《800个房地产企业税收疑难问题精解》本社编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《800个房地产企业税收疑难问题精解》

【作　者】本社编

【页 数】 377

【出版社】 北京：中国市场出版社 , 2013.03

【ISBN号】978-7-5092-1003-1

【价 格】68.00

【分 类】房地产企业-税收管理-中国-问题解答

【参考文献】 本社编. 800个房地产企业税收疑难问题精解. 北京：中国市场出版社, 2013.03.

图书封面：

图书目录：

《800个房地产企业税收疑难问题精解》内容提要：

本书根据最新税收法律规定编写。作者根据房地产企业纳税实务，精选800多个房地产企业纳税典型问题，依据税法进行了全面系统细致的解读，囊括房地产企业涉及的增值税、消费税、个人所得税、企业所得税、营业税、土地增值、税房产税等税种。

《800个房地产企业税收疑难问题精解》内容试读

第一部分房产开发前期阶段

第一部分房产开发前期阶段

营业税

1.对土地进行整理后转让，如何缴纳营业税？

问：企业取得土地使用权后，对土地进行整理后转让，计征营业税的基数如何计算？

答：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。计征营业税时能够在营业额中扣除的只能为土地取得时的价款，对土地进行三通一平等其他的费用则不能扣除。

2.收到土地补偿金是否缴纳营业税和土地增值税？

问：我公司主营市政道路、公路工程的修建，有国有划拨土地一块，无账面价值。2010年一家公司向国家上缴土地出让金后进行开发，该土地使用权归属该公司，经协商，该公司给我公司支付补偿金80万元。请问我公司上述行为属于什么性质（投资或销售）？针对80万元的补偿金是否缴纳营业税及土地增值税？

答：《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》(国税函〔2007)645号)规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

根据上述规定，贵公司主营市政道路、公路工程，收取上述土地补偿金80万元，应属转让土地行为，按规定应缴纳营业税及土地增值税。

3.房地产企业取得土地后经过七通一平再转让，营业税是否按差额缴纳？

答：《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号)第二条关于适用税目问题的规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使

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用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：

(1)转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

(2)转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。

第三条关于营业额问题规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收人减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

因此，房地产开发企业取得土地后经过七通一平后再转让，未进人施工阶段，可以按照“转让土地使用权”的规定差额纳税。

4.转让土地使用权预收定金，纳税义务时间如何确定？

问：我公司是一家房地产企业，现转让一宗土地的使用权，已收到对方支付的定金，我们应该立即缴纳相关的营业税，还是等余款付清后全额纳税？

答：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，转让土地使用权或销售不动产预收定金，营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

5.归还土地使用权是否征收营业税？

答：根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008）277号)规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释（试行稿）》的通知》（国税发〔1993）149号)第八条第（一）款“转让土地使用权”规定，不征收营业税。

上文中“正式文件”的具体解释为：根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）规定，国税函〔2008)277号文件中县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及由县级以上（含）土地管理部门报经有关人民政府同意后，由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

2第一部分房产开发前期阶段

6.受托整理土地，取得收入应如何缴纳营业税？

答：根据《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009）520号)规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税。其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业一代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额，计算缴纳营业税。

7.将土地使用权过户是否缴纳营业税？

问：一方出土地，另一方出资金，未成立独立企业，双方联合开发房地产，因当地建设部门不能同时立项，需将土地使用权过户至开发企业，是否符合“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”的规定？

答：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税

C2002)191号)规定：

(1)以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

(2)对股权转让不征收营业税。

国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函〔1995〕156号规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方)提供资金，合作建房。

合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

(1)土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定（注：自2009年1月1日后应当是《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定)分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方

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(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

因此，如果你们之间的合作建房不符合“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，则应缴纳营业税。符合上述规定则不缴纳营业税。

8.以土地使用权作价入股是否缴纳营业税？

答：《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002）191号)文件规定：

(1)以无形资产、不动产投资入股，接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

(2)股权转让不征收营业税。

因此，对于以土地使用权作价入股的投资方不用缴纳营业税，对股权投资再转让的情况也不用缴纳营业税。

9.土地被收储，收到的补偿款是否缴纳营业税？

问：我单位有一停工的工业企业，近期被市政府土地储备中心收将土地收储，收到土地补偿款2300万元和地上建筑物补偿款300余万元，请问营业税如何缴纳。依据政策是什么？

答：《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008）277号)规定：

“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993）149号)规定，不征收营业税。”

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009）520号)规定：

“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008）277号)中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”

根据上述规定，按照城市规划将土地使用权归还给土地所有者的行为，只要出

···试读结束···