《次贷风波启示录》次贷风波研究课题组著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《次贷风波启示录》

【作　者】次贷风波研究课题组著

【页 数】 447

【出版社】 北京：中国金融出版社 , 2008.04

【ISBN号】7-5049-4657-5

【价 格】55.00

【分 类】信贷

【参考文献】 次贷风波研究课题组著. 次贷风波启示录. 北京：中国金融出版社, 2008.04.

图书目录：

《次贷风波启示录》内容提要：

本书从引发次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起，介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场，深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、规模和运作模式。在此基础上，该书以风险爆发和扩散为链条，描述了次贷风波爆发前后的市场变化，对次贷风波中的美国房市、银行业和股市进行了针对性的分析，进而就次贷风波在国际上的蔓延进行了分析与研究。

《次贷风波启示录》内容试读

第一章

美国抵押贷款证券与资产支持证券市场

⊙美国房地产市场概述⊙美国抵押贷款市场概述⊙抵押贷款支持证券及其市场概述资产支持证券市场⊙影响与效应

第一节美国房地产市场概述

一、美国房地产市场的组成

大体上看，美国房地产市场与世界上大部分国家一样，是由市场主体和市场客体组成的。其中，市场主体包括供给者、需求者和形形色色的中介机构，市场客体则指的是各类可供交易的房地产。(一）可供交易的房地产

从用途的角度看，美国的房地产市场大体可以分为以下四个子市场：

1.工业用房市场

工业用房是用于仓储、物流、制造业、研究与开发等用途的房屋。美国工业用房有相当一部分采取租赁形式，即由投资者作为收益性物业购买后，

风

由专业的管理机构出租。

从第二次世界大战后开始，美国的制造业企业在选址时主要考虑原料、市场、技术、劳动力等因素，并遵循最优区位方式。美国制造业首先集中在东北部各州，其后扩大到密西西比河以西和巴尔的摩到圣路易斯以南区域。

启

不过，最大的工业用房市场仍然集中在东北部，南部地区主要集中在亚特兰大和达拉斯。在美国，大型的工业用房市场规模平均值均在1亿平方英尺以

录

上；小型市场规模较小，但在当地经济中处于举足轻重的地位。在行业分布方面，美国工业用房主要用于仓储业，占总存量的57%，其次是制造业，占总存量的31%。

2.办公楼市场

随着产业结构的变迁，产业类型和业务活动方式的变化也十分明显。各类产品的生产基地退居幕后，办公楼在房地产市场中的重要性已经超过了工业用房。

按照办公楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素，美国通常将办公楼分为四个等级：

甲级办公楼一般处于较好的地段，如中央商务区、城市次中心区和重要交通枢纽区。出租率高，建造较晚，各类建筑设施齐备，这类办公楼的租金通常很高，但却代表着入驻公司的形象，因此高租金反而有竞争力。乙级办公楼处于城市的次中心区或区域中心，建造年代较晚，内部设施

002次贷风波启示录

较好，出租率和租金水平较高，对中小公司和机构具有较强的吸引力。丙级办公楼一般处于城市的非中心区，或者呈零星分布状态，内部设施

一般，出租率和租金水平中等，对小公司和机构有一定的吸引力。丁级办公楼位于城市的非中心区，规模较小，设施陈旧，条件较差，出租率和租金水平较低，对个体从业人员有一定的吸引力。

由于办公楼一般沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布，具有较强的集聚效应，因此，办公楼市场与经济发展和城市建设的速度具有十分密切的联系。美国作为全世界最大的经济体，其办公楼市场是最为活跃的。跟所有国家一样，美国的办公楼市场主要集中在一些大城市，如纽约、华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、迈阿密和波士顿等。

3.商业用房市场

商业用房市场又称为商业房地产市场，是整个房地产市场的重要组成部分。商业用房是经营者与消费者进行直接交易的场所，因此，只有经营者预

美第

期通过经营可以获得足够商业利润的情况下，才会产生对商业用房的需求。当利润水平达不到预期的水平或出现亏损时，经营者不会租赁或购买（包

抵押章

括自行建造)商业用房。

4.住宅市场

证

在任何国家，住宅市场都是房地产市场的重要组成部分。住宅产品与单功能的消费品有着显著的差异。住宅产品的建筑质量、建筑结构、房型设

券与资产

计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、社会环境、自

支

然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一起，形成了一个庞大而复杂的结构体系。

证券市

(二)房地产市场供给者

美国的土地所有制是以土地私有制为主体的混合所有制。在全国的土地中，私人所有的土地占国土面积的58%，联邦政府所有的土地占32%，地方政府则拥有剩余的10%的土地。也就是说，美国房地产市场的供给主体由私人部门和政府部门组成。但政府部门和私人部门在房地产市场中所起的作用有着明显的差异。

表1.1列举了1964~2005年美国新建项目的价值构成。可以看出，美国房地产市场一直以来的市场化程度都相当高。从2005年的情况看，在新建筑物的全部价值中，私人部门占78.6%，政府部门仅占21.4%。

次贷风波启示录003

表1.1

新建项目的价值构成

单位：10亿美元

私人工程

公共工程

新建

居住物业

项目

非居住物业

年份

州和

联邦

总计

总计

新住宅

办公商用

总计

总数

总数仓储

其他

政府地方

项目

厂房

楼

房

政府

1964

75.1

54.930.524.1

3

20

3.7

16.5

1965

81.9

.2

7

18.0

1966

85.8

6

3

2398448

3.

1967

87.2

8

7

1968

96.8

57

2

1969

104.977.2

.2

二50

3.

3.

1970

105.9

0

9

3.1

1971

122.4

7

2

73.8

1972

139.1

.7

0

1973

153.8

4

3

次贷风波

1974155

0

0

I

1975

152.6

.6

1976

172.1

1977

200.5

324

3

06.8

7.1

1978239.9

8.1

1979

272.9216.216.4

8.6

1980

273.9

9

6

启示录

.4

1981

289.1

.2

1

1982

279.3

7

0

6

1

1983311

434

8

6

1984370.2

0

6

9

40620

1985

403.

6

.559

1

1986

433.5

190.35

2

g

1987446.6

0

3

1988462.0

/204142.4

8

1989

477.5

204.3143.2

1990

476.8369.3191.1132178.21991

432.6

5166.3

6

1992

463.7

199.4135.1

5.5

1993

491.0375.225.1150.9150.

4.6

23.467.7

014.4

1994

539.2

258.6176.4160.

4.7

6

8

214.4105.8

1995

557.8

9247.4171.4

57.

0

4

9

14.2

1996

615.9

6281.1191.11

9

4

3

.9

1997

653

7289.0198.1

>

213

584

65

7

6

1998

706.3552.0314.6224.0237.

140.0

1999

769.5599.

350.6251.3249.2

7169.714.0155.7

004

次贷风波启示录

续表

私人工程

公共工程

新建

居住物业

年份

项目

非居住物业

州和

总计

总计总数新住宅

联邦

办公商用

总计

总数仓储

地方

项目

厂房

楼

其他

政府

房

政府

2000

835.3649.8374.5265.0275.316.352.4

64.137.6104.9185.514.2171.4

2001

868.3662.2388.3279.4273.9

14.5

49.763.637.8108.2206.115.1191.0

2002

876.8659.7421.9298.8237.710.5

35.3

59.022.7110.2217.216.6200.6

2003

926.9702.9475.9345.7226.99.9

30.657.521.4107.5224.017.9206.1

2004

1034.7804.2564.8417.5239.412.032.9

64.1

23.7106.8230.518.3212.2

2005

1143.7899.0642.3481.7256.7

12.8

36.869.1

30.9107.0244.717.7227.0

注：非居住物业中的“其他”包括保健、教育、宗教、公共安全、娱乐活动、交通和通讯设施用房，以及高速公路、街道、垃圾处理、供水等用地。

s资料来源：The Economic Report of the President:20O6,htp:/www.asiaing.com/the-economic-report-of-the-president-2006.html.

第

国抵

图1.1反映了私人部门提供的新建筑物的用途结构。可以看出，私人部

章

门提供的主要是居民住宅，其次就是商业用房和办公楼。因此，私人部门是

贷款

房地产市场最为主要的供给者。而政府部门提供的主要是外部性明显的基础设施，例如公路、街道、教育和下水道系统。政府部门虽然提供居民住宅，但规模不大，并且主要是为低收入阶层提供的。总之，私人部门与政府部门

与资产

虽然是支撑房地产市场的两大供给者，但它们之间有着明确的产品分工。

其他

厂房

商用房

11.9%

3.4%

.7%

支持证券市

办公楼

4.1%

仓储

1.4%

住宅

71.4%

资料来源：National Association of Home Builders(NAHB),Housing Facts,Figures and Trends,

May2007。

图1.1美国私人部门提供的新建筑物的用途结构

(三)房地产市场需求者

房地产的最终需求者包括自有房产户和租房户。他们不仅包括个人，也包括政府、社会团体和企业。以居民住宅为例，2006年，拥有自己住宅的

次贷风波启示录005

居民所占比重为68.8%，也就是说，31.2%的居民属于租房户。图1.2反映了在所有住宅中，自住比例80余年的变化情况。可以看出，经历了1940~1960年的快速增长后，自有住房的居民比例的变化就比较温和了，尤其是20世纪80年代之后，基本变化不大，一直徘徊在65%上下。

%

80

70

64.464.2

67.4

60

◆55

61.9

62.9

478

50

◆

43.6

40

45.6

30

次贷风波

20

10

1920

1930

1940

1950196019701980

1990

20002010年

启

资料来源：National Association of Home Builders(NAHB),Housing Facts,Figures and Trends,

May2007。

图1.2美国居民的自有住房率(1920~2006年)

(四)房地产市场的中介服务机构

美国房地产市场的中介服务机构主要包括：贷款机构、市场营销机构和经纪人、律师、保险机构、会计师事务所、房地产顾问公司、资产评估公司、产权审查机构等。

贷款机构为房地产交易所提供的主要是融资服务，这是因为，房产的价值高，即使最小单位的房地产买卖，也需要大量的资金，贷款机构的加入，可以满足一些资金量不足的购房人的要求。这在其他国家也是相当普遍的。本章的第二节和第三节将会详细介绍美国的房地产融资体系，这里不再赘述。

房地产经纪行业是美国房地产市场的重要组成部分。美国法律对于房地产经纪机构没有资质和注册资本的限制，只要在有关部门获准登记后就可以进入这一行业，但机构发起人必须通过州房地产经纪牌照管理机构组织的考

006量次贷风波启示录

···试读结束···