《房地产估价》周正辉主审；韩华丽，杜转萍主编；尹爱飞，李盼盼副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产估价》

【作　者】周正辉主审；韩华丽，杜转萍主编；尹爱飞，李盼盼副主编

【丛书名】房地产经营与管理丛书

【页 数】 167

【出版社】 沈阳：东北大学出版社 , 2018.07

【ISBN号】978-7-5517-1947-6

【价 格】35.00

【分 类】房地产价格-估价

【参考文献】 周正辉主审；韩华丽，杜转萍主编；尹爱飞，李盼盼副主编. 房地产估价. 沈阳：东北大学出版社, 2018.07.

图书封面：

图书目录：

《房地产估价》内容提要：

本书内容分为两个部分，一是房地产估价基础知识，介绍房地产估价中的基本概念，包括估价要素、常见的估价目的、价值类型等；二是房地产估价实务，通过期房价格评估、二手住宅价格评估、商铺价格评估、在建工程评估和土地价格评估五个常见对象评估的案例，介绍比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价法、长期趋势法等估价方法的含义和用法。

《房地产估价》内容试读

第一部分房地产估价基础知识论

第一部分)房地产估价基础知识

第一节房地产估价要素

房地产估价要素包括估价当事人、估价目的、价值时点、估价对象、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法、估价结果等内容。

一、估价当事人

估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

(一)估价委托人

估价委托人简称委托人，俗称客户，是指直接向估价机构提出估价需求，与估价机构订立估价委托合同的单位或个人。委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料，例如，估价对象的权属证明、财务会计信息，并对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责；有义务协助估价师搜集估价所必要的资料及对估价对象进行实地查看等工作；不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果。

要注意估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者、估价委托人之间的区别和联系。估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价利害关系人是指估价结果的客观合理与否会直接影响其利益的单位或个人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，估价对象的潜在投资者、受让人往往也是估价利害关系人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、债权人、投资者、受让人、政府及其有关部门和社会公众等。估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。委托人

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约房地产估价

委托估价、获取估价报告的目的一般有三种：第一种是供自己使用，此时委托人同时也是估价报告使用者；第二种是提供给特定的第三方使用，例如，房地产抵押估价中，借款人是委托人，估价报告使用者是贷款人（如商业银行）；第三种是提供给不特定的第

三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估价报告是提供给社会公众使用。委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人，但也有例外。例如，在为人民法院拍卖、变卖被查封的房地产的估价中，人民法院既是委托人也是估价报告使用者，但不是估价利害关系人。

(二)房地产估价机构

房地产估价机构简称估价机构，是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的专业服务机构。目前，《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立；法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；资质等级由低到高分为暂定期内的三级资质、二级资质、一级资质：不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照估价目的划分，估价机构应当在其资质等级许可的业务范围内从事估价活动；房地产估价报告应由房地产估价机构出具。

(三)注册房地产估价师

注册房地产估价师简称房地产估价师、估价师，是指具有房地产估价知识和经验，取得房地产估价师执业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。一名合格的房地产估价师应具有扎实的房地产估价理论知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对其估价专业胜任能力的要求：具有良好的职业道德，是对其估价行为规范的要求。仅有理论知识而缺乏实践经验，难以得出符合实际的估价结果；仅有实践经验而缺乏理论知识，会只知其然而不知其所以然，难以对价值做出科学深入的分析和解释，更难以举一反三、触类旁通地分析和解决现实中不断出现的新的估价问题。理论知识和实践经验即使兼备，但如果没有良好的职业道德，也难以做出客观公正的估价。

目前，《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价师应当受聘于一个房地产估价机构，在同一时期只能在一个房地产估价机构从事房地产估价业务；房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务，应当由所在房地产估价机构接受委托并统一收费。

二、估价目的

估价目的，是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决

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第一部分房地产估价基础知识论

于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价，房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进人市场应补交的出让金等费用提供参考依据。

委托人一般不会无缘无故地花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此，任何估价项目都有估价目的。一个估价项目通常只有一个估价目的，对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为：房地产抵押、房地产征收征用、房地产税收、房地产保险、房地产转让、房地产租赁、国有建设用地使用权出让、房地产分割、房地产损坏赔偿、房地产争议调处、房地产司法鉴定、企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算，等等。在实际估价中，应根据委托人的具体需要，尽量对上述估价目的进行细分或者做进一步说明。例如，房地产征收征用估价，可分为房屋征收估价和房地产征用估价。房屋征收估价又可按照估价对象分为被征收房屋价值评估和用于产权调换房屋价值评估。房地产转让估价可按照转让方式分为买卖、互换、以房地产作价人股、以房地产出资设立企业、以房地产抵偿债务等估价。房地产买卖估价又可分为为买方确定出价、为卖方确定要价和为买卖双方协商成交价的估价。此外，还有房地产所有权人自愿的普通拍卖保留价评估、国有建设用地使用权出让人服务的估价和为投标人、竞买人等欲取得土地者服务的估价。

三、价值时点

价值时点也称为估价时点、价值日期，是指一个估价项目所评估的价值对应的时间，由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时间的价值。这个时间就是价值时点。价值时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是过去、现在或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

四、估价对象

估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也被称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关财产。估价对象由委托人和估价项目双重决

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幻房地产估价

定。房地产虽然在理论上只有土地、建筑物、土地与建筑物的综合体（简称房地，具体可表述为“建筑物及其占用范围内的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三种基本形态，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产，即在建工程，可以成为估价对象：也有要求对正在开发建设或计划开发建设但尚未出现的房地产，如期房（虽然称为期房，但实际上包括其占用范围内的土地）】进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已灭失的房地产，如已被拆除或损毁的房屋进行估价。估价对象也可能是房地产的某个局部，如某幢房屋中的某个楼层、某幢住宅楼中的某套住房。估价对象还可能是房地产的现在状况与过去状况的差异部分，如在预售商品房的情况下购买人提前装饰装修的部分，在房屋租赁的情况下承租人装饰装修的部分。房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某个可供直接经营使用的宾馆、商场、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据而估价，其评估价值除了包含该宾馆、商场、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值，通常还包含房地产以外的其他资产，如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值，即以房地产为主的整体资产价值评估或者称为企业价值评估。概括起来，房地产估价对象有土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等。

五、价值类型

价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常来讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同

一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以面对一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上是唯一的。例如，同一宗房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高有低，但客观上有其正常的买卖价格；在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多有少，但客观上有其合理的补偿金额；在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解，但客观上有其正常的抵押价值。而上述正常的买卖价格、合理的补偿金额、正常的抵押价值，彼此之间可能是不同的。

按价值的前提或内涵等实质内容来划分的价值类型，主要有市场价值、投资价值谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值。其中，市场价值是最基本、最常用的

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第一部分房地产估价基础知识)

价值类型。

六、估价依据

估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释、估价对象所在地的有关地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》《国有土地上房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估方法》等。

广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本及运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况：估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。

还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。

七、估价假设

估价假设是指一个估价项目中对估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明。例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该土地的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的合理假定。

合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构：另一方面是告知、提醒估价报告使用人注意，保护估价报告使用人。

八、估价原则

估价原则是指人们在估价的反复实践和理论探索中，在认识价格形成和变动客观规

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幻房地产估价

律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行估价所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循的估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则：③价值时点原则；④替代原则：⑤最高最佳利用原则。其中，独立、客观、公正是对估价的基本要求，它不仅是估价的基本原则，而且是估价的最高行为准则。但是，在评估市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值时，上述原则不全部适用，如评估在用价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则：

估价原则可以使不同的估价师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同

一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似。

九、估价程序

估价程序是指保质、按时完成一个估价项目所需要做的各项工作及其进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托：②确定估价基本事项：③编制估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：①交付估价报告；①保存估价资料。

通过估价程序可以看到一个估价项目开展的全过程，可以了解一个估价项目中各项工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为、保障估价质量、提高估价效率、防范估价风险的重要方面。

十、估价方法

房地产价值应采用科学的方法进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观推测。一宗房地产的价值通常可通过下列三个途径来求取。

(1)近期市场上相似的房地产是以什么价格进行交易的一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于其他买者最近购买相似的房地产的价格，即基于相似的房地产的成交价格来衡量其价值。

(2)如果将该房地产出租或营业，预计可以获得多少收益一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于该房地产的预期收益的现值之和，即基于该房地产的预期收益来衡量其价值。

(3)如果重新开发建设一宗相同或相似的房地产，预计需要多少费用一基于理性的买者愿意出的价钱不会高于重新开发建设相同或相似的房地产所必要的代价，即基于房地产的重新开发成本来衡量其价值。

由上述三个途径产生了三种基本估价方法，即市场比较法（也称为比较法、交易实例比较法)、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法。此外，还有一些

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···试读结束···