位建筑面积成本，以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本=清算扣减项目总额÷清算总建筑面积

(8) 清算后税费和滞纳金

纳税人按照规定预缴土地增值税后，已缴纳的土地增值税在主管税务机关规定的期限内结清缴纳，不再缴纳滞纳金。收费。

注：本文知识点整理自东澳老师刘颖- 2022年税法基础知识密集讲座笔记讲义

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