《华尔街的陷阱 顶级资金经理人关于规避危险产品的洞见 引进版》西蒙·拉克著；张月，徐轲译|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《华尔街的陷阱 顶级资金经理人关于规避危险产品的洞见 引进版》

【作　者】西蒙·拉克著；张月，徐轲译

【丛书名】添富书库·汇添富基金·世界资本经典译丛

【页 数】 204

【出版社】 上海：上海财经大学出版社 , 2019.06

【ISBN号】978-7-5642-3103-3

【价 格】55.00

【分 类】金融产品-风险管理

【参考文献】 西蒙·拉克著；张月，徐轲译. 华尔街的陷阱 顶级资金经理人关于规避危险产品的洞见 引进版. 上海：上海财经大学出版社, 2019.06.

图书封面：

图书目录：

《华尔街的陷阱 顶级资金经理人关于规避危险产品的洞见 引进版》内容提要：

本书分享了作者对资本管理行业的洞见，揭示了让销售人员而不仅仅是客户受益的不为人知的方法。通过阅读本书，投资者可以更了解并玩转这门艺术的技艺，拥有更高超的投资理念，使自身变得对金融市场更具洞察力，以便更好的把控投资情况，走向更完满的人生。

《华尔街的陷阱 顶级资金经理人关于规避危险产品的洞见 引进版》内容试读

第一章非交易性的房地产投资信托基金：不应该存在的证券

不好的建议

“恐怕你之前得到的都是一些不好的投资建议，”当一位新的女性顾客坐到了我的办公室时，我这样跟她讲。这当然已经是一种轻描淡写的说法，实际上她

一直在被之前管理她的资金的经纪人公司骗取钱财。

我们刚刚结束了对其投资组合中投资项目的回顾，其中她明显向我表达了对其前金融顾问的不满。而这种讨论于我而言非常熟悉。我从业至今都是在金融业，主要是在纽约，但是我的职业生涯更早是在伦敦。自2009年起，我开始自己的投资生意，主要为从个人到机构的不同客户管理他们的资金，帮助他们进行投资。我在摩根大通(JP Morgan)和其他银行的23年从业过程中经历了银行间的多次并购风云，为我开始自己的生意做了充分准备。在那期间，我负责管理过衍生品交易，有巨大的增长，同时也存在高波动性，我负责监督交易人员在多种产品和货币之间把控风险，并且最近的一次，我通过招揽业务成功地帮助一只对冲基金获得起步性的进展。我从局内人的视角观察了华尔街和“伦敦城”（伦敦的金融城)。这是一份崇高的职业，但是在2009年我已经做好准备去接受一项

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新的挑战。日复一日地每日通勤上下班带来了一种心灵麻木的折磨，并且大型的金融公司在它们的行动上可能要面临空前的限制。金融改革政治一定程度上反映出大众对美国政府在2008年金融危机后所要求的金融支持水平的厌恶。

我曾为自己在摩根大通的从业经历感到自豪，并且我现在仍然为之感到骄傲。该公司自2008年开始呈现出优于任何一家同行企业的状态。诚然，它必须对监管者在某些特定协议上做出一定的妥协，任何一家企业都无法完全杜绝行业中一些不好的决策或者坏的行为。但是摩根大通的企业文化以及我与之共同奋斗的同仁都坚决反映出金融行业最好的价值观和正直感。

当然，我已经离开那家我几乎度过了整个青春期的大企业，我离开这样一家企业是为了经营规模小得多但却完全脱离官僚组织的生意。我的公司将会反映出那些与我一起并肩奋斗多年的优秀的金融同业人员的最好的价值观，因为我通过将客户的资金完全看作自己的资金来追求有利可图的长期投资。许多公司和许多人也都在做同样的事情，但是自2009年开始，我发现他们并没有都在做正确的事情。在提供给投资者的理财建议上仍然存在很大的改善空间。

当我们在自己不熟悉的事情上需要寻求帮助的时候，我们都需要相信专业人员的意见，不管是医疗诊断建议、法律事项建议还是汽车维修建议。我们通常是以外行人的知识和经验来购买产品和服务，也常常容易受到那些不良供应商的伤害。我们追求诚实，但是当我们没有遇到诚实的供应商时，我们有时会适时找到保护自己的方法，但有时我们也会找不到保护自己的措施。

投资咨询行业可以说是具有可怕的迷惑性。为退休生活进行储蓄日益成为每个成年人的责任，因为固定收益的养老金计划逐渐被淘汰，取而代之的是固定收益计划、401(k)计划和个人退休账户(IRAs)计划。除非你是公共部门的员工，他们的养老金仍然根据他们退休前的工资发放，不然的话，当你停止工作时你所拥有的资金将大大依赖于自身职业生涯几十年中所做出的投资决策。

我的客户，在这里我将称呼她为佩内洛普（这不是她的真名），坐在我的对面，正在等待我就她接受了哪些不好的投资建议做出尽可能准确的解释。她是与她的丈夫一起过来的，而我们是通过一个共同的朋友认识的。就像其他许多投资者一样，佩内洛普和她的丈夫已经取得了其所在专业行业内的成功，不需要彻底了解投资产品的错综复杂。佩内洛普在医药行业（在新泽西州非常普遍）工作，而她的丈夫在一家信息科技公司工作。

第一章

非交易性的房地产投资信托基金：不应该存在的证券

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佩内洛普之前买入的投资产品是一个非常常见的投资项目，叫作房地产投资信托基金。房地产投资信托基金通常拥有能够产生利润的商业资产，包括商务写字楼、仓库、商业中心、可租赁公寓等。这是投资者通过一家专业公司来管理自有房产的非常好的方式。许多房地产投资信托基金产品可以公开交易，允许投资者以市场价格交易自已的份额，并且存在共同基金和交易所交易基金(ET℉s)对房地产投资信托基金进行披露。通过合理利用，房地产投资信托基金可以成为投资者投资组合计划中的一个合理组成部分，能够为投资者带来收益，减少通货膨胀带来的损失。

但是并非所有的房地产投资信托基金产品都是好的，一个典型的房地产投资信托基金种类是“非交易性的房地产投资信托基金”，这种产品普遍被投资者所规避。然而，佩内洛普在不经意间将她的部分积蓄投资在了这种错误的房地产投资信托基金产品上，投资者在出售这种产品时需要付给经纪人特定的佣金，而在持有期间获得的收益也往往令投资者大失所望。

根据1940年《投资公司法案》，公开发行的证券需要在美国证券交易委员会

(SEC)进行有效注册。而一家公司就其发行的证券在美国证券交易委员会的注

册需要这家公司通过多种会计准则、透明度等的测试。进行证券注册的优势在于，通过注册的证券可以向普通大众销售。未进行注册的证券的潜在购买者是受到限制的，这种证券投资者必须是“老练的”（本书是指那些资金非常雄厚的富有的投资者)，而发行机构对这种非注册证券必须实行一种针对性的营销手段，它们需要直接对那些可能对其产品感兴趣的顾客进行营销。通常情况下，你不会看到对非注册证券的公告，这是因为法律不允许对这类产品进行广告营销。

对冲基金(hedge funds)是另一种非注册性的证券种类。对它们的销售仅限于那些能够鼓励进行行业研究的“老练的”投资者。房地产投资者往往是购买注册的证券，并且这些证券通常可以公开交易，允许投资者在需要的时候能够适时卖出持有的证券。而那些“老练的”投资者，尤其是那些高净值的个人和机构投资者，并不需要这种类型的投资者保护措施，他们可以考虑进行那些非注册的投资项目，在可能获取较高投资收益的同时，其投资风险也会较高。

非交易性（也称未上市）的注册制房地产投资信托基金产品的界定介于两类投资产品之间。通过对产品进行注册，这类产品可以向普通大众进行销售。已经就产品在美国证券交易委员会得到有效注册进行了努力，那么我们理所当然

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会问公司为什么不对这种产品进行公开上市呢？公开上市带来的高证券流动性主要是给投资者带来了利益，因此他们可以选择在未来进行出售。事实上，非交易性的房地产投资信托基金产品的流动性非常低，经常是完全没有流动性。它们只能被回售给发行机构，并且房地产投资信托基金的发行机构没有任何法定义务对其产品进行回购。它们是一种混合型的证券一没有公开市场的流动性，但是却可以向普通大众进行销售。

通常情况下，需要进行融资的公司，不管是进行股权融资还是债务融资，都希望在高流动性的市场上发行它们的证券。行业普遍认同高流动性的市场能够有效降低企业的融资成本。这是因为当投资者变现的可能性非常有限时，他们通常会寻求非流动性溢价，或者是较高的投资收益。相比公开证券市场上的证券投资，私有股权投资者要求的证券收益将会更高。而与大盘股(large-capstocks)相比，对小盘股(small-cap stocks)的投资者来说也同样会因为其持有股票的流动性低而要求获得更高的回报。

虽然月度收入是主要的销售卖点，但是非流动性意味着你对资产的持有期限将会超过其租赁期限。比如说，如果你已经投资的非交易性的房地产投资信托基金对资产具有5年的租赁期限，但是你却持有这项投资10年时间，那么相较于你没有实际获得的收人，你实际面临的投资风险将会更大。

债券发行机构非常关注自己所发行的债券的流动性，因此其在对债券承销商的选择方面也一定程度上考虑的是承销公司的承诺以及在债券发行后持续进行造市的能力。债券在未来市场上的销售能力将使得购买者接受相较于购买其他公司债券来说更低的收益，因而能够有效降低债券发行公司的利息支出高频交易者(HFTs)在股票市场上使用闪电般快速算法的理由是，这样能够提高其所持有股票的流动性。迈克尔·刘易斯(Michael Lewis)在《闪电小子》(Flash Boys)一书中，就高频交易公司如何通过提高他们的算法速度以提前执行订单来从投资者中提取客观的利润，提供了一种非常引人入胜的观点。在本书中，我不会对高频交易公司进行研究，但是这个例子足以说明隐藏在可能存在的最高流动性市场中的势不可挡的公共利益。

产品为什么不公开上市？

我们现在回到非交易性的房地产投资信托基金上，为什么一些公司已经对

第一章

非交易性的房地产投资信托基金：不应该存在的证券5

其发行的证券在美国证券交易委员会进行了注册，具有了公开发行证券资格，却最终选择不对其产品进行公开上市呢？通常情况下，你总是希望按照可能的最低成本进行融资，那么为什么这些企业却故意采用那些会提高自身融资成本的方式来发行证券呢？

我认为，针对这些问题的答案就是这些公司不愿意吸引任何华尔街金融机构对其进行研究。经纪公司通常会对股票和债券产品进行研究，发布研究报告，并通过佣金的方式从自身的研究成果中获取收益。好的研究报告会使得投资者进行购买，从中产生的佣金就是研究收益。而证券的发行公司希望看到对其所发行证券的正面的研究报告，因为这些报告能够推动证券价格的上涨，使得证券持有者更加富有，并且公司的未来融资需求将会容易得到满足。

但是假设你在经营一家公司，你会以牺牲证券购买者的利润来使得证券担保人获取更大收益吗？如果你清楚地知道从经纪公司的研究报告中获益势必会导致投资者支付巨大的费用，也为你的商业运营模式带来利益冲突呢？那么你将会得出结论：尽管不通过公开上市的方式来发行证券会提高公司的融资成本，但是相较于被那些显眼的研究报告抽取的费用，融资成本中高出的部分是合理的。因为如果没有证券的公开上市，那么将不存在股票交易中产生的佣金费用，没有佣金则意味着经纪公司没有对其股票进行研究的动力。

非交易性的房地产投资信托基金产品的发起人和承销商，就是在这种监管空白中开展自己的业务。非流动性的证券通常只面向“老练的”投资者进行销售，但是一旦这些证券进行了有效注册，那么它们可以被销售给任何投资者。这就意味着数百万的不成熟老练的投资者可以被诱导进行一些通常情况下他们最好规避的投资项目。

在非交易性的房地产投资信托基金中，美国内陆房地产信托公司(IAR)引

起了我的注意。佩内洛普在阿默普莱斯金融公司(Ameriprise)的经纪人推荐她进行房地产投资信托基金产品的投资。披露是一种伟大的防御手段。事实证明，如果你告诉客户你的所作所为将会进行备案，那么你可能会对他们做出一些

非常过分甚至是恶劣的事情。美国内陆房地产信托公司的招股说明书中披露了他们如何运营业务的许多不光彩的方面。因为这些产品进行了注册，所以它们的注册以及许多其他文件都是可以通过公开搜索获得的。它们并不一定代表了这类产品中的最好或是最坏的部分，但是它们确实是最大型非交易性的房地产

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投资信托基金之一，因此研究它们的公开文件非常有用。

例如，证券发行过程中的承销费用由7.5%的“销售佣金”、2.5%的“营销佣金”和0.5%的“尽职调查补贴”组成，加起来在收益中的比例相对稳定，为

10.5%。但是承销费用远不止这些。在一些构思缜密的材料中，文件会继续进行解释“我们的经理人同意支付…费用在营业额中的比例将超过15%”。也就是说，投资者投人资金中多达15%的比例被用来缴纳各种费用了。

证券产品的注册材料中都是像上面这样狡猾的语言。整份文件多达132192个英文词汇，是这本书中词汇总数的将近2倍。试想一下，那些不是在这个行业工作的投资者又怎么会读完并消化完如此冗长的文本材料呢？顾客支付的15%的费用在文本材料中会被披露成20%，因此从法律意义上讲，顾客确实被告知了相关信息，但却不是以那种顾问和个人间的合伙人关系方式告知的。当然也存在一些其他的小惊喜。公司将会做一些由其附属公司或机构管理的资产投资。也就是说，美国内陆房地产信托公司的股东既可以从管理美国内陆房地产信托公司自身的资产中获益，也可以在运营美国内陆房地产信托公司自身的过程中获益。“管理费用”这个词在整份文件中出现了45次，并且包含了总收人的成本费用（比如租金）。还有1%的管理费用是针对资产的。投资者起初必须得到5%的收益，但是这笔收益是“非累积、非复利”性质的，这意味着如果他们在某一年中没有为投资者获取5%的收益，那么他们为了获得自己的管理费用也不会在第二年中将这笔收益为投资者补上。如果投资者选择的是固定收益的房地产投资项目，那么还有2.5%的费用是付给商业经理人的。在投资者获得了10%的收益后，还会产生一种15%的奖励费，这基本上是一个利润份额(它不是10%以外的超额利润，而是所有利润的一定比例)。“费用”一词在整份文件中出现的次数高达528次。

文件中还存在40多种“利益冲突”，最常见的是由美国内陆房地产信托公司所持有的建筑将会被其股东的附属公司或者机构所管理，尽管投资者与这些公司或者机构之间并没有任何投资协议存在。说得清楚一些就是投资者不要指望资产会通过合理的价格进行有效管理，而是应该警惕其资产会以非常不合理的高昂价格被他人进行管理。

现在，我们可以公正地说，当任何一家公司对外发行证券产品的时候，它们都会雇用一些律师来起草发行文件，其目的就是将发行之后可能被起诉的风险

···试读结束···