《房地产经济学》曾福林，刘可定主编；周林，许萍副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产经济学》

【作　者】曾福林，刘可定主编；周林，许萍副主编

【页 数】 184

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2021.11

【ISBN号】978-7-5763-0653-8

【价 格】59.00

【分 类】房地产经济学

【参考文献】 曾福林，刘可定主编；周林，许萍副主编. 房地产经济学. 北京：北京理工大学出版社, 2021.11.

图书封面：

图书目录：

《房地产经济学》内容提要：

本书共分为12个模块，主要内容包括房地产经济学概述、房地产供求关系、房地产市场、房地产价格、房地产企业、房地产产权与房地产制度、房地产金融、房地产经济周期、房地产投资、房地产税收、房地产宏观经济调控和房地产业可持续发展。本书可作为高等院校房地产经营管理、土地资源管理、工程管理相关专业学生的教材，也可作为房地产相关从业人员的参考用书，还可供房地产管理者及房地产研究爱好者的参考读物。

《房地产经济学》内容试读

模块1

房地产经济学概述

学习目标

通过本模块的学习，了解房地产的含义、分类、特征，房地产业的定义；熟悉房地产业的基本特点；掌握房地产业在国民经济中的地位和作用；了解房地产经济学的学科性质、研究对象、研究内容、研究方法。

能力目标

能够对房地产及房地产经济学有初步的认识，清楚进行房地产经济学研究的意义所在。

单元1房地产概述

回一、房地产的含义

所谓房地产，是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和（图1-1）。其包括以下三层含义：

(1)在实物形态上，房地产是房产和地产相结合的统一物。具体而言，房产是建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等满足各行各业需要的房屋；地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。从自然意义上，土地的范围很广，只有当土地作为建筑地块及相关设施使用时，才构成房地产的组成部分；而房屋也是建筑在一定的地基之上的，必然离不开土地。所以，实物形态的房地产包括建筑地块和地基上的以房屋建筑为主要形式的定着物，是房产与地产的统称。

(2)在价值形态上，房地产商品是使用价值和价值的统一体。市场经济条件下，房地产

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模块1房地产经济学概述

也是商品。房地产商品的使用价值是指可以用来满足人们生产和生活等各种需要；房地产商品的价值是指开发生产该房地产所消耗的人类一般劳动的凝结。在房地产经营活动中，它需要通过生产、交换、分配、消费诸环节，当使用消耗完以后，又会重新进入新一轮循环。这种房地产社会生产和再生产过程，就必然构成一定的经济关系。

(3)在产权关系上，房地产资产反映一定的经济权利关系。在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变。例如，某个家庭购买一套住宅，只能在不同的地段进行选择，而不能移动住宅本身，一旦交易完成后房屋的财产权就转移到购买者手中，任其支配和使用，由此获得了相应的财产权利。另外，所有者还可以通过房屋租赁只转移其使用权。正因为这种权利关系的转移比较复杂，所以需要办理多项手续，与一般的商品交换大不相同。

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房地产

图1-1房地产的三种实物形态

回二、房地产的分类

1.按开发程序分类

(1)生地。生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

(2)毛地。毛地是指具有一定城市基础设施但地上有待拆迁房屋的土地

(3)熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整且能直接在其上进行房屋建设的土地。

(4)在建工程。在建工程是指地上建筑物已开始建设但尚未建成、不具备使用条件的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。该房地产不一定正在建设，也可能已停工多年。

(5)现房。现房（含场地）是指地上建筑物已通过竣工验收、可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。按房屋当前的使用状态，这类房地产现房可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况；按照建筑物的用途不同，可分为居住用房、商业用房、工业用房、特殊用房等。

2.按用途分类

按用途不同，房地产可分为居住房地产和非居住房地产两大类。居住房地产包括宿舍、公寓、别墅等；非居住房地产包括商业房地产、办公房地产、旅游房地产、餐饮房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。

3.按产业收益性分类

(1)收益性房地产。收益性房地产是指能直接租赁或者产生其他经济收益的房地产，包

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模块1房地产经济学概述

括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。

(2)非收益性房地产。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺院等。

4.按经营使用方式分类

房地产按其经营使用方式来划分，主要可分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产四种。

三、房地产的特征

1.位置固定性

土地是不可移动的，建筑物无论其外形、性能与用途如何，从其建设那天起便定着于土地之上，同样不可移动。

位置对房地产投资具有重要的意义。投资者在进行一项房地产投资时，必须重视对其宏观区位和具体位置的调查研究，确保房地产所处的区位必须对开发商、物业投资者和使用者都具有吸引力。房地产的位置有自然地理位置和社会经济地理位置之别。自然地理位置是不会变化的；社会经济地理位置却会随着城市规划、交通的变化而变化，由劣变优或由优变劣，这些变动主要由城市规划的制订或修改、交通建设的发展或改变、其他建设的发展等原因引起。当房地产的位置由劣变优时，其价值会上升；反之，则下降。

2.耐用性

土地具有不可毁灭性和永恒的使用价值，这种特征称为不可毁灭性或耐用性。这种特性可为土地占有者带来永续不断的收益。房屋建造完成后，只要不搬迁、拆毁和烧毁，或只要不遭受地震、风暴、洪水等自然灾害的破坏，使用期限一般可达几十年乃至上百年，较之其他商品的使用期限相对较长。因此，作为一种商品，房地产具有长期使用性或较高的耐用性。

需要注意的是，我国房地产的较高的耐用性受到了有限期的土地使用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，规定土地使用权一次出让最高年限因土地用途不同而不同：居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合用地或者其他用地为50年。

3.异质性

房地产位置的固定性决定了房地产的异质性，即没有两宗房地产是完全相同的。即使两幢建筑物完全相同，但由于其坐落位置不同、周围环境不同、景观不同、生活的便捷性不同，这两宗房地产实质上也是不同的。该特性决定了房地产供给和需求的地方性和区域性，而且房地产不存在统一的市场价格。

市场上不可能有两宗完全相同的房地产。房地产的异质性是房地产价格实行“一房一价”的理论基础。

4.投资大、开发周期长

房地产开发建设需巨额投资，房屋的建筑安装工程造价也很高，一套住宅的价格少则

十几万，多则几百万乃至几千万。

一般工业产品从消耗原材料、燃料、动力、劳动力到生产出产品，可以在几天、几个

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模块1房地产经济学概述

小时乃至几分钟之内完成，而房地产开发建设的周期比一般商品要长得多，一般要一年以上，一些重要的建筑甚至需要数年。

5.资产和消费品的二重性

房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产既是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产；既是一种消费品，又是一项有价资产。

6.保值增值性

房地产本身并不能产生收入，但随着社会经济的发展及人口的增多，房地产的需求不断增长，而房地产供给量（特别是土地供给量）是有限的，因此，房地产价格有上涨趋势，这使其能保值增值。

7.易受周围环境影响

房地产价格除与其自身质量及用途有关外，主要取决于其所处位置和周围环境，包括：周边空气、水域、土壤、噪声、光污染状况等；周边建筑的性质、档次、新旧程度；周边区域规划、交通、道路、绿化状况等。房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。

8.易受政策影响

在任何国家或地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制，即便在“私有财产不可侵犯”的私有制国家也是如此。受政府法令和政策对房地产进行限制和影响主要利用以下几点：一是警察权，政府基于公共利益，可限制某些房地产的开发与使用；二是征用权，政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用；三是课税权，国家政府通过行政权力对房地产开发、流通或持有等环节征税获得财政收入。

9.投资流动性差

投资的流动性是指在必要的时候，投资可以迅速地兑换成现金的能力。房地产被认为是一种非流动性资产，其投资的流动性相对较差。由于评估房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，通常它很难迅速无损地转换为现金。

单元2房地产业在国民经济中的作用和地位

百一、房地产业的定义

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产与服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营活动中各种参与者之间的经济关系。其中，开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。

我国三个产业的具体划分范围是：第一产业包括农、林、牧、渔业；第二产业包括采矿业，制造业，电力、热力、燃气及水的生产和供应业，建筑业；第三产业包括除第一、

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模块1房地产经济学概述

第二产业外的其他行业。

房地产业在世界上早已产生，只是各国的叫法各不相同，但房地产业都被作为一个独立的产业部门划入第三产业。

园知识链接

房地产业具有第三产业的产业特产

(1)房地产的投资开发活动，主要从事的是自愿的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。

(2)房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业。

(3)房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。

百二、房地产业的基本特点

房地产业作为一个独立的产业部门，有其自身的产业特点，可概括为以下几点。

1.统一性和系统性

一般地，生产商品的产业部门把商品生产出来，通常就完成了本产业的任务，其后交由商业部门去经销，就转入了另一个产业一商业的范围。而房地产的生产、流通、经营、消费直至服务管理的全过程都属于房地产业的范畴，这与其他产业不同。房地产开发的全过程是一项系统工程，每个环节都影响着房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益。

2.基础性

房地产既是生活资料，又是生产资料。人们的生产、生活、各行各业的存在和运转都离不开栖身之地和庇护场所。房地产业连同建筑业，是国民经济的基础，其地位仅次于为人类提供衣食之源的农业。因此，房地产既是人们生活的重要基础条件，也是社会经济发展的重要基础条件，对于整个社会的重要性是显而易见的。

3.先导性

由基础性必然引出先导性，房地产业与建筑业、林业、材料工业、金融业、自来水生产供应业、交通运输业、邮电业、煤气生产供应业、商业、服务业等行业有着密切的关系。房地产业的发展可以带动这些行业的发展，这意味着各行各业的再生产和扩大再生产都要以房地产业的发展为前提条件。同时，房地产业的发展也依赖于这些行业的发展。基于这个原因，要发展社会经济和改善人民的生活，必须超前发展房地产业。

4.高依赖性

随着生产社会化的发展，每个行业都成为社会经济密不可分的组成部分，互相依赖、互相促进，房地产业也具有这样的关联作用。一方面，房地产的高值性往往要求在开发、购置上投入巨额资金，仅仅依靠自有资金就难免捉襟见肘、步履维艰，从而出现对金融业不同程度的依赖性；另一方面，国际、国内金融市场上往往有大量游资寻求用武之地，二者可以有效结合。

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模块1房地产经济学概述

5.高风险性

风险即遭受损失的可能性，任何投资都有风险。房地产业是一个风险性较大的产业，同时也是一个高利润的产业。一般地，当社会经济兴旺发展时，房地产业就更为兴旺，其利润要高于社会平均利润；而当经济萧条时，房地产业就可能出现大幅度的亏损，甚至导致许多房地产机构倒闭。所以，房地产投资者应加强风险意识，谨慎地从事房地产业。

6.预警性

许多专家把房地产业比喻为“市场经济的寒暑表”或“社会经济的晴雨表”。它不但灵敏度很高，而且准确性也很高，主要表现是：在国民经济走向繁荣发展之前，它往往会率先超前发展；当国民经济在发生衰退和萧条之前，它往往最先受到冲击。因此具有明显的预警作用。

面三、房地产业在国民经济中的作用

(1)房地产业为国民经济发展提供重要的物质基础。房地产是国民经济发展的基本生产要素，房地产业开发经营的厂房、仓库、商场、写字楼、酒店、学校、医院、体育场馆、娱乐场所等，是社会进行政治、经济和文化活动的基础。房地产业开发经营的住宅作为人类基本生活条件（衣、食、住、行）之一，其发展对于提高人们的物质生活和精神生活质量、调动人们的工作积极性、促进社会的安定等具有重要的作用。

(2)房地产业的发展能带动其他相关产业的发展。房地产商品的生产、流通、消费过程中需要大量的物资和资金，与许多产业部门都存在着比较密切的关系。因此，房地产业的振兴和发展，势必带动众多相关产业的发展。房地产的开发需要消耗巨额的材料和设备，直接带动建筑业、建材业、钢铁业、机械制造业和交通运输业等产业的发展；房地产投入使用后，能够继续带动家具、家电、化工、轻工等相关产业的发展。

(3)房地产业的发展有利于深化住房制度的改革，调整消费结构。过去很长一段时期，我国采取福利分配住房和低房租政策，人们的居住消费水平一直处于较低水平。随着我国住房制度改革的进一步深化和人民生活水平的提高，人们对住房的需求显著提高。大力发展房地产业，将有利于人们改善居住条件，创造安逸舒适的生产、生活环境。

(4)房地产业的发展有利于推进城市的综合开发。为了解决分散建设产生的弊端，我国提出实行“综合开发，配套建设”的方针，房地产业复苏后，由房地产业统筹安排，保证这

一方针的贯彻实施。改革开放以来我国城市综合开发率的不断提高就是有力的证明」

(5)房地产业的发展有利于扩大城乡就业。房地产业中既有资金密集型、技术密集型和知识密集型产业，又有劳动力密集型产业，本身的就业容量大，再加上能带动其他相关产业的繁荣，从而在促进就业方面具有显著的作用。

(6)房地产业的发展有利于改善投资环境。改革开放以来，各个城市为了吸引国内外的投资者到当地来投资，都大力进行了基础设施建设、相应的生产和生活设施的建设，做到交通流畅、信息灵敏、保证供给、方便生活。在这些改善投资环境的举措中，相当大的比重是通过房地产业来完成的。

(?)房地产业是发展第三产业的突破口。第三产业通常包括：批发与零售业、交通运输、餐饮、通信、物流等流通领域；金融、保险、旅游、房地产等服务于生产生活

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···试读结束···