《资产评估案例精选》史福厚，唐龙海主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《资产评估案例精选》

【作　者】史福厚，唐龙海主编

【页 数】 340

【出版社】 北京：中国经济出版社 , 2020.01

【ISBN号】978-7-5136-5944-4

【价 格】69.00

【分 类】资产评估-案例-高等学校-教学参考资料

【参考文献】 史福厚，唐龙海主编. 资产评估案例精选. 北京：中国经济出版社, 2020.01.

图书封面：

图书目录：

《资产评估案例精选》内容提要：

本书编撰的评估业务种类有六类，每一业务种类精选三个案例。具体包括:企业价值评估案例、无形资产价值评估案例、房地产价值评估案例、机器设备评估案例、金融资产评估案例与资源资产评估案例。

《资产评估案例精选》内容试读

第一章企业价值评估案例

案例一

BJRF房地产开发有限公司全部股东权益价值评估

一、案例背景

(一)评估目的

接受江苏炎黄在线物流股份有限公司的委托，对BRF房地产开发有限

公司全部股东权益的市场价值进行评估，为江苏炎黄在线物流股份有限公司资产重组事宜提供价值参考依据。

(二)评估基准日2008年12月31日。(三)评估对象和范围

BRF房地产开发有限公司全部股东权益。

BJRF房地产开发有限公司2008年12月31日的全部资产及相关负债。

BRF房地产开发有限公司资产总额账面值为2,236,122,598.39元，负债总额

账面值为1,664,028,189.92元，所有者权益总额账面值为572,094,408.47元。

(四)价值类型

此次评估目的是为江苏炎黄在线物流股份有限公司资产重组事宜提供价值参考，根据评估目的、评估对象、交易的市场条件，将此次评估选择市场

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价值作为本评估报告的价值类型。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

二、评估标的

本案例分析涉及的评估标的为BJRF房地产开发有限公司全部股东

权益。

(一)评估标的基本情况

1.企业名称：BJRF房地产开发有限公司。

2.住所：略。

3.法定代表人：略。

4.注册资本：略。

5.实收资本：略。

6.公司类型：有限责任公司。

7.成立日期：2001年6月21日。

8.经营范围：房地产开发及商品房销售、房地产信息咨询（中介除外）。2001年6月20日，自然人陈水波以货币出资980万元占35%、陈水双以货币出资420万元占15%、陈水滚以货币出资420万元占15%、王宇以货币出资700万元占25%、李荣宣以货币出资280万元占10%，共同成立

BRF房地产开发有限公司。企业类型：有限责任公司：经营范围：房地产开

发及商品房销售、接受委托从事物业管理、房地产信息咨询（中介除外），销售建筑材料、装饰材料、化工产品、机电设备。

2004年11月1日，BJRF房地产办理变更登记，变更事项有四项：一是

股东王宇将其700万元的出资转让给陈水波；二是第三人北京中润东方石业有限公司向润丰房地产增加出资3000万元：三是润丰房地产注册资本从2800万元增加至5800万元；四是润丰房地产经营范围减掉“接受委托从事物业管理；销售建筑材料、装饰材料、化工产品、机电设备”。

2004年11月15日，BJRF房地产召开公司股东会，表决通过以下事项：

一是同意北京中润东方石业有限公司退出公司股东会：二是同意北京中润

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第一章企业价值评估案例

东方石业将其全部出资3000万元中的988万元转让给陈水波、1088万元转让给陈水双、508万元转让给陈水滚、416万元转让给李荣宣，转让后公司出资情况为：陈水波出资2668万元占46%、陈水双出资1508万元占26%、陈水滚出资928万元占16%、李荣宣出资696万元占12%。以上事项同时办理了工商变更登记。

2005年3月31日，BJRF润丰房地产股东会同意由第三人福建省南安

市润丰石材有限公司出资4200万元成为公司股东，公司其他股东出资不变。

北京国际信托投资有限公司以“润枫国际公寓项目集合资金信托计划”

所募集的2亿元资金向润丰房地产以股权形式投资，BJRF房地产注册资本

增加至3亿元人民币。本次北京国际信托投资有限公司出资2亿元经北京富尔会计师事务所有限责任公司于2006年1月20日出具京富会(2006)

2A-277号验资报告验证。

2007年7月16日，北京国际信托投资有限公司将其持有的北京润丰房地产有限公司66.67%的股权转让给润丰投资集团有限公司，并放弃股东之优先购买权。

2007年7月26日，福建省南安市润丰石材有限公司将其持有的北京润丰房地产有限公司14%的股权转让给润丰投资集团有限公司，并放弃股东之优先购买权。

2007年7月29日，陈水波将其2668万元出资转让给润丰投资集团有限公司，陈水双将其1508万元出资转让给润丰投资集团有限公司，陈水滚将其928万元出资转让给润丰投资集团有限公司，李荣宣将其696万元出资转让给润丰投资集团有限公司。

2007年10月25日，润丰投资集团有限公司将持有的BJRF房地产开发

有限公司20%的股权转让给林宝定。

(二)资产、财务及经营状况

表1-1公司历年主营业务收入及利润总额情况

单位：元

项目

2008年数

2007年数

、营业收入

1.093.937,780.26

879,391,563.00

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续表

项目

2008年数

2007年数

减：营业成本

653,406,197.73

700.515,994.68

营业税金及附加

105,287,917.39

55.976.362.96

销售费用

23,940,006.09

33,596,192.43

管理费用

16,407,414.08

9,458.763.36

财务费用

41,495,481.27

-1,484,295.90

资产减值损失

-1.426,019.39

572.876.25

加：公允价值变动收益

投资收益

426,222.78

二、营业利润

255.253.005.87

80,755,669.22

加：营业外收入

10.492.84

减：营业外支出

3,343,977.62

306,583.27

其中：非流动资产处置净损失

4204.62

-3239.81

三、利润总额

251,909,028.25

80,459,578.79

减：所得税费用

73,545,447.76

10,623,406.67

四、净利润

178,363,580.49

69,836,172.12

表1-2公司历年资产及负债情况

单位：元

项目

2008年年末

2007年年末

资产总计

2,236,122,598.39

2,456,333,273.70

负债合计

1,664,028,189.92

2,027,602,445.72

所有者权益合计

572,094,408.47

428,730,827.98

注：以上财务报表已经南京立信永华会计师事务所有限公司审计。

三、评估方法

(一)评估方法的选择

本项目评估方法的选择，由于没有与被评估企业相类似的股权交易案例，无法搜集市场法所需的相关资料，故无法采用市场法进行评估。

通过对被评估企业的调查了解，被评估企业生产经营稳定，未来预期收益可以预测并可以用货币衡量，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量，被评估资产预期获利年限可以预测，故此次采用收益法进行评估。

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评估值=建筑面积×（销售单价-销售费用-销售税金及附加一

所得税-评估扣除利润)-土地增值税

其中：

A.销售单价

根据该项目各楼12月平均销售均价，结合目前房地产市场情况和未来发展趋势，确定各楼销售均价。

B.销售费用率

销售费用率按润丰房地产近年平均销售费用率确定，根据企业利润表测算为4%。

C.销售税金及附加

包括营业税及附加（销售收入的5.5%）、印花税（销售收入的0.05%），综合税率为6%。

D.所得税

该企业所得税适用税率为25%，以企业利润总额为计税基数。根据企业近几年利润表测算，所得税费用约占销售收入的5%。

E.扣除利润

润丰房地产近年销售利润率为15%左右，根据其近期房产销售情况，扣减利润确定为10%。

F.土地增值税的扣除

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》计算，计算内容如下：

土地增值额=房地产销售有关的收入-与房地产开发有关的税金取得土地使用权所支付的费用-房地产开发成本-财务费用

房地产开发间接费用-其他扣除项目

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率，减去扣除项目金额，乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

a.增值额未超过扣除项目金额50%：

土地增值税税额=增值额×30%

b.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：

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···试读结束···