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图书名称：《房地产法 第4版》

【作　者】黄河编著

【丛书名】普通高等教育“十一五”国家级规划教材

【页 数】 245

【出版社】 北京：中国政法大学出版社 , 2021.09

【ISBN号】978-7-5764-0026-7

【价 格】49.00

【分 类】房地产法-中国-高等学校-教材

【参考文献】 黄河编著. 房地产法 第4版. 北京：中国政法大学出版社, 2021.09.

图书封面：

图书目录：

《房地产法 第4版》内容提要：

本书是普通高等教育“十一五”国家级规划教材之一。本教材以国家调控房地产业发展、规制房地产市场秩序、保护房地产权利人的权益为宗旨，力求准确地阐述房地产法的基本知识、基本理论和基本法则，以便学生全面、系统地学习房地产法理论，理解并掌握房地产法律法规的立法精神。

《房地产法 第4版》内容试读

第一章房地产法概述1

第

第一章

章

房地产法概述

内容提要本章介绍了我国法学理论界对房地产法的不同定义和对房地产法调整对象的不同认识，阐明了本教材对房地产法的定义及房地产法的调整对象、房地产法的地位和房地产法的体系等一系列观点。笔者认为，房地产法是调整房地产开发、交易、物业服务及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。本教材把房地产业运行过程中发生的房地产开发关系、房地产交易关系、物业服务关系及国家对房地产业的调控关系作为房地产法的调整对象，并据此创立其理论体系。

学习重点房地产法的定义；房地产法调整对象的具体范围；房地产法的地位和体系。

■第一节房地产法的定义和调整对象

一、房地产的定义

(一)我国法学理论界对“房地产”的不同定义

何谓“房地产”？我国有关房地产的法律、法规对此无明确界定，法学理论界则对此有不同的解释：

1.房地产是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。在法律术语上，房地产一般又称不动产，我们所要研究的是狭义的房地产，即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利，而且主要研究的是城市的房地产。(1)

2.房地产有广义和狭义之分，狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其是指城市中具有商品房意义的房地产。广义上的房地产包括一切能够作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。〔2)

3.房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的

〔1)符启林：《房地产法》，法律出版社2004年版，第1页。

(2)李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第12页。

2房地产法

房屋财产和土地财产。〔1)

第

4.房地产是土地、房屋财产的总称。“房地产”一词可分为广义和狭义两种，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。〔2)

章

从上述几种对房地产一词的界定来分析，我国法学理论界对房地产一词表述的分歧点主要有两点：①从范围上来看，有的学者认为房地产是地产和房产的总称，有的学者认为房地产指地产和房产的结合体。②从构成要素和称谓来看，有的学者称房地产的“房”为房产，有的将其称为房屋，有的将“房产”“房屋”同时使用，也有的将“房产”“建筑物”同时使用。有的学者把“房地产”的“地”称之为“地产”，有的将“地产”“土地”同时使用。尽管表述不同，但本质是一致的。因为“土地”“房屋”“建筑物”等作为法律关系的客体，都是指一种财产，并且这种财产固着于土地之上，与土地不可分离。

(二)本教材对“房地产”的定义

“房地产”一词分广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物，它和民法学上“不动产”属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态，它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。狭义的房地产一词的含义与《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条规定的“房屋”一词的定义基本相同。该法第2条规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

土地是人类社会赖以存在的物质条件，是一切生产和生存的源泉，这是自人类社会产生以后人们就达成的共识。但何谓土地？各国（地区）法律上对此的界定有所不同。有些国家或地区的法律对“土地”一词以地表伸展所包括的范围予以确定。例如，我国台湾地区“土地法”第1条和第2条明确规定，该法所称土地，谓水陆及天然富源。依其使用不同，分为建筑用地、直接生产用地、交通水利用地和其他土地。《朝鲜民主主义人民共和国土地法》第7条规定，该法所规定的土地有：农业土地、居民区土地、山林土地、工业土地、水域土地和特殊土地《匈牙利土地法》第7条规定，该法对除森林以外全国的所有土地及其上面的建筑物和其他建筑设施有效。按用途可以把土地分为：耕地、建筑用地、特殊用地、不宜利用土地。前《苏联土地法》也有类似规定。有些国家的土地法则以地表及其上下空间扩展的范围来界定“土地”一词。例如，《印度尼西亚土地基本法令》第10条规定，土地包括领陆、领水或领空，其中“领陆的含义，除地表面外，还包括地层内部和领水的底土；领空指领陆和领水之上的空间”。〔3)《法国民法典》第552条规定，土地包括地表及地上、地下的空间“所有人得在地面上进行其认为适当的种植及建筑”；

〔1】温世扬、宁立志主编：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第1页。〔2)程信和、刘国臻编著：《房地产法学》，北京大学出版社2001年版，第1页。〔3)王先进主编：《土地法全书》，吉林教育出版社1990年版，第1081页。

第一章房地产法概述3

“所有人得在地下进行其认为适当的建筑及采掘，并可获取采掘的产品”。(1)《日本民法典》第207条规定，土地包括地表及地表之上下于法令限制的空间。〔2)我国法

第

律(3)对“土地”一词的含义未作明确规定。笔者认为，土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。因为土地所有权人或使用人取得土地的目的，不仅

章

是为了土地的本身（地表），更重要的是为了利用土地从事其他活动。例如，从事种植活动就需要一定的空间，包括地表之上植物的生长空间和地表之下植物根系的生长空间：从事房地产开发活动主要是为了利用地上空间。因此，对“土地”一词应从立体角度来把握其含义。

建筑物是指土地上人工建造的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建造的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。

关于土地与建筑物的关系问题，我国法学理论界有不同认识，一种观点认为，

二者不可分割，土地为主，房屋为辅。〔4)另一种观点认为，二者不是绝对的从属关系，在房地产法律制度中，土地所有权、土地使用权和房屋所有权是相互并列的，并无从属意义。(5)对此问题，理论界之所以产生不同的看法，笔者认为有两个原因，

一是分析问题的角度不同，从房地产这种财产上涉及的物权种类来看，有土地所有权、土地使用权、房屋所有权、抵押权，且土地所有权和房屋所有权的主体不同：从房地产这种财产的交易来看，二者是不可分割的，转让房屋所有权时，土地使用权随之转移，转让土地使用权时，土地上的房屋随之转移；从土地与房屋二者的关系来看，土地是主要的，没有土地就不可能有房地产。二是从国外的立法例来看，

一些国家采取一元主义立法例（结合主义立法模式），即土地及其地上建筑物为一个不动产，如《德国民法典》第94条规定，土地的主要组成部分，为定着于土地和地面的物，特别是建筑物。〔6)一些国家则采取二元主义立法例（分别主义立法模式)，即把土地和建筑物各自作为独立的不动产予以区别对待，如日本、法国。《日本民法典》第86条规定，土地及其定着物叫不动产。其不动产登记法则进一步明确将土地和建筑物分别登记，使建筑物可以与土地相分离成为不同的不动产。〔7)虽然日本与法国、英国立法模式有别，但从理论上讲，建筑物只有在土地上与土地结合为一体才能称之为不动产，若分离则不能称之为不动产。因此在房、地二者关系中，

(1)《法国民法典》，马育民译，北京大学出版社1982年版，第120页。〔2)《日本民法》，曹为、王书江译，法律出版社1986年版，第42页。〔3)这里仅指新中国成立以后的土地立法内容。

4)参见赵红梅：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第6页：温世扬、宁立志主编：

《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第2~3页。

(5】李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第8~9页。(6】《德国民法典》，陈卫佐译注，法律出版社2006年版，第29页。

〔7)李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第14~15页。

4房地产法

土地为主物，房屋为从物《日本民法典》第87条第2款规定：“从物随主物处

第

分。”(1)笔者认为，房地产作为土地与建筑物的统一体，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地，建筑物离开土地就不能存在，二者密不可分

章

没有与建筑物结合的土地及其关系，主要由土地法调整。所以本教材是从狭义上使用“房地产”一词的。

二、房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。1987年11月20日原城乡建设环境保护部在《关于发展城市房地产业的报告》中将房地产业表述为：房地产业包括土地的开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。现在来看，这个表述虽然不够严密、精确，但基本上明确了房地产业的范围，即土地开发，房屋建筑、维修、管理，房地产的转让、租赁，房地产中介服务等均属房地产业。在此需要厘定房地产业与建筑业的关系。建筑业是房屋和其他构筑物的建造、改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业。而房地产业包括了物质生产、流通和服务三个部门，属于第三产业。联合国统计委员会2008年公布的《所有经济活动的国际标准行业分类》（第

四版)中把经济行为分为21个门类，其中建筑业被列为第6类，房地产业被列为第12类。我国1984年12月1日颁布的《国民经济行业分类和代码》把我国经济行业划分为13个门类，建筑业被列为第4类，房地产业被列为第7类。1994年、2002年、2011年和2017年我国又先后四次修订颁布了《国民经济行业分类》。根据2017

年修订的《国民经济行业分类》标准(GB/T4754-2017)，,建筑业在国民经济行为

排序中为第5位；房地产业为第11位，其包括4个组成部分，即房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动以及其他房地产业。所以，房地产业与建筑业虽然有交叉之处（房屋建造），但不能因此否定它们各自应有的质的规定性，房地产业是一个独立的行业。

房地产业作为国民经济中一个独立的产业，其运行过程由三个环节组成：①生产环节，是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发和房屋及构筑物建造活动；②流通环节，是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程，包括房地产买卖、租赁和抵押三种方式；③消费环节，是指基于房地产这种商品具有固定性、长久性和增值性的特征而在长期的消费过程中所涉及的维修服务和各种管理活动，如物业服务、产权产籍管理等。总之，房地产业的运行过程包括生产、流通、消费三个环节。这三个环节周而复始的循环过程，就是房地产业的生产和再生产过程。

(1)《最新日本民法》，渠涛编译，法律出版社2006年版，第24页。

第一章房地产法概述5

三、房地产法的定义及调整对象

(一)我国法学理论界对房地产法的定义和调整对象的不同认识

第

对于如何表述房地产法的定义和确定房地产法的调整对象，我国法学理论界有不同的认识，概括起来有以下两种学说：

章

1.“房地产经济关系说”。该说认为房地产法的调整对象是房地产经济关系。具体有以下几种观点：

(1)房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。经济关系包括经济管理关系和经济协作关系，两者是相互联结为一体的。具体而言，房地产调整的对象主要有以下几类重要的经济关系：①土地利用管理关系；②土地财产关系：一是土地所有权关系，二是土地使用权关系；③土地利用规划关系；④城市房屋管理关系：包括房地产产权、户籍管理关系，房屋拆迁管理关系，房地产交易管理关系，房地产评估及鉴定等管理关系，物业管理、行为管理关系等；⑤房屋财产关系：包括房屋买卖关系、房屋交易关系、房屋租赁关系、房屋继承关系、抵押关系、典当关系、相邻关系、公共关系、物业管理关系等；⑥涉外房地产管理关系和协作关系。(1)

(2)房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。对房地产经济关系的理解可分广义和狭义两种。广义的房地产经济关系包括房地产产权、开发、经营使用、交易、服务管理及其他与房地产相关的关系：狭义上的房地产经济关系，可以理解为房地产产业法，是指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发、交易、实施房地产管理过程中发生的经济关系。

房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。从广义上理解，房地产法的调整对象按照法律关系所涉及的主要法律部门可分为以下三类：①房地产民事关系；②房地产行政关系；③房地产经济法律关系，包括土地管理法律关系、土地规划管理关系、房地产开发和经营管理关系、房地产租赁收缴关系、房地产管理关系、涉外房地产关系等。〔2)

2.“房地产关系说”。该说认为房地产法的调整对象是房地产关系。对于如何理解房地产关系又有如下观点：

(1)房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法调整的房地产关系可以分为民事性质的关系和行政管理性质的关系，具体包括：①土地、房屋财产关系；②土地使用和管理关系；③城市房屋开发经营关系；④城市房地产管理关系；

⑤城市物业管理关系。〔3)

(2)房地产法是调整房地产开发、房地产交易、房地产管理等房地产关系的法

〔1】符启林：《房地产法》，法律出版社2004年版，第14~15页。

〔2)李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2000年版，第40~42页。〔3)程信和、刘国臻编著：《房地产法》，北京大学出版社2001年版，第15~16页。

6房地产法

律规范的总称。房地产法的调整对象是房地产关系，包括房地产开发关系、房地产

第

交易关系、房地产管理关系。(1)

(3)房地产法有广义和狭义之分。狭义的房地产法即形式意义上的房地产法，

章

是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义的房地产法即实质意义上的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规范体系。学理和实践意义上的房地产法，一般指其广义含义。房地产法以房地产关系为调整对象，房地产关系是指以房地产为客体或联结因素的各类社会关系的总和，可以将其归纳为房地产权属关系、房地产异动关系、房地产管理关系和房地产争讼关系四个方面。〔2)

(二)本教材对房地产法的定义及调整对象的具体范围的表述

房地产法是调整房地产开发、交易、物业服务及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。它对于国家管理房地产业，规制房地产市场秩序，保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展具有重要作用。

从上述房有关地产法的定义中，可以看出房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业服务关系及房地产管理关系。

1.房地产开发关系。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建筑的行为。房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间的经济关系。例如，土地征收关系、土地使用权出让关系以及土地使用权作价入股、合资开发经营房地产过程中所产生的关系。

2.房地产交易关系。房地产交易是指房地产权利人转让、租赁、抵押房地产的行为。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押过程中发生的经济关系。例如，房地产买卖关系、房地产（或房屋）租赁关系等。

3.物业服务关系。物业服务是指物业服务人受物业所有人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面服务的行为。物业服务关系是指物业服务人与业主之间在物业服务过程中形成的社会关系。

4.房地产管理关系。房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家法律赋予的职权对房地产市场所实施的管理、监督、检查行为。房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。具体包括两类关系，一类是对房地产市场的调控关系，如计划调控关系、价格管理关系、廉租住房保障及经济适用住房管理关系；另一类是对房地产产权产籍的管理关系。

〔1)赵勇山主编：《房地产法论》，法律出版社2002年版，第1~2页。

〔2)温世扬、宁立志主编：《房地产法教程》，武汉大学出版社1996年版，第12页。

···试读结束···