《不动产登记实务问答》刘守君|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《不动产登记实务问答》

【作　者】刘守君

【页 数】 236

【出版社】 成都：西南交通大学出版社 , 2021.09

【ISBN号】978-7-5643-8246-9

【分 类】不动产-产权登记-中国-问题解答

【参考文献】 刘守君. 不动产登记实务问答. 成都：西南交通大学出版社, 2021.09.

图书封面：

图书目录：

《不动产登记实务问答》内容提要：

《不动产登记实务问答》内容试读

合第一部分首次登记

第一部分首次登记

第1问国有建设用地使用权出让期限始期未到的土地出让合同，登记机构可否用作登记的证据材料

土地出让合同载明的国有建设用地使用权出让期限是A1①年3月13

日一A70年3月12日。A1年1月16日，受让人持土地出让合同等材料，

向登记机构申请国有建设用地使用权首次登记。

对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构可否办理？笔者认为，对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构应当不予办理。

按《民法典》第三百四十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。在不动产登记实务中，《国土资源部关于启用不动产簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定，有明确使用期限的，填写批准文件或者合同等确定的使用起止日期。如××××年××月××日起××××年××月××日止。宗地、宗海内有多用途、多种使用期限的，可以分用途填写使用期限。据此可知，以出让方式取得的国有建设用地使用权，自登记机构在法定时限内（自受理登记之日起30个工作日内）记载于登记簿上时起设立，且出让合同上载明的土地使用期限是登记簿

①为了让读者阅读起来不感到老旧，也为了减少修订的频率或次数，书中的年份

尽量用A1等模糊方式表述。

·1

合不动产登记实务问答

上记载的国有建设用地使用权的内容。申言之，国有建设用地使用权记载于登记簿上的时间不得早于土地出让合同载明的该国有建设用地使用权出让期限的始期。《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。据此可知，本问中，土地出

让合同载明的国有建设用地使用权出让期限是A1年3月13日一A70年

3月12日，表明：受让人受让的是A1年3月13日一A70年3月12日

的国有建设用地使用权，即受让人在国有建设用地使用权始期A1年3

月13日前不能基于该土地出让合同取得国有建设用地使用权。申言之，

登记机构在法定的登记时限的终期(A1年2月15日)前不能将当事人

尚未依法享有的国有建设用地使用权记载在登记簿上。《不动产登记暂行条例》第十七条第一款第（三)项规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。据此可知，本

问中，A1年1月16日，受让人申请登记时提交的土地使用权出让合同，

不能使其基于该合同取得申请登记的国有建设用地使用权，即申请登记

的国有建设用地使用权无有效的权属证明支撑，属于申请材料不齐全的情形，登记机构应当当场书面告知申请人不予受理，待土地使用权出让

期限的始期届至时再申请。因此，对受让人申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构应当不予办理。

第2问土地出让金缴纳凭证上的金额与土地出让合同上的金额不对应的，登记机构可否为当事人办理国有建设用地使用权首次登记

按土地出让合同约定，某企业应当缴纳土地出让金1900万元，但申请国有建设用地使用权首次登记时提交的土地出让金缴纳凭证上载明的金额是900万元，同时提交的市政府会议纪要要求登记机构先行为企业办理国有建设用地使用权首次登记，剩余的土地出让金今后补交。

·2

食第一部分首次登记

登记机构可否为该企业办理国有建设用地使用权首次登记？笔者认为，登记机构不能为该企业办理国有建设用地使用权首次登记。《民法典》第三百四十九条规定，设立建设用地使用权的，应当向

登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。该法第三百五十一条规定，建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。在不动产登记实务中，按《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条第一款第（三)项规定，申请人申请基于出让产生的国有建设用地使用权首次登记时应当提交“土地出让价款缴纳凭证”。据此可知，当事人依照《民法典》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，按出让合同约定缴清土地使用权出让金是其申请国有建设用地使用权登记并领取建设用地使用权证书的前提。当事人申请国有建设用地使用权首次登记时，应当向登记机构提交与土地出让合同上载明的土地出让金金额相对应的土地出让金缴纳凭证，此情形下，申请人申请的基于出让产生的国有建设用地使用权首次登记，登记机构才可以办理。本问中，市政府会议纪要要求登记机构先行为企业办理国有建设用地使用权首次登记，剩余的土地出让金今后补交，违反前述《民法典》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，应当无效。《不动产登记暂行条例》第十七条第

一款第（三）项规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料时，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。因此，对该企业申请的国有建设用地使用权首次登记，登记机构应当以登记申请材料不齐全或不符合法定形式为由，作不予受理处理，同时，告知申请人，缴清土地使用权出让金后，再凭土地使用权出让金缴清凭证等材料申请登记。

.3

今不动产登记实务问答

第3问公司注销前取得的土地，可否首次登记在重新设立的同名公司名下

甲公司（股东为乙、丙两人）A5年以出让方式取得一宗国有建设用

地，但一直未办理首次登记。A7年公司注销，清算报告中未涉及该宗国

有建设用地的处置。A9年，乙、丙两人再次注册成立了甲公司。现甲公

司持A9年颁发的营业执照、A5年签订的土地出让合同等材料向登记机

构申请首次登记。

登记机构可否为现时的甲公司办理该宗国有建设用地使用权首

次登记？

笔者认为，登记机构不得为现时的甲公司办理该宗国有建设用地使用权首次登记。

《民法典》第五十九条规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。按《公司法》第三条第一款规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。该法第七条第一款规定，依法设立的公司，由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期。该法第一百八十八条规定，公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。据此可知，作为法人的公司，自登记并持有营业执照时起，具有民事权利能力，可以享有民事权利，履行民事义务。但是，自其完成注销登记时起不具有民事权利能力，不能享有民事权利，也不能履行民事义务。

本问中，曾经的甲公司于A7年注销而丧失民事权利能力，其于存续期

间取得的国有建设用地使用权不能再登记到其名下。现时的甲公司则是

于A9年重新登记成立的，虽然曾经的甲公司与现时的甲公司同名、同

股东，但在法律意义上，此甲公司非彼甲公司，即此甲公司与彼甲公司是两个不同的企业法人，属于彼甲公司的国有建设用地使用权，不能直接登记到此甲公司名下。那么，彼甲公司的国有建设用地使用权怎样才

4

个第一部分首次登记

能登记到此甲公司名下呢？

按《民法典》第七十条第一款、第二款规定，法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《公司法》第一百八十八条规定，公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。据此可知，公司进行清算的，其董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。公司须由其清算义务人清算结束后，才可以办理注销登记。本问中，曾经的甲公司的股东是乙、丙，该公司进行清算时，乙、丙是当然的清算义务人，也对该公司进行了清算，但清算中对公司存续期间取得的该宗国有建设用地使用权没有作处置，即该宗国有建设用地使用权属于曾经的甲公司注销后的剩余财产。公司解散，股东享有公司的剩余财产分配权①，即从公司法原理上讲，公司是属于股东的，那么公司注销后的剩余财产也是属于股东的，因此，乙、丙应当先行申请将该宗国有建设用地使用权首次登记在其名下后，再与现时的甲公司申请以国有建设用地使用权作价入股或转让、赠与产生的转移登记，将该宗国有建设用地使用权登记到现时的甲公司名下。

第4问总公司持以分公司名义办理的用地、规划和竣工验收等材料申请的房屋首次登记，登记机构可否办理

分公司已经注销，总公司持以分公司名义办理的载明国有建设用地使用权的不动产权属证书、建设工程规划许可证、房屋验收备案手续等

材料申请房屋首次登记。

对总公司申请的房屋首次登记，登记机构可否办理？

笔者认为，对总公司申请的房屋首次登记，登记机构应当办理。

①赵旭东：《公司法》，中国政法大学出版社2013年版，第34页。

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介不动产登记实务问答

《公司法》第十四条第一款规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。笔者据此认为：第一，分公司是参加与其营业执照核准范围内的经营活动直接相关的法律关系的民事主体。分公司是经企业登记机关登记并颁发营业执照后成立的公司法人的分支机构，属于民事主体中的其他组织，可以依法参与民事法律关系，但其参与的民事法律关系不得突破营业执照核准的经营范围，即分公司参与的民事法律关系只能与其经营活动直接相关。概言之，分公司只是公司法人设立的经营性分支机构。第二，分公司是不具有民事责任能力的民事主体。民事责任，是指民事主体违反民事义务时应当承担的法律后果。民事责任以财产责任为主，但不限于财产责任”。据此可知，民事主体以其依法享有权利的财产作为承担民事责任的主要方式。民事主体没有独立的财产权利，就没有承担民事责任的能力。按《公司法》第十四条第一款规定，分公司的民事责任由公司法人承担。据此可知，分公司可以参加与其营业执照核准范围内的经营活动直接相关的民事法律关系，但违反民事义务时，不具有承担民事责任的资格，即分公司不具有民事责任能力，申言之，分公司没有独立的用以承担民事责任的财产权利。概言之，分公司是不具有民事权利能力的民事主体。民事权利能力，是指民事主体依法享有权利、履行义务的资格。质言之，民事权利能力不是民事权利本身，是享有民事权利的前提2。如前所述，分公司在营业执照核准范围内参加与其经营活动直接相关的民事法律关系，是基于公司法人内部的组织关系，获得公司法人的授权所为③。换言之，是分公司代理公司法人（总公司）参与法律关系，由此产生的权利义务归公司法人（总公司)。申言之，分公司参与法律关系取得的财产权利也归公司法人（总

①王利明：《民法学》，复旦大学出版社2004年版，第126页。

②佟柔、周大伟：《佟柔中国民法讲稿》，北京大学出版社2008年版，第139页。

③参见梁慧星：《民法总论》，法律出版社2001年版，第217页。

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···试读结束···