《次贷风波启示录》次贷风波研究课题组著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

时间: 2023-11-09 23:13:23  4 epub epub 次贷

图书名称:《次贷风波启示录》

【作 者】次贷风波研究课题组著
【页 数】 447
【出版社】 北京:中国金融出版社 , 2008.04
【ISBN号】7-5049-4657-5
【价 格】55.00
【分 类】信贷
【参考文献】 次贷风波研究课题组著. 次贷风波启示录. 北京:中国金融出版社, 2008.04.

图书目录:

《次贷风波启示录》内容提要:

本书从引发次贷风波的源头金融产品——次级抵押贷款谈起,介绍了美国抵押贷款与资产支持证券市场,深入解析了美国抵押贷款及次级债券的定义、特点、规模和运作模式。在此基础上,该书以风险爆发和扩散为链条,描述了次贷风波爆发前后的市场变化,对次贷风波中的美国房市、银行业和股市进行了针对性的分析,进而就次贷风波在国际上的蔓延进行了分析与研究。

《次贷风波启示录》内容试读

第一章

美国抵押贷款证券与资产支持证券市场

⊙美国房地产市场概述⊙美国抵押贷款市场概述⊙抵押贷款支持证券及其市场概述资产支持证券市场⊙影响与效应

第一节美国房地产市场概述

一、美国房地产市场的组成

大体上看,美国房地产市场与世界上大部分国家一样,是由市场主体和市场客体组成的。其中,市场主体包括供给者、需求者和形形色色的中介机构,市场客体则指的是各类可供交易的房地产。(一)可供交易的房地产

从用途的角度看,美国的房地产市场大体可以分为以下四个子市场:

1.工业用房市场

工业用房是用于仓储、物流、制造业、研究与开发等用途的房屋。美国工业用房有相当一部分采取租赁形式,即由投资者作为收益性物业购买后,

由专业的管理机构出租。

从第二次世界大战后开始,美国的制造业企业在选址时主要考虑原料、市场、技术、劳动力等因素,并遵循最优区位方式。美国制造业首先集中在东北部各州,其后扩大到密西西比河以西和巴尔的摩到圣路易斯以南区域。

不过,最大的工业用房市场仍然集中在东北部,南部地区主要集中在亚特兰大和达拉斯。在美国,大型的工业用房市场规模平均值均在1亿平方英尺以

上;小型市场规模较小,但在当地经济中处于举足轻重的地位。在行业分布方面,美国工业用房主要用于仓储业,占总存量的57%,其次是制造业,占总存量的31%。

2.办公楼市场

随着产业结构的变迁,产业类型和业务活动方式的变化也十分明显。各类产品的生产基地退居幕后,办公楼在房地产市场中的重要性已经超过了工业用房。

按照办公楼投入使用的时间、区位和租金水平等因素,美国通常将办公楼分为四个等级:

甲级办公楼一般处于较好的地段,如中央商务区、城市次中心区和重要交通枢纽区。出租率高,建造较晚,各类建筑设施齐备,这类办公楼的租金通常很高,但却代表着入驻公司的形象,因此高租金反而有竞争力。乙级办公楼处于城市的次中心区或区域中心,建造年代较晚,内部设施

002次贷风波启示录

较好,出租率和租金水平较高,对中小公司和机构具有较强的吸引力。丙级办公楼一般处于城市的非中心区,或者呈零星分布状态,内部设施

一般,出租率和租金水平中等,对小公司和机构有一定的吸引力。丁级办公楼位于城市的非中心区,规模较小,设施陈旧,条件较差,出租率和租金水平较低,对个体从业人员有一定的吸引力。

由于办公楼一般沿重要交通线呈带状或在城市中心区、次中心区块状分布,具有较强的集聚效应,因此,办公楼市场与经济发展和城市建设的速度具有十分密切的联系。美国作为全世界最大的经济体,其办公楼市场是最为活跃的。跟所有国家一样,美国的办公楼市场主要集中在一些大城市,如纽约、华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、迈阿密和波士顿等。

3.商业用房市场

商业用房市场又称为商业房地产市场,是整个房地产市场的重要组成部分。商业用房是经营者与消费者进行直接交易的场所,因此,只有经营者预

美第

期通过经营可以获得足够商业利润的情况下,才会产生对商业用房的需求。当利润水平达不到预期的水平或出现亏损时,经营者不会租赁或购买(包

抵押章

括自行建造)商业用房。

4.住宅市场

在任何国家,住宅市场都是房地产市场的重要组成部分。住宅产品与单功能的消费品有着显著的差异。住宅产品的建筑质量、建筑结构、房型设

券与资产

计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、社会环境、自

然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一起,形成了一个庞大而复杂的结构体系。

证券市

(二)房地产市场供给者

美国的土地所有制是以土地私有制为主体的混合所有制。在全国的土地中,私人所有的土地占国土面积的58%,联邦政府所有的土地占32%,地方政府则拥有剩余的10%的土地。也就是说,美国房地产市场的供给主体由私人部门和政府部门组成。但政府部门和私人部门在房地产市场中所起的作用有着明显的差异。

表1.1列举了1964~2005年美国新建项目的价值构成。可以看出,美国房地产市场一直以来的市场化程度都相当高。从2005年的情况看,在新建筑物的全部价值中,私人部门占78.6%,政府部门仅占21.4%。

次贷风波启示录003

表1.1

新建项目的价值构成

单位:10亿美元

私人工程

公共工程

新建

居住物业

项目

非居住物业

年份

州和

联邦

总计

总计

新住宅

办公商用

总计

总数

总数仓储

其他

政府地方

项目

厂房

政府

1964

75.1

54.930.524.1

3

20

3.7

16.5

1965

81.9

.2

7

18.0

1966

85.8

6

3

2398448

3.

1967

87.2

8

7

1968

96.8

57

2

1969

104.977.2

.2

二50

3.

3.

1970

105.9

0

9

3.1

1971

122.4

7

2

73.8

1972

139.1

.7

0

1973

153.8

4

3

次贷风波

1974155

0

0

I

1975

152.6

.6

1976

172.1

1977

200.5

324

3

06.8

7.1

1978239.9

8.1

1979

272.9216.216.4

8.6

1980

273.9

9

6

启示录

.4

1981

289.1

.2

1

1982

279.3

7

0

6

1

1983311

434

8

6

1984370.2

0

6

9

40620

1985

403.

6

.559

1

1986

433.5

190.35

2

g

1987446.6

0

3

1988462.0

/204142.4

8

1989

477.5

204.3143.2

1990

476.8369.3191.1132178.21991

432.6

5166.3

6

1992

463.7

199.4135.1

5.5

1993

491.0375.225.1150.9150.

4.6

23.467.7

014.4

1994

539.2

258.6176.4160.

4.7

6

8

214.4105.8

1995

557.8

9247.4171.4

57.

0

4

9

14.2

1996

615.9

6281.1191.11

9

4

3

.9

1997

653

7289.0198.1

>

213

584

65

7

6

1998

706.3552.0314.6224.0237.

140.0

1999

769.5599.

350.6251.3249.2

7169.714.0155.7

004

次贷风波启示录

续表

私人工程

公共工程

新建

居住物业

年份

项目

非居住物业

州和

总计

总计总数新住宅

联邦

办公商用

总计

总数仓储

地方

项目

厂房

其他

政府

政府

2000

835.3649.8374.5265.0275.316.352.4

64.137.6104.9185.514.2171.4

2001

868.3662.2388.3279.4273.9

14.5

49.763.637.8108.2206.115.1191.0

2002

876.8659.7421.9298.8237.710.5

35.3

59.022.7110.2217.216.6200.6

2003

926.9702.9475.9345.7226.99.9

30.657.521.4107.5224.017.9206.1

2004

1034.7804.2564.8417.5239.412.032.9

64.1

23.7106.8230.518.3212.2

2005

1143.7899.0642.3481.7256.7

12.8

36.869.1

30.9107.0244.717.7227.0

注:非居住物业中的“其他”包括保健、教育、宗教、公共安全、娱乐活动、交通和通讯设施用房,以及高速公路、街道、垃圾处理、供水等用地。

s资料来源:The Economic Report of the President:20O6,htp:/www.asiaing.com/the-economic-report-of-the-president-2006.html.

国抵

图1.1反映了私人部门提供的新建筑物的用途结构。可以看出,私人部

门提供的主要是居民住宅,其次就是商业用房和办公楼。因此,私人部门是

贷款

房地产市场最为主要的供给者。而政府部门提供的主要是外部性明显的基础设施,例如公路、街道、教育和下水道系统。政府部门虽然提供居民住宅,但规模不大,并且主要是为低收入阶层提供的。总之,私人部门与政府部门

与资产

虽然是支撑房地产市场的两大供给者,但它们之间有着明确的产品分工。

其他

厂房

商用房

11.9%

3.4%

.7%

支持证券市

办公楼

4.1%

仓储

1.4%

住宅

71.4%

资料来源:National Association of Home Builders(NAHB),Housing Facts,Figures and Trends,

May2007。

图1.1美国私人部门提供的新建筑物的用途结构

(三)房地产市场需求者

房地产的最终需求者包括自有房产户和租房户。他们不仅包括个人,也包括政府、社会团体和企业。以居民住宅为例,2006年,拥有自己住宅的

次贷风波启示录005

居民所占比重为68.8%,也就是说,31.2%的居民属于租房户。图1.2反映了在所有住宅中,自住比例80余年的变化情况。可以看出,经历了1940~1960年的快速增长后,自有住房的居民比例的变化就比较温和了,尤其是20世纪80年代之后,基本变化不大,一直徘徊在65%上下。

%

80

70

64.464.2

67.4

60

◆55

61.9

62.9

478

50

43.6

40

45.6

30

次贷风波

20

10

1920

1930

1940

1950196019701980

1990

20002010年

资料来源:National Association of Home Builders(NAHB),Housing Facts,Figures and Trends,

May2007。

图1.2美国居民的自有住房率(1920~2006年)

(四)房地产市场的中介服务机构

美国房地产市场的中介服务机构主要包括:贷款机构、市场营销机构和经纪人、律师、保险机构、会计师事务所、房地产顾问公司、资产评估公司、产权审查机构等。

贷款机构为房地产交易所提供的主要是融资服务,这是因为,房产的价值高,即使最小单位的房地产买卖,也需要大量的资金,贷款机构的加入,可以满足一些资金量不足的购房人的要求。这在其他国家也是相当普遍的。本章的第二节和第三节将会详细介绍美国的房地产融资体系,这里不再赘述。

房地产经纪行业是美国房地产市场的重要组成部分。美国法律对于房地产经纪机构没有资质和注册资本的限制,只要在有关部门获准登记后就可以进入这一行业,但机构发起人必须通过州房地产经纪牌照管理机构组织的考

006量次贷风波启示录

···试读结束···

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