《房地产投资交易一本通 政策解读版》李晓波，周峰编著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产投资交易一本通 政策解读版》

【作　者】李晓波，周峰编著

【页 数】 206

【出版社】 北京：中国铁道出版社 , 2014.10

【ISBN号】978-7-113-18458-2

【价 格】39.80

【分 类】房地产-交易-基本知识-中国-房地产投资

【参考文献】 李晓波，周峰编著. 房地产投资交易一本通 政策解读版. 北京：中国铁道出版社, 2014.10.

图书封面：

图书目录：

《房地产投资交易一本通 政策解读版》内容提要：

本书分四篇，第一篇讲解房产投资入门基础，即什么是房产投资、为什么投资房产、看房和选房的信息识别及方法技巧。第二篇讲解房产交易技巧，即购房、贷款、验房、收房、装修、物业的方法与技巧。第三篇讲解商品房、商铺、写字楼、教育房、地铁房、异地房产的投资技巧。第四篇讲解房产投资策略，即在哪里买房、何时买房最赚钱，以租养房的技巧、投资买卖房的技巧。在讲解过程中即考虑读者的学习习惯，又通过具体实例剖析讲解房产实际投资过程中的热点问题、关键问题及种种难题。

《房地产投资交易一本通 政策解读版》内容试读

第1篇房地产投资入门

本篇内容

讲解房地产投资入门基础，即什么是房地产投资、为什么投资房地产、信息识别技巧及看房和选房的方法与技巧。

本篇章节

第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗第2章看房·选房识别信息技巧第3章看房·选房的方法与技巧

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第1章

我国的房地产投资还有“钱途”吗

中国有个传统的观点：有房有地，就是财富和身份的象征。为了子孙后代着想，为了子孙后代丰衣足食，有些父母会投资房产。特别是随着经济的发展和土地资源的不断减少，房地产投资已成为人们投资的首选。

本章主要内容

豪什么是房地产投资

为什么选择房地产投资

与股票等投资品种相比房地产的优势鑫房价“泡沫”

通货膨胀下的房地产投资调控政策下房地产投资技巧源2014年我国城市房地产投资趋势

一、什么是房地产投资

最近几年，一些地方的房地产投资可谓风风火火，即楼房越盖越高、楼盘越卖越贵。房市的火爆和房产投资的财富效应，带起了全民的购房、置业热情，这样一来，房地产投资蓬勃发展起来，人们购房、置业的积极性也越来越高。那么什么是房地产投资呢？房地产投资的类型有哪些？房地产投资的特点和风险又有哪些呢？下面来进行详细讲解。

(一)房地产投资的概念

房地产投资已成为百万富翁、千万富翁的“批发部”，那么到底什么是房地产投资呢？在了解房地产投资之前，先来看一下什么是房地产，什么是投资。

1.房地产

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种房地产权益，是实物、权益、区位三者的结合体。

提醒在房地产估价中，一般将建筑物做广义理解，其定义为：人工建造的供

人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。狭义的建筑物主要是指房屋，不包括构筑物。

第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗

如图1.1所示为某地区的房产建筑物。

图1.1房产建筑物

2.投资

投资是人们日常生活中挂在嘴边的名词，是指个人或企业以获得未来收益为目的，投入一定的货币或实物用以开发经营某项事业的行为。

投资的方式很多，例如储蓄投资、期货投资、黄金投资、房地产投资、股票投资、商业投资、工业投资等。

3.房地产投资

房地产投资是指投资者将资本投入房地产行业，以期在未来获得不确定的收益进行的投资。房地产投资是地产投资和房产投资的总称，其中地产投资是第一位的，而房产投资是第二位的。

(二)房地产投资的类型

房地产投资可以按照不同的标准来分类，不同的类型既相互联系，又有一定的区别。房地产投资除了与一般投资行为一样划分为直接投资和间接投资、短期投资和长期投资、金融投资和实物投资以外，还可以根据以下标准来分类。

1.按投资主体划分

按投资主体来分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。

政府投资和非盈利机构投资比较重视房地产投资的社会效益和生态环境效益，如低碳排放住宅示范项目投资、廉租住房投资。

企业投资和个人投资则比较重视经济效益，如商品住房投资、写字楼投资等。

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房地产投资交易一本通（政策解读版）

2.按经济活动类型划分

按经济活动类型来分，房地产投资可分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。

D提醒

房地产行业中的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。

3.按物业类型划分

按物业类型来分，房地产投资可分为居住物业投资、经营性物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资、工业物业投资和特殊物业投资。

(1)居住物业投资

居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。公共住房中，又可细分为面向低收入家庭的廉租住房、经济适用住房，以及面向中等收入家庭的限价商品住房和经济租赁住房等多种类型。商品住房中，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。

(2)经营性物业投资

经营性物业又称商用物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产，包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等)和出租公寓等。

(3)酒店和休闲娱乐设施投资

酒店和休闲娱乐设施是为老百姓的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、康体中心、休闲度假中心等。

严格地说，这类物业投资也属于经营性物业投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的物业投资类型。

对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来运营管理的酒店管理公司就已成为开发队伍的重要成员。

(4)工业物业投资

工业物业是指为人类的生产活动提供空间的物业，包括工业厂房、高新技术产业用房、仓储用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。

工业物业投资常投资于开发供出售或出租的物业。用于出租经营的工业物业常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

(5)特殊物业投资

特殊物业是指场所内的经营活动需要得到政府特殊许可的物业，包括飞机场、车站、汽车加油站、高速公路、码头、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

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第1章我国的房地产投资还有“钱途”吗

4.工业用地投资案例下面举例说明工业用地投资。

老王从2002年就已经开始投资房地产了。随着对房地产市场的了解，他的投资范围也越来越广，不仅投资住房，还进入了一个绝大多数投资者没有注意到的地方，即工业用地、出租厂房。

在青岛郊外不远的地方，老王开了一家汽车修理厂。这处房地产是他当时投标买下的工业用地，共超过2000m2。老王只花很少的钱就买了60年的产权，他把楼上的房子租了出去，楼下的厂房紧靠公路边，车流量很大，所以老王就开了汽车修理厂。

由于投资工业用地需要大量资金，并且有政策风险，还需要有很好的信息源，一般投资者操作起来相当困难。其实老王当时看准了青岛小企业多，而这些小企业又需要大量厂房，于是开始投资别人并不看好的工业用地。

十几年过去了，老王不仅获得丰厚的租金，而且汽车修理厂生意红红火火，更重要的是，现在这块地要转为商业地产开发了，老王这一次赚大了。

(三)房地产投资的特点

房地产投资是近年来在我国蓬勃发展起来的一种新兴投资方式。由于其商品的特殊性，房地产投资存在着不同于其他投资品种的特点，了解和掌握这些特点是房地产投资的关键所在。房地产投资的特点如图1.2所示。

土地开发成本高

投资成本高

房屋建筑造价高

房地产投资的特点

房地产建设周期长

投资收益好

投资回报期长

图1.2房地产投资的特点

1.投资成本高

房地产行业是一个资金高度密集的行业，成本高，即投资一宗房地产少则百万元，多则千万元甚至上亿，这是由房地产本身和房地产经营过程的特性所决定的，具体原因有以下3条。

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房地产投资交易一本通（政策解读版)

(1)土地开发成本高

投资者都知道，土地是稀缺资源，是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却在不断地增长，这使房地产的土地价格不断上升。另外，房地产市场中的价格竞争，例如土地的拍卖、招标，也会大幅度地抬高土地的市场价格，从而使房地产投资的成本加大。

(2)房屋建筑造价高

建设房屋需要投入大量的资金和材料（钢筋、水泥、木材等），还需要大批工程技术人员和施工管理人员，并且这类人员的人力成本较高，建设房屋的材料价格在上涨，使房屋建筑的成本越来越高。

(3)房地产的建设周期长

由于房地产的建设周期长，因而使占有大量资金的房地产投资需要支付巨额的银行利息，也增加了房屋建筑的成本价值。

2.投资收益好

任何投资会有风险，但对于房地产投资来说，由于土地具有稀缺性、不可替代性，从而使房地产具有保值和增值的优点。正是因为房地产投资有这种高预期收益潜力，所以吸引着众多的投资者参与其中，并使他们乐而忘返，从而也促进了房地产行业的蓬勃发展。

3.投资回报期长

房地产投资不仅仅是一个简单的购买过程，还受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房地产市场的制约。一旦资金投入，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。一般情况下，开发一宗房地产，从选择地块到贷款、筹资、规划设计、兴建完工，直到出售或出租需要3~8年时间。

(四)房地产投资的风险

由于房地产投资占有的资金量大，并且周转时间长，随着时间的推移，其投资的风险因素也

购买力风险

将不断增多。一旦投资失败，大量资金就不能按

变现风险

期收回，个人或企业就会陷入资金窘迫的境地，甚至有可能由于债息负担沉重，入不敷出，从而

房地产投资的风险

经营性风险

造成负债开发的后果，严重影响其生存和发展。房地产投资的风险共有5项，如图1.3所示。

社会性风险

1.购买力风险

自然风险

如果经济出现滑坡现象，甚至出现萧条现象，而通货膨胀又在上升，就会直接影响到人们对房

图1.3房地产投资的风险

地产的购买能力，使建造好的房屋销售不出去，从而导致投资者经济上的损失。

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···试读结束···