租赁合同的一般规定_2022年中级会计经济法第五章预习知识点
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【知识点】租赁合同的一般规定
1.当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的,不影响合同的效力。
2.租赁合同的期限
租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。(2015年简答题)
3.不定期租赁
(1)租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。
(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据“总原则”仍不能确定的,视为不定期租赁。
(3)租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
【提示】对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。
4.租赁物的使用
(1)出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
(2)承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照“总原则”仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。
(3)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
(4)承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
5.维修义务
(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定或者因承租人过错致使租赁物需要维修的除外。
(2)承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。
(3)因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
6.改装
承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。(2015年简答题)
7.转租
(1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
(2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除(其与承租人之间的租赁)合同。
(3)出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
8.租金的支付期限
承租人应当按照约定的期限支付租金。对租金的支付期限没有约定或约定不明确的,依照“总原则”仍不能确定的,适用以下规则:
(1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;
(2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。
9.出租人的解除权
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
10.承租人的解除权
(1)有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:
①租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;
②租赁物权属有争议;
③租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
(2)租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
(3)因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
11.买卖不破租赁(2015年简答题)
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
【相关练习题】
【单选题】甲公司将一套设备租赁给乙公司使用,租赁期间,甲公司将该设备卖给丙公司。下列有关买卖合同与租赁合同效力的表述中,正确的是( )。
A.买卖合同无效,租赁合同继续有效
B.买卖合同有效,租赁合同继续有效
C.买卖合同有效,租赁合同自买卖合同生效之日起终止
D.买卖合同有效,租赁合同须经丙公司同意后才继续有效
【答案】B
【解析】虽然设备的所有权人已经由甲公司变更为丙公司,但甲公司和乙公司签订的租赁合同不受影响,该租赁合同继续约束丙公司,丙公司不能向乙公司主张提前解除租赁合同,应当容忍乙公司承租该设备至租赁期满。
【单选题】下列有关租赁合同解除的表述中,正确的有( )。
A.租赁物在租赁期间发生所有权变动,买受人不愿继续出租的,可以解除租赁合同
B.承租人无正当理由未支付租金,经催告在合理期间内仍不支付的,出租人可以解除合同
C.租赁物危及承租人的安全或健康的,承租人可以随时解除合同
D.承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同
【答案】BCD
【解析】选项A:“买卖不破租赁”,租赁合同继续有效。
注:以上中级会计考试学习内容选自黄洁洵老师2021年《中级经济法》授课讲义
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作者:卞小刚
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