《房地产市场风险与调控》刘琳著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产市场风险与调控》

【作　者】刘琳著

【丛书名】国宏智库丛书.2019

【页 数】 282

【出版社】 北京：中国计划出版社 , 2020.08

【ISBN号】978-7-5182-1203-3

【价 格】50.00

【分 类】房地产市场

【参考文献】 刘琳著. 房地产市场风险与调控. 北京：中国计划出版社, 2020.08.

图书封面：

图书目录：

《房地产市场风险与调控》内容提要：

本书是国家发展改革委宏观经济研究院2017年研究课题成果，国宏智库丛书之一。本书首先从“宏观经济稳增长、推动房地产行业健康发展”两个视角，分别评价我国房地产市场的历次调控，对房地产市场调控综合给出客观评判。总结我国房地产市场调控特征，通过国际比较判断我国房地产市场调控类型。对我国现阶段房价泡沫水平进行判断，结合房地产市场中长期发展趋势，提出完善我国房地产市场调控体系的思路设计和政策建议。本书开创性地设计了房价泡沫指数，对房地产市场调控目标、调控时机、调控内容、调控工具和调控主体分别进行了分析和建议，对完善我国房地产市场调控提出了相应建议。本书还对我国城镇居民住房状况、部分国家和地区房地产调控经验、房地产库存情况、房地产市场风险对金融系统的影响等相关内容进行了详细总结和分析。

《房地产市场风险与调控》内容试读

第一章

总论

内容提要：

长期以来我国房地产市场调控首要任务是参与宏观调控，调控效

果功过参半。房地产业在稳定经济增长大局方面发挥了重要作用，但

部分调控呈现顺周期特征，长短期调控工具混用扰乱了市场预期。从国际比较看，我国房地产市场需要适度干预和调控。中长期宜将防范房地产泡沫风险作为调控的主要目标，淡化房地产开发投资对稳增长的关注；房地产市场调控以需求调控为主，调控时机选择在过半区域累计房价涨幅超过收入增幅2倍时；市场风险防范宜以中央政府为主导调控：解决居民住房问题的管理工具宜长期化、制度化，短期工具主要用于调控市场风险。综合判断，我国房价下行调整风险总体可控，不会引致系统性金融风险爆发，但要高度警惕2015年下半年以来资金“脱实向房”现象。建议坚持调控，争取实现房地产市场软着陆，加强预期管理，以长效机制逐步替代相应调控政策；中长期加强税收政策在抑制投机中的作用，完善针对投机行为和杠杆操作的房地产市场监控预警机制，提高地方政府供给侧管理水平。

2

房地产市场风险与调控

从各国情况看，房地产相关政策包括住房政策和市场干预政策。

其中，住房政策集中于解决居民住房问题，主要研究住房供给体系的完善，是长期政策。而市场干预问题则是短期调控问题，旨在维护市场平稳发展，主要解决房地产市场与宏观经济协调发展问题，是短期政策。

住房政策完善的国家也会出现房地产市场短期波动甚至泡沫破灭危

机。显然，房地产市场发展的长期制度完善和短期市场调控不完全一致，

需要分别制定清晰的思路和框架。

本书集中于短期政策研究，即市场干预问题，注重解决房地产市场与宏观经济的协调发展问题。

一、对近年来我国房地产市场调控政策的评价[1]

我国房地产市场以增量市场为主，住房制度改革以来获得较快发

展，1998年至今，多数年份房地产开发投资增速超过20%，对经济增长的直接贡献在10%左右，加上对其他产业带动和促进消费等影响，对

经济增长的贡献约在20%，尤其在衰退风险加大时成为稳定经济增长的

有力措施。房地产业是我国国民经济发展的支柱性产业，长期以来我国房地产市场调控有两个目标：稳增长和控房价。本书从促进宏观经济增长和推动房地产市场平稳健康发展两个视角，对近年房地产市场调控政

策给出客观评价。

[1]1998年以来，除房地产市场短期调控政策外，住房制度建设层面共出台了五个纲领性文件，分别为1998年23号文、2003年18号文、2007年24号文、2011年45号文和2016年39号文。这五个文件内容包括住房供给体系的设计及完善、低收入群体住房解决、公租房建设、住房租赁市场发展等内容，均为供给层面的长期政策，不在本书集中讨论的短期调控政策范围。除1998年23号文（停止实物分配）外，此部分对其他四个文件政策不进行评价。

第一章总论3

(一)房地产市场调控首要任务是参与宏观调控

1998年以来，针对房地产市场的调控呈现扩张性和紧缩性调控交替进

行的特征（调控政策汇总见附录1），可分为六轮调控周期：1998一2002年扩张性调控，2003一2007年紧缩性调控，2008一2009年扩张性调控，2010一2013年紧缩性调控，2014一2016年扩张性调控，2017年以来的紧缩性调控（见图1-1和表1-1）。

110

扩张性调控

扩张性调控

扩张性调镗

716

108

14

106

12

104

10

102

8

紧缩性调控

紧缩性调控

紧缩性调控

100

6

98

金釜墨膏赏賞膏昌着房美禽景后眉后青首員局

年份

GDP平减指数

GDP增幅

图1-11998年以来历次房地产市场调控历程

资料来源：国家统计局。

表1-1各阶段房地产市场调控对应的宏观经济指标均值

房地产

开发投资

GDP平减GDP增幅

房地产

年份

对GDP增长

宏观经济背景

指数均值均值/%直接贡献率/

市场调控

%

1998-2002

100.5

8.3

6.4

经济萧条，持续通缩

扩张性调控

2003-2007

105.1

11.7

9.4

经济繁荣，通胀高企

紧缩性调控

2008-2009

103.8

9.6

7.3

美国金融危机

扩张性调控

2010-2013

104.9

9.0

13.4

经济增速回落，通胀高

紧缩性调控

2014-2016

100.7

7.0

2.5

经济增速回落，通缩

扩张性调控

2017

104.1

6.9

4.2

经济平稳，通胀压力上升紧缩性调控

4

房地产市场风险与调控

1.1998一2002年扩张性调控：以房改启动住房市场，拉动住房消费，

推动经济增长

1998年亚洲金融危机爆发，1998一2002年国民经济处于“萧条期”，大部分年份增长速度低于潜在增长率，经济增速均值为8.3%，对应的

GDP平减指数只有0.5%。

为应对危机，我国提出要拉动住房消费，停止住房实物分配，加快推

进住房制度改革。1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度

改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布，政策目标是稳步

推进住房商品化、社会化：加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长

点；满足居民住房需求。这一时期，受益于房改政策，商品住宅销售面积

年均增长22.4%，商品住宅施工面积、商品住宅新开工面积、房地产开发

投资和房地产企业土地购置面积分别年均增加20.3%、21.4%、19.7%和

28.7%,各项指标增幅显著。

房地产市场先于宏观经济出现蓬勃发展，房地产开发投资对经济增长

的直接贡献率由4%逐步上升到大约10%。

2.2003一2007年紧缩性调控：全面收紧“土地闸门”和“信贷闸

门”，控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，防止经济过热

国民经济的复苏始于2003年，2004年国民经济彻底复苏，实现了

10.1%的增长。2004一2007年，经济处于上升的繁荣期，经济增长速度不

断攀升，2007年二、三季度经济增长速度达到顶点(14.8%)，这一时期

GDP平均增幅为11.7%。在“双顺差”持续扩大、外汇占款上升、国内

流动性过剩的背景下，物价指数不断上升，2007年GDP平减指数高达

7.8%,2003一2007年的平均值为5.1%。

为避免固定资产投资增速过快反弹，房地产行业被列为六大过热行业

之一，2003年三季度至2007年二季度，房地产调控方向是控制房地产投

第一章总论5

资过快增长和房价过快上涨，“土地闸门”和“信贷闸门”全面收紧，商

品住房供给增速下降。与1998一2003年相比，2003一2007年企业购置土

地面积增幅由28.7%下降为3%，2005年和2006年均为负增长，商品住宅

新开工面积增幅由21.4%下降为15.8%，但房地产开发投资增速快于前

期，达到年均26.6%，对经济增长的直接贡献率多数年份在10%左右，平

均为9.4%。

这一时期，2003一2007年各年国家均出台房地产调控政策，其中，

2007年9月首次实施限贷政策。

3.2008一2009年扩张性调控：主要内容是刺激住房消费，启动大规

模棚改，目标是促进房地产投资增长，应对金融危机

受美国金融危机影响，外需锐减，2008年国民经济陡然掉头向下，一

至四季度GDP增速分别为11.3%、10.8%、9.7%和7.6%。2008年持续数

月的物价高企，只是2007年经济高涨的一个滞后表现，2008年12月CPI

下降到101.2.2009年一季度GDP增速下降到6.6%，同时出现持续9个

月的通缩，国民经济进入新一轮“萧条期”。

2008年12月，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意

见》（国办发〔2008〕131号）发布，刺激住房消费，加大保障房建设稳

定房地产投资。主要措施包括：取消营业税：契税降至1%：降低利率0.7

折；加大保障性住房建设力度，计划到2011年底完成240万户棚户区改造，每年新增130万套经济适用房；批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

2008年商品房销售面积下降15%，2009年3月房地产开发投资增速锐减至1%，之后回升，全年仅为16%低增速。2008一2009年房地产开发

投资对经济增长的直接贡献率平均为7.3%。

6

房地产市场风险与调控

4.2010一2013年紧缩性调控：主要内容是实施限价限购限贷政策，

促进房价合理回归，助力降低通胀压力

2009年二季度开始国民经济有所回升，至2010年二季度GDP增速连

续4个季度攀升，随后逐渐回落，2011一2013年经济增速继续回落。2009年11月通胀率开始逐步走高，一直延续至2011年7月，随后回落稳定在

102左右。从年度数据看，2010年和2011年GDP平减指数分别高达7%和

8.2%,2012年和2013年分别降至2.4%和2.3%，其间均值为5%。

2010一2013年，受前期刺激政策影响，商品房新开工面积大幅度增

加，房地产开发投资年均增速24.3%，对GDP增长贡献平均为13.4%，

是近20年来贡献率最高的时期。其中，2010年和2011年两年房地产开发

投资增速均在30%左右，对经济增长的直接贡献率分别高达23.7%和12.5%。

2010一2013年在宏观经济通胀压力较大的背景下，房地产市场调控的

目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。国务院分别在2010年首

次实施限购政策、2011年开始实施约谈问责机制、2013年首次实施限价

政策，同时全面推进棚户区改造工作。

5.2014一2016年扩张性调控：主要内容是取消各种限制性政策，大

力推行去库存措施，目标是稳定新常态下的经济增长

2014一2016年经济进入新常态，经济增速持续下降，由7.3%降至

6.7%,CPI长期徘徊在2%左右，PPI连续52个月环比负增长，其间GDP

平减指数均值只有0.7%。

2014年开始，商品房限购地区陆续取消限购措施，2014年9月中国人

民银行发文取消限贷和“认房又认贷”措施。2015年央行连续降息降准、

下调首付比例，2016年推行大量去库存政策，继续施行降税、下调首付比

例等政策。2014一2015年房地产企业购置土地面积持续负增长，商品房销

···试读结束···