《昆明楼市解密》米祖明著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《昆明楼市解密》

【作　者】米祖明著

【页 数】 459

【出版社】 昆明：云南人民出版社 , 2011.03

【ISBN号】978-7-222-07252-7

【价 格】198.00

【分 类】房地产业-概况-昆明市

【参考文献】 米祖明著. 昆明楼市解密. 昆明：云南人民出版社, 2011.03.

图书封面：

图书目录：

《昆明楼市解密》内容提要：

《昆明楼市解密》这本书没有用传统的教科书或历史书的方式来谋篇布局，而是站在旁观者的角度，以敏锐而冷静的眼光，一年年、一件件、一笔笔全景式地盘点了过去30年以来每一年可堪载入昆明楼市史册的大事及人物。整整30年，所有重大房地产政策、新闻事件及各色风云人物、楼市百态等，米祖明编著的《昆明楼市解密》均有翔实记载、细腻描绘。全书气势恢宏、结构繁复、逻辑缜密，工程巨大，既是工具书，又是编年史，更是地产启示录。凭借笔者自身浸淫房地产圈多年所获得的第一手资料和切身感受，或述或评，落笔谨慎，努力把房地产那一潭浑水澄清了，帮那些在这个行业中博弈多年的人们梳理一下走过的路，让他们静下来，回过头来看看这部编年史上自己留下的或清晰或模糊或沉重或轻盈的足印；也让后来者在这个混浊不堪的环境中吸一口真实、新鲜的空气，看清路标，以期走得更远。

《昆明楼市解密》内容试读

昆明楼市开Ⅲ解密

Comprehens i ve第一章综合

1981年：昆明楼市溯源

不得不走的路

要想收回一间30平方米住房的全部成本，最少也要200年。这就是20世纪80年代之前昆明住宅之现状。

在20世纪80年代，像全国其他城市一样，昆明的住房政策走到了十字路口。是继续由政府投资，实行低租金制度，还是探索市场化路子？

1950年至1985年，国家在昆明投资12亿元，建成600多万平方米住房，但是住

。

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昆明老城近日公园鸟瞰(1984

0

威远街1989

房紧张状况没有得到根本性缓解。

1985年，昆明房屋普查结果表明，全市城镇人均居住面积4平方米以下的缺房户有47212户，占全市总户数的15.1%。其中无房户8041户，不方便户10779户。由于租金大幅度背离价值，不仅国家的投资得不到分文补偿，住房再生产只能中断，而且，每年市房管局还得拿出300万元，各单位拿出900万元，用于房屋维修。据有关部门统计，1985年，昆明城镇住房按照使用面积计算，每平方米建筑成本每个月应是1.05元，而居民每个月所交的房租，平均每平方米只是0.15元。在昆明职

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工的收入中，房租支出仅占1.5%，一间投资数万元的住房，每个月的价值仅值一包

然

烟钱。因此当时有人轻松地说“一包香烟抵租金”。

由政府投资这条路显然无法再走下去了，于是像国内其他城市一样，昆明别无选择地一走市场化之路。

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100多年前，马克思给商品下了一个定义：为交换而生产的劳动产品。直到20世纪80年代，他的中国学生，才同意将住房划入商品的行列。

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中国的住房商品化缘于邓小平的美国之行。1979年1月29日，身为国务院副总理的邓小平访问美国。这不止是中国外交史上的重大事件，也是中国房地产史上的重

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大事件。结束在华盛顿的紧张日程之后，邓小平到时任美国总统卡特的故乡亚特兰大

参观访问，亚特兰大在美国南北战争时期是南北两军的主战场之一，在战火中成为废墟。而到邓小平访问之时，亚特兰大已成为美国南方发展最快的城市。邓小平还专门造访美国一个普通老百姓的家，交谈中得知这个普通的美国公民住的房子是购买的，邓小平深受启发，说：“你们的很多成功经验对我们很有借鉴意义。我们愿意向你们学习。”回国以后，邓小平在多种场合提出了住房商品化的概念。

昆明楼市发端一威远街

事实上，昆明试行住宅商品化，与其他省会城市相比，己经是够早的了。早在1980年，全国很多省会城市对住房的诸多矛盾都还不知所措的时候，昆明就踏上了住宅商品化之路。

在1980年及1981年期间，昆明最大的开发商是昆明市房产管理局。当时的昆明市房产管理局是昆明全市唯一经营住宅的单位。

1981年，昆明威远街市房管局机关小院，可以算得上是昆明最早的售楼部。从这

一年开始，这个小院突然热闹起来，进出这个小院的人川流不息。他们都来这里干什么呢？买商品房。新中国成立以来，昆明市的第一批商品房一董家湾小区建起来了。昆明市房管局以每平方米359元的基本造价，向缺房的单位和无房户推出。与现在相比，当时的政策真是太好了。这是昆明房地产历史上第一批商品房，卖给单位的按照359元的全价出售，对个人则根据购房者实际情况实行全价和补贴出售。有的单位为了鼓励个人购房，规定职工本人每平方米支付70元以上，不足部分由所在单位补贴。1981年7月1日，昆明市建行住宅储蓄开业当天，收入购买商品房的存款就达53万元。这笔钱在当时可不是小数字。

据不完全统计，在1980年至1987年之间，昆明先后开发了董家湾、虹山、新闻路、东华等一批配套齐全的新型住宅小区。全市全价出售了5000多套住房，25万多平方米，补助出售了商品房200多套，1万多平方米。

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住房商品化的一个重要效应就是带来了钱。1980年至1987年，全市投入建设商品房资金共1亿多元，售出后回收1.1亿元。这笔钱又可以用来建设20万平方米住宅

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1987年6月，中国昆明国际住房讨论会在翠湖宾馆举行，时任联合国人居中心开发署主任的海兰德先生亲自到会，对当时昆明地产战线上的同志们进行表扬。

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昆明的第一个商品房是董家湾小区，但是决定这个小区降生的是威远街上的昆明市房管局小院，因此昆明楼市的源头还是应该在这个小院。

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第一个开发商出现

在市房管局的主导下，每年新建住宅开工面积只有8万平方米，规模小，速度慢，质量也不高，于是在1981年，昆明市成立了住宅统建办公室，鼓励各地国营、集体单位在昆明兴办房屋开发公司，调动全社会建房。

在这样的背景下，昆明市的第一家房屋建设开发公司一昆明市房地产开发经营公司在昆明市政府的批准下诞生了。这是全市也是全省第一家经营房地产业的公司。以后几年，一批房屋开发公司相继成立。在当时昆明的住宅开发队伍中，出现了12支房屋开发大军。到今天，这批房屋开发大军已经逐渐退出房地产的舞台，但是他们是那个时代的英雄。

在1981年至1987年期间，这12家开发公司每年开工面积达到80万平方米，是原先单独由房管局开发的10倍，占了全市住宅建设的60%。也就是在这个时间内，昆明市住宅建设从小规模零星分建发展到大规模开发建设：从独家开发、独家经营向多家开发、多家经营发展。

昆明第一批开发商的出现解除了政府投资建房的困惑。在此期间，政府对昆明房地产的投资逐年减少，而住房却逐年增多。昆明市房管局在1987年算过一笔账：1980年前，政府每年都要拨出1000多万元盖住宅，改革后这项拨款数逐年减少：1981年750万元，1982年309万元，1983年499万元，1984年180万元，1985年180万元，1986年100万元。

1988年，昆明房改年

对于昆明楼市来说，1987年显然是一个重要的结点，因为这一年，国际国内发生了很多重要的事件。这些事件对之后昆明楼市20年的发展产生了重要的影响。

1987年7月11日是世界50亿人口日。因为地球上数百万人无家可归，五分之一

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人口居住条件极为恶劣，于是联合国宣布1987年为“安置无家可归者国际年”。

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在中国，1987年之前，国家为城镇居民建房投资达1760亿元，建成13亿多平方

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米住房，但各种困难户、无房户加危房户，仍占城市总户数的31.6%。这种国家包干的住房制度显然不能再进行下去了。于是一场轰轰烈烈的房改风暴在全国范围内正式展开，而房改最核心的内容就是鼓励老百姓买房子一就像买“三大件”一样。

1988年2月28日，昆明市政府决定成立昆明市住房制度改革领导小组，以响应

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中央号召，推进住宅商品化。同年3月30日，昆明市住房制度改革领导小组召开第

···试读结束···