《房地产企业全程会计核算与税务处理》蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理》

【作　者】蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编

【丛书名】北京中经阳光税收筹划事务所·房地产智库

【页 数】 344

【出版社】 北京：中国市场出版社 , 2014.01

【ISBN号】978-7-5092-1167-0

【价 格】60.00

【分 类】房地产企业-会计-中国-税务处理

【参考文献】 蔡昌主编；黄洁瑾，景志伟，阴长霖副主编. 房地产企业全程会计核算与税务处理. 北京：中国市场出版社, 2014.01.

图书封面：

图书目录：

《房地产企业全程会计核算与税务处理》内容提要：

本书共分为十三章，主要内容包括：房地产企业会计核算与税务处理概述；企业设立阶段的会计核算与税务处理等。

《房地产企业全程会计核算与税务处理》内容试读

第一章

房地产企业会计核算与税务处理概述

②房地产企业全程会计核算与说务处理

FANGDICHAN QIYE QUANCHENG KUAIJIHESUAN YU SHUWWUCHUL

第一节

房地产开发经营的主要特点

房地产开发企业的类型与主要业务

【一】房地产开发企业的类型

房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营理念和经营模式，但总体上可以概括为以下两类：

1.销售开发产品模式

房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。

2.自持物业模式

将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。房地产开发企业持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。自进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

二房地产开发企业的主要业务

房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。

1.土地的开发与经营

房地产开发企业将有偿获得的土地开发完成后，既可将土地再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。

2.房产的开发与经营

房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

第一章房地产企业会计核算与税务处理概述

3.城市的开发和建设

房地产企业开发有偿转让的城市配套设施，也开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。总之，房地产企业越来越多地为城市开发和建设服务。

4.代建工程的开发

房地产开发企业接受政府和其他单位委托，代为开发建设工程项目。

●房地产开发业务的主要特征

1.开发产品类型多，用途多样性

开发产品按类型可划分为土地、商品房、配套设施、代建工程的开发；按用途划分为销售、出租、自用。

2.投资成本巨大且成本项目较多

项目开发时间长，多以分期滚动开发方式进行，成本计算复杂，项目清算前难以精确计算成本。开发前期应按项目成本对象编制开发成本预算，开发过程中按预算执行或根据变化情况及时修订预算并执行，实际开发成本在项目完工办理成本决算后才能最终确认。

3.销售收入种类多，销售行为接受政府监管

房地产开发企业的收入主要包括土地转让收人、房屋销售收入、配套设施的销售收入、代建工程开发收入、出租商品房的租金收人等。

商品房的预售首先要获得房屋的销售许可证及预售许可证审批，然后签订统一格式的预售合同并在房产管理部门备案。竣工后经建设管理部门验收合格之后，按实际测量面积结算房款，交付业主后须办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业具有一定特殊性。

●房地产开发经营的主要流程

房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。

土地取得阶段

土地取得阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权有多种方式，包括土地购入方式、土地置换方式、接受土地投资方式、土地的非货币资产换入方式等。

○●房地产企业全程会计核算与税务处理

FANGDICHAN OIYE QUANCHENG KUALHESUAN YU SHUIWUCHUL

二)前期准备阶段

前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目成功与否的关键。

【三)建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。

(四房产销售（预售）阶段

房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般也会采取房产预售方式获取现金流。

五】项目清算阶段

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂

六)自持物业阶段

对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办企业等方式，取得租金或经营收入。

房地产开发流程及系统功能划分如图1-1所示。

项目建议书

范围管理

投资估算

可行性研究报告

信息管理

设计单位

设计工作

设计总概算

预算

成本控制

初步设计

技术设计

建设准备

施工图预算

施工图设计

施工单位

建设实施

进度控制

投标、签约阶段施工准备阶段

施工阶段

[生产准备

验收、交工阶段保修服务阶段

竣工验收

竣工决算

质量控制

交付使用

图1-1房地产开发流程及系统功能划分

第一章房地产企业会计核算与税务处理概述

第二节

房地产开发企业会计核算制度的演进

房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单核算到全面系统反映的过程，还是从行业会计制度到《企业会计准则》、再向国际会计准则趋同发展的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。

●房地产开发企业会计制度形成的前期

房地产开发企业会计制度形成的前期具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。

这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。

这一阶段处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段。

后来，特别是1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》颁布实施后，房地产企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。

●《房地产开发企业会计制度》实施阶段

1989年1月1日开始施行《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大

1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。

》色房地产企业全程会计核算与税务处理

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这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立所有者权益和资本保全制度。

这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，房地产企业中的股份有限公司是会计制度与会计准则同时在企业施行，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，相对稳定的行业会计制度开始实施，是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产企业会计制度变革较大的阶段。

●房地产开发企业实施统一会计制度阶段

2005年1月1日起执行统一的《企业会计制度》。这次改革实现了与国际会计惯例的充分协调，统一了企业会计标准和会计政策，促进了企业公平竞争和现代企业制度的建立，为企业自主经营创造条件，适应市场经济发展的要求。

(1)在房地产企业会计核算方面，增加执行原上市公司施行的其余9项具体会计准则，改为执行16项具体会计准则和1项基本准则，还修改或增加了关于债务重组、非货币交易和以“放弃非现金资产”的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。

(2)“实质重于形式”是一项重要的国际会计惯例，《企业会计制度》对收人确认原则作出了规定，房地产企业商品房的销售收入确认也执行这项规定

(3)房地产企业在商品房开发过程中发生的借款费用有了具体准则的规定，对于借款费用的构成范围，资本化的金额和时点作出具体明确规定。

四房地产开发企业执行《企业会计准则》

《企业会计准则》是由1项基本准则和38项具体准则及应用指南和准则讲解构成的

一个完整会计准则体系。房地产企业中的上市公司已成为第一批执行《企业会计准则》的企业。结合房地产业上市公司已执行《企业会计准则》的实践，会计准则体系主要具有以下特点：

(1)引进《国际财务报告准则》的一些新概念和新方法。将中国原有的会计准则中与《国际财务报告准则》不同的计量方法进行了较大幅度的调整，使之尽可能地符合国际惯例，体现了与《国际财务报告准则》的趋同。

(2)大量应用公允价值计量方法。经分析，在38项具体会计准则中涉及公允价值计量的会计准则有23项，这对房地产企业的会计核算产生重大影响。

(3)引入投资性房地产的概念。《企业会计准则》将为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产单独归类为投资性房地产核算，并规范其确认计量和披露，有条件地引入公允价值计量的模式，并进一步规定公允价值模式一经确定不能随意变更。

···试读结束···