《房地产估价》覃芳主编；罗辉，曾翠萍副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产估价》

【作　者】覃芳主编；罗辉，曾翠萍副主编

【页 数】 263

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2021.10

【ISBN号】978-7-5763-0608-8

【价 格】75.00

【分 类】房地产价格-估价

【参考文献】 覃芳主编；罗辉，曾翠萍副主编. 房地产估价. 北京：北京理工大学出版社, 2021.10.

图书封面：

图书目录：

《房地产估价》内容提要：

《房地产估价》内容试读

一灯嫩

麻动

第一篇基础知识篇

模块一

房地产估价概述

知识目标

1.掌握房地产的概念、特征和类型。

2.掌握房地产估价的概念、特征和必要性。

3.熟悉房地产估价原则及估价师的职业道德。

能力目标

对行业市场和工作内容的基本知识有一定程度的把握，能运用所学知识判定哪些房地产需要估价；能对周边的房地产项目进行基本的描述。

课前任务案例

张先生为投资需要，欲将其拥有的房地产作为抵押物向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的两套房屋中价值最大的一套作为抵押物，两套房屋的基本情况如下：

A房屋位于甲级地段，是他与朋友李先生共同投资购买的，建筑面积160.8m,房型为三室两厅，房龄2年；

B房屋位于乙级地段，是他个人购买的，建筑面积85.34m,房型为两室两厅，房龄4年。任务：张先生不知道两套房屋中的哪一套作为抵押物的价值会更大，请你给他一些建议。

单元一房地产概述

一、房地产的概念1,房地产的定义和形态

(I)房地产的定义。房地产(Real Estate,Real Property)是土地、房屋财产和其他各类

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模块一房地产估价概述

不动产的总称，以及由这些实物所派生出来的各种权益的集合和实物所处的区位，是实物、权益和区位三者的结合。实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物中的结构、设备、装潢，土地的外形，基础设施的完备程度、平整程度等。依托于实物上的权益主要有所有权、使用权和他项权等。区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

以上对房地产的定义是基于对房地产估价的需要，着重强调房地产的价值不仅决定于物的存在形态，还取决于物的权利人依法持有的物权的种类和数量。

(2)房地产的3种存在形态。房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地3种存在形态。人事1)土地。单纯的土地，如一块无建筑物的空地，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值，例如为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进入市场需要补交的土地使用权出让金等的数额。对于有建筑物的土地，具体评估时，或者无视建筑物的存在，将房地产设想为无建筑物的空地，或者考虑建筑物存在对土地价值的影响。

2)建筑物。建筑物虽然必须建筑在土地之上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。

3)房地。土地与建筑物合成一起的“房地”，即把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑。

房地产的3种存在形态中，无建筑物及其他地上定着物的空地和有建筑物及其他地上定着物的土地与建筑物的合成体是房地产这种物的两种实际存在形态。当土地上有建筑物及其他地上定着物时，即土地与建筑物及其他地上定着物合成一体时，从观念上既可以作为一个整体来看待，也可把它单独看待为土地、建筑物。之所以要分开来单独看待，是因为现实中存在着被分割的物权，需要对房地产特定的物及物权进行房地产估价。

(3)房地产的其他名称。从物业和财产的角度，很多国家将房地产称为“Real Property

Unmovable Property”。一般来说，凡是能够自行移动或者能用外力推动且又不改变其性质和价值的财产属于动产；不可移动的财产属于不动产。

2.土地的含义

(1)房地产估价中的土地含义。对于房地产估价来说，土地不只是平面的，还是立体的空间，包括地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。其范围包括“纵”“横”两个方面。“横”是指一宗土地的疆界围绕的面积，即通常所说的四至；“纵”是指土地可以分为三层：地面、地面以上的空间和地面以下的空间。

随着权益的不同，以及人们主张的土地权益的程度变化，土地的空间也会改变。如在我国，一宗土地拥有的地下空间是由行政规划来决定的，并且地下空间范围内自然存在物的物权是受到限制的，如地下的矿藏并不属于土地权利人所有。

(2)土地利用所受的限制。在现实生活中，拥有一块土地，在其范围内并不是可以随意开发利用的，其使用、支配权要受到很多方面的制约，拥有自身能力的限制和自身能力以外的限制。主要有土地权利设置以及权利行使的限制、房地产相邻关系的限制、土地使用

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模块一房地产估价概述

管制所受的限制三方面：

1)土地权利设置以及权利行使的限制。我国在土地上设置的权利主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中所有权属于自物权，其余属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利的限制。抵押权是债务人或第三者作为担保的房地产，在债务不能履行时，有将其售卖得到清偿的权利。债务人对抵押房地产有占有权和使用权，能够以其收益作为债务的清偿资金；债权人无须自己直接管理抵押物，只需以其价值作为担保，促使债务人履行义务。抵押权是抵押标的物所有担保价值的权利，对于不妨碍标的物的处置及使用，并无干涉的必要。因而抵押权设定后，可以依序再设定抵押权或将标的物使用在新用途上，甚至将其出卖。房地产所有人因担保多项债权，就同一房地产设定多项抵押权，这些抵押权行使的相互次序，在很多国家一般是按登记的先后来定。地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，如在他人土地通行的权利，这种地役权有时称为通行权。地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，因此地役权的存在会降低土地的价值。

2)房地产相邻关系的限制。房地产相邻关系是指两个以上相互毗邻的房地产所有者或者使用者在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。在实际生活中主要存在两类相邻关系：一是通风、采光、排水、排污的相邻关系；二是险情危害的相邻关系。

3)土地使用管制所受的限制。世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划时就有土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。

容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即

容积率=总建筑面积

土地总面积

(1-1)

(3)对一宗土地的基本认识。从房地产估价的角度来看，人们对一宗土地的认识主要包括以下几个方面：

1)位置（或坐落）。位置包括所处的区域（宏观区位）和具体地点，可以从国家、地区、邻里、地点这些从宏观到具体的层面来认识。

2)面积。面积为依法确认的面积，通常以2（平方米）表示。面积较大的土地通常以hm2(公顷)表示。

3)形状。通常用图（宗地图）来说明。一般认为宗地形状以矩形为佳，通常土地现状规则利于开发建设，土地单价也较高。

4)四至。它是指土地四邻的名称，对其描述一般是“东至××、南至××、西至××、北至××”。

5)权属情况。权属情况即了解土地所有权是国有土地还是农村集体所有土地。对于国有土地，主要了解是划拨土地使用权，还是出让土地使用权；出让土地使用权剩余使用年限及可否续期；土地权利有无争议；土地是否已抵押、是否涉案等。由于土地权利的种类和内容均会影响土地价格，所以从事房地产估价时应当特别留意有关土地权利的调查。

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模块一房地产估价概述

6)利用状况。利用状况包括用途（法定用途和实际用途），土地上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。

7)地质条件。地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。业

8)土地使用管制。土地使用管制实际上是对土地开发利用的管制，包括：思面

①土地用途。

②建筑容积率，是指建筑规划用地范围内全部建筑面积和规划建设用地面积之比。附着建筑物计算在内，但注明不计算面积的附着建筑物除外。

③建筑覆盖率，即建筑密度，是指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。

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④建筑高度，是指城市规划建设管理部门规定的建筑物檐口高度上限。

⑤绿地率，是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

⑥建筑后退要求，是指城市规划建设管理部门规定的建筑物距离用地边界后退一定距离。

⑦建筑艺术要求。

⑧出人口方位。

2千

⑨停车场建设要求。

⑩其他要求，如要求设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。

9)地形、地势，主要包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。

10)周围环境、景观，如有无噪声、大气、土壤、水体、固体废物、辐射等污染及其程度等。特别是是否为垃圾填埋场、化工厂原址，周围有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等污染源。周围环境、景观通常用文字加图片来说明。

11)生熟程度。通常指基础设施（如道路、供水、供电、供气、供热、电信、排水）的通达程度和土地平整程度，即是“三通一平”“五通一平”，还是“七通一平”。

12)其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和临街深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉情况等。

3.建筑物的含义

(1)建筑物的定义。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨，供人在内居住工作、学习、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所；构筑物则是指房屋以外的工程建筑，人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

住宅、房屋及建筑物是不同的概念。住宅是指人们的生活用房，是房屋中的一种；房屋不仅指生活用房，而且包括厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等用房；建筑物的范围更广，包括房屋以外的其他建筑，如码头、船坞、油库、水塔、烟囱、围墙等。

(2)对建筑物的认识。从房地产估价的角度来考虑，对建筑物的基本认识主要包括以下

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模块一房地产估价概述

几个方面：

1)名称。如果在不同的建筑物使用和权属文件当中使用过不同的建筑物名称，应交代清楚曾用名与现用名之间的关系。

2)坐落位置。与其占用的宗地相同，包括所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点。建筑物的坐落位置对房价有非常大的影响。

3)面积大小。依法确认的面积，如政府出让土地使用权的地块，其面积通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门在地块各角点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依据水平投影计算。

4)建筑层数和高度。房屋建筑按层数和高度分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。住宅通常是按层数来划分，1~3层为低层建筑，4~6层为多层建筑，7~9层为中高层建筑，10层以上为高层建筑；公共建筑大于24m为高层建筑，大于100m不论是住宅、公共建筑、综合性建筑均为超高层建筑。在房地产估价中要考虑建筑物的高度与成本造价之间的关系。

5)建筑结构。建筑结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构。以组成建筑结构的主要建筑材料可分为：钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等)；砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构)、木结构、塑料结构和薄膜充气结构。

6)装修。装修分内装修和外装修，需了解装修的标准和程度、所用材料的品质及装修质量等。

7)建筑设备。建筑设备主要包括给排水、采暖、通风、空调、电气及智能化楼宇设备等。需要了解它们的配置和性能。

8)平面格局。平面格局包括平面图、户型图等。9)建成年月。建成年月包括开工日期和竣工日期。

10)维修养护情况及完损程度。维修养护情况及完损程度包括地基的稳定性、沉降情况(沉降是否均匀及其程度)等。

11)建筑物利用规划状况。建筑物利用规划状况包括以下内容：

①利用状况。即用途，如法定用途和实际用途。多用途的，还需要了解不同用途的位置或楼层分布及其面积。

②维护、保养、使用情况。包括地基的稳定性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度）等。

③公共配套设施完备程度。包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分，反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。

(3)产权状况。产权状况要了解是独有还是共有，建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权，是否抵押、典当、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时建筑，是否属于违章建筑。还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋的所有权，实际上也是有限期的。

(4)其他。如通风、采光、隔声、隔振、隔热、层高、物业管理（因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)。如果为建筑物的某一局部，如一“套”或一“单元”，则还需要了解其朝向、楼层；新建的房屋还需要了解其工程质量；期房还需要了解其

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···试读结束···