《中国住房制度与房地产税改革》贾康等著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《中国住房制度与房地产税改革》

【作　者】贾康等著

【丛书名】中国新供给经济学研究书系

【页 数】 418

【出版社】 北京：企业管理出版社 , 2017.01

【ISBN号】978-7-5164-1435-4

【分 类】房地产税-税收改革-研究-中国-住房制度改革-研究-中国

【参考文献】 贾康等著. 中国住房制度与房地产税改革. 北京：企业管理出版社, 2017.01.

图书封面：

图书目录：

《中国住房制度与房地产税改革》内容提要：

本书全面分析房地产税的背景、走向，从中国房地产制度这个大背景下研究房地产税，并提出了“双轨统筹”的核心政策建议，从中央地方税制改革的走向上研究房地产税，从试点经验到国外比较的维度来研究房地产税，不仅学术视野宽，也充分接地气，书中包含了作者团队的大量一线调查经验数据。

《中国住房制度与房地产税改革》内容试读

绪论

建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式

在我国工业化、城镇化快速推进的近十余年中，多数城市住房价格持续快速上涨，大大超过经济增长和居民收入增长，与“住有所居”和“房地产业发展”相关的各种矛盾和问题日益凸显，“房奴”、“蜗居”、“蚁族”与“房姐”、“房叔”、“房婶”并存的巨大反差和不公平感，引发并加深社会不满情绪。关于住房制度和房地产市场调控，政府高度重视，出台实施了多轮调控与改革措施，但经验教训仍待全面深入总结。在迈向全面建成小康社会和经济发展新常态下，为低收入群众提供住房保障、稳定房地产市场发展的任务重、压力大、形势严峻，迫切需要加强和优化制度与政策的顶层设计，按照党的十八大报告提出的“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”和新型城镇化的要求，深化住房制度改革，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，促进房地产业的健康、可持续发展和社会和谐，满足全体社会成员“住有所居”之需。

一、我国住房制度改革的基本成效

住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分。1994年7月，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），确定房改的根本

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目标是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系：建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金

投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标是：

停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的

多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。同时决定，

1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。国发〔1998)23

号文被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始。

总体而言，我国城镇住房制度改革的推进顺应了市场经济体制发展的要求，基

本建立了与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度体系框架，并根据经济

社会发展的不同阶段不断改革和完善住房政策，取得了一系列积极成效。城镇居

民住房基本实现自有化和商品化。根据住房和城乡建设部提供的数据显示，截至

2010年底，我国城镇居民人均住房面积已经超过30平方米，家庭自有住房率达到

80%以上；根据中国金融调查(CHFS)数据，2011年全国家庭自有住房拥有率为

89.68%,城市家庭自有住房拥有率为85.39%。以商品房、限价商品房、经济适用住房、公共租赁房和廉租住房等结合构成的住房供应体系初步成型；住房多元化的投资、持续化的融资、专业化的生产和服务、市场化的交换、货币化的分配和多数社

会成员家庭住房消费主要由市场调节的体制基本建立。住房制度改革使住房资源配

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绪论

建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式

置优化，住房扩大再生产持续实现，房地产业迅速崛起，房地产投资快速增长，房地产增加值在国民经济中占有重要地位，并带动几十个相关产业的发展，为拉动

GDP增长做出了重要贡献；城镇居民住房面积、住房质量和住房成套率显著提升；

基础设施、公共服务和居住环境显著改善。作为配套改革重大措施之一，住房改革减轻了国有企业负担，促进了企业经营机制的转化；缓解了财政沉重的投资建房和维修管理费用：撬动了住宅需求和住房投资，带动了国民经济的发展，增加了政府财政收入。

二、中国住房政策与市场调控面临的困境：相关因素与问题分析

近年来，随着市场房价总体水平持续快速攀升，房价收入比不断走高，越来越多的进城务工人员和不少城市“收入夹心层”人员难以从市场上获得“承担得起”

的住房。而一轮比一轮“严厉”的房地产宏观调控，却被社会指责为“空调”，不

仅让很多民众继续“望房兴叹”，也有损政府的公信力。住房市场的供求矛盾、特

别是带有结构性特征的住房可支付能力的社会分层和社会矛盾问题随之加剧，房地

产市场秩序紊乱，社会成员的不动产配置状况两极分化，威胁社会公正，影响社会安定。

影响住房价格与住房不动产配置的，不仅有房地产市场供需变动的即期因素，

更有影响供需力量的长期、潜在、综合因素，包括城镇化、社会分配差距拉大、房地产过度金融化、土地供应机制和不动产溢价的调节机制等。从某种意义上来说，

我国住房制度改革和房地产市场调控中的困境集中且典型地映射了我国经济转型和社会变迁中的深层次、综合性、全局性的矛盾和问题。

(一)城镇化因素

改革开放以来，我国城镇化率年均提高1.02个百分点；2000年以来，城镇化率年均提高1.36个百分点。过去30多年，城镇化率（常住人口城镇化率）从1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2015年进一步提高到为56.10%，已与世界平均水平大体相当。根据世界各国城市化的一般规律可知，当前我国仍处在城镇化率

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房地产税改革

30%~70%的快速发展期。新型城镇化的核心问题，是要有序推进农业转移人口的市民化。据公安部统计，2010-2012年，全国农业人口落户城镇的数量为2505万人，平均每年达到835万人，再加上并不落户但却在城镇常住和工作的流动人口，这一部分社会成员的住房需求十分庞大。未来20-30年，估计我国的城镇化率仍将保持年均1%左右的增长速度，相当于每年平均约有1400万农村人口转移至城市。目前城镇人均住房面积为35平方米左右，假定新移民人均住房面积需求较低一平均为30平方米，则为满足这些新移民居住的住宅面积将年均达到4.2亿平方米。以住房套均面积70平方米估算，则每年城镇住房新增需求要达到600万套，这还不包括原有城镇居民的改善性住房需求。

新型城镇化对住房政策体系提出了新的挑战。首先，“住有所居”对住房保障目标与重点产生深远影响。“住有所居”首先强调的是保障中低收入群体的居住权利，而不是住房产权。其次，社会和谐的城镇化对住房保障客体及保障房布局等提出了更高要求。在住房方面，社会和谐的城镇化主要体现在要解决农民工住房问题与促进不同收入阶层在社会层面的混合居住等。再次，提高城镇化质量对保障性住房周边的公共基础设施提出了同步要求。城市的本质内涵是使人们生活更加美好

宜居成为新型城镇化的客观要求，而为低收入群体创造一个宜居的住房环境，特别

是对保障性住房相关的周边公共基础设施建设，成为政府完善住房保障工作的重点内容。这些都可归于公共财政必须推进的“基本公共服务均等化”的重要内容。

上海易居研究院刘卫卫、朱光等研究人员利用经济学弹性系数原理，通过定量分析，得出城镇化率变化与住房指标变化间可量化的相关关系。譬如，全国城镇化

率提升1%，相应住房投资增长7%，住房销售面积增长5.7%，住房竣工面积增长

2.7%,人均住房面积增长1.4%等。①在这种背景下，城市住房“供不应求”带有长期趋势特征，十分需要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量趋于基本平衡、结构基本合理、房价、房租水平与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。

①易尚斌：《新型城镇化是未来中国经济发展重点》，《房地产时报》2013年05月03日。

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绪论

建立符合国情和可持续发展要求的“双轨统筹”住房制度模式

(二)人口总量与结构的变化：总规模上升、老龄化和家庭“小型化”

人口是房地产需求的基础性因素，一个国家的住宅需求量主要是根据这个国家

的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。人口总量、家庭结构、地域集聚特征是影响住房需求的长期因素。经济学中“刚性需求”是指社会主体为了满足自身

生存需要而产生的需求，住宅属于生活必需品，人们为了满足生存和发展的基本需要势必会对其提出的需求，就属于“刚性需求”。在这种“刚性需求”作用下，住宅需求量始终伴随人口数量和结构性变化而在总体上发生改变。我国仍处在总人口的上升区间但未来会达峰值而转为稳定状态，截至至第六次全国人口普查，我国较

2000年底净增人口达到近7390万。伴随人口增长，我国房屋竣工面积也从2000年

底的80715万平方米上升到2009年底的245402万平方米，9年时间增加了两倍以上。房屋建筑面积显著增长的趋势与人口对住房提出的“刚性需求”密切相关，同时也与中国步入“中等收入”社会而必然产生的大基数人口对住房提出“改善性需求”有关，因此人口数量的逐年增加极大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房总需求的上升。同时，中国的家庭人口平均数已从1990年的3.96人/户下降

到了2008年的2.96人/户，并在不断的下降中，这种家庭向“小型化”的裂变，自然也会对住房需求的上升带来可观的影响。

当然也应看到，我国人口抚养比自1950年到1964年保持上升趋势，从61.0%上升到79.4%。从1964年开始，人口抚养比持续下降，使中国进入人口红利时代，这种趋势持续到2013年左右。2013年之后，人口老龄化速度加快，中国将从“人口红利期”转为“人口负债期”（图绪-1），与此相关全社会老龄化及储蓄率的降

低，会带来未来对房地产价格的降低影响。

1991-2009年近20年间，中国的购房年龄人口总数从3.45亿增长到4.65亿，增幅为34.8%，而全国普通商品住宅价格则从每平方米756元增长到4474元，扣除通货膨胀因素的影响，增幅为392%。但从2015年之后，适龄购房人口数将开始呈

现下降趋势。截至2015年底，我国60岁以上的老人达2.22亿人，根据国家统计局的数据，2015年城镇人口的比重达到56.1%。30年以后，按照平均寿命预期值

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YUFANGDICHANSHUIGAIGE房地产税改革

计算，加上上世纪五六十年代高峰时期出生的人口，将一共约有4亿以上的人口死

亡。上世纪七八十年代出生的2亿多人口，届时也开始进入老龄化阶段。前30年，在城里购买商品房居住或投资的主要是这两代人群体，而30年后，城市将可能空出一亿套以上的商品住房。随着人口出生率的下降，中国人口进入负增长时期适龄购房人口总数的持续减少①，以及老龄化社会特征继续显现，又将会对商品住宅市场产生很大影响，很多城市将不但很难再有新增的住房需求，原有住房需求可能还会表现为下降。虽然会有一些更新、改善房产的需求，但总体上届时房地产业需求下降不可避免，除少数人口聚集效应仍十分显著的大城市外，一般城市的住房将会出

现普遍过剩。中国家庭规模“小型化”趋势会在未来几十年内一定程度上抵消人口下降带来的影响，但作用毕竟有限。

120

100

80

人口红利期

人口负债期

60

0

20

一人口总抚养比

0

CRCh.CM.COC°8

图绪-1“人口红利期”向“人口负债期”的转换

(三)社会收入分配和不动产配置（占有）的失衡与秩序紊乱，加剧住房矛盾，并形成恶性循环

党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，对此社会上有

①根据许子枋(2013)的测算，我国购房适龄人口(25-49岁)总量将于2015年开始下降，2017年全国首次购房适龄人口(25-35岁)将在达到2.5亿人的高峰之后进入长时间的下降通道。见许子枋：《中国房地产，大萧条还有多远》，p26,p266,p267,湖南人民出版社，2013年8月第1版。

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···试读结束···