《房地产开发与管理》高武主编；薛姝主审|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产开发与管理》

【作　者】高武主编；薛姝主审

【页 数】 195

【出版社】 徐州：中国矿业大学出版社 , 2018.10

【ISBN号】978-7-5646-4175-7

【价 格】40.00

【分 类】房地产开发-房地产管理

【参考文献】 高武主编；薛姝主审. 房地产开发与管理. 徐州：中国矿业大学出版社, 2018.10.

图书目录：

《房地产开发与管理》内容提要：

本书结合作者多年企业实践和教学经验，首先介绍了房地产开发与管理的相关概念和基本理论，然后按房地产开发流程的先后顺序，先后介绍了：房地产市场的基本常识，房地产开发与经营的程序，土地储备、行政审批程序和开发实施过程，房地产开发的前期市场调研，房地产融资和金融风险防范，我国现行的土地管理制度及土地使用权的获取，房地产项目的规划设计管理，建设阶段各项管理及操作要点，房地产营销，物业服务。

《房地产开发与管理》内容试读

第1章绪论

眼教学目标

本章内容以房地产、不动产、房地产业、房地产开发与经营等概念为切入，点，分析了房地产产品的特点、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产业与金融业的关系、房地产开发与经营的主要参与主体。

国教学要求

本章要求了解房地产业与金融业的关系、房地产业在国民经济中的地位和作用；理解房地产、不动产、房地产业、房地产开发与经营等概念；掌握房地产产品的特点、房地产业与金融业的关系、房地产开发与经营的主要参与主体之间的关系。

1.1房地产概述

1.1.1房地产的含义

房地产是一切社会经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活所必需，不仅仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产既是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体实在的财产。

房地产通常是指土地（地产）以及在土地上的建筑物（房产）及其他定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

从实物形态来看，房地产是房产和地产的总称，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。土地是指地面、地面以上和地面以下的一定空间范围。建筑物是人工建筑而成的由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，分为房屋和构筑物。其他附属物是指为提高房地产使用价值或功能而建造的附属物体，包括花草树木、假山、水井、地

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下管线、设施等附属物体。

从经济形态（法律层面）来看，房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权

房地产概念界定原则：

(1)房地不可分的原则，《中华人民共和国物权法》要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体必须保持同一；

(2)只有承载用地才能构成房地产复合概念中的“地”；

(3)从房屋建筑出发定义房地产：

(4)房地产定义的层次性，从房地产担负的功能定义它

综上，房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以及由这些实物衍生出的各种财产权利

1.1.2房地产与不动产、物业的关系

在国际上，物业与房地产、不动产表达的是同一个概念。在我国特定的环境下，三者并不等同。

不动产是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于土地之上的自然物体（如树木、矿产)和定着于土地之上的人造物体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不能移动或移动后会损失经济价值的财产。

房地产是指形成于生产、流通、消费的整个过程中的房地产产品，而物业则是指进入消费领域的房地产产品。

1.1.3房地产的属性

(1)价值大：单位价值高，整体价值大。

(2)流动性差一变现能力差：房地产由于价值高大，加上不可移动性和独一无二性，使得同一宗房地产的买卖不频繁，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度地降价。

(3)房地产位置的固定性：一般认为房地产是不可移动的，虽然在技术层面可以做到短距离移动，但房地产的性质和价值会发生改变。

(4)房地产使用的耐久性：房地产的使用年限一般都超过几十年，有的甚至上百年。

(5)房地产的异质性：由于位置、环境、建筑风格、楼层、朝向等因素的不同，还有消费者偏好的不同，每宗房地产都是不一样的。

(6)土地供给的稀缺性：越是好的区域和地段，土地供给相对土地需求越是稀缺。

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第1章绪论

(7)房地产投资与消费的双重性：房地产是一种特殊的商品，既有消费功能，也有投资功能。

(8)房地产的相互影响性：相互影响性指的是房地产对周围土地使用的相互作用，房地产的价格往往受相邻房地产状况的影响，如新住宅坐落在较旧的住宅区附近，在其他情况相同的情况下，其价格往往低于坐落在较新住宅区的房地产。

(9)房地产的易受限制性：政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、征收权、充公权4种特权来实现的。

1.1.4房地产的分类

房地产按用途分，可分为：住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房：宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（综合楼）。

房地产按收益分，可分为：收益性房地产（商品房）和非收益性房地产（政府、宗教、军事用房)。

房地产按经营方式分，可分为自用型、营业型、出租型、出售型。

1.2房地产业概述

1.2.1房地产业的内涵

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产业是一个巨大的产业体系，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动，主要活动范围有：

(1)土地开发和再开发：

(2)房屋开发；

(3)地产经营；

(4)房产经营，包括房产买卖、租赁、中介服务等；

(5)房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等服务：

(6)房地产金融等。

房地产业的主要参与主体有：投资主体、开发主体、经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产中介组织。

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1.2.2房地产业在国民经济中的定位与作用

房地产业是第三产业的重要组成部分，在我国国民经济分类标准中被作为独立的行业。它既是国民经济的先导性、基础性产业，又是附加值比较高的产业。

1.2.2.1房地产业在国民经济中的定位

(1)房地产业是国民经济的基础性和先导性产业。房地产业为人们提供一定的空间地域，它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活，具体体现在：房地产业是国民经济发展的基础保证；房地产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件：房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础：房地产业是社会财富创造的重要源泉。

(2)房地产业是国民经济的支柱产业。支柱产业指在国民经济中生产发展较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业，具有较强的连锁效应，诱导新型产业崛起。房地产业能带动70多个相关产业的发展，能为地方政府贡献大量的房地产税收和土地收益，能满足

大量人口的就业，以及促进GDP的稳定增长。

1.2.2.2房地产业在国民经济中的作用

(1)为国民经济发展提供物质条件。

(2)能带动相关产业的发展。

(3)改善人们的住房条件和生活环境。

(4)加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境。

(6)有利于扩大城乡就业。

(7)可以增加政府财政收入。

1.2.3房地产业与金融业

1.2.3.1房地产业与金融业的关系

房地产业与金融业是相互依赖程度很高、相互促进、相互融合的两个产业。

(1)房地产业发展需要金融业的支持。我国房地产开发资金中约有30%~70%来自金融机构（包括银行、信托、保险等），在实行宽松货币政策时期，我国房地产开发资金中有近一半直接或间接来自银行贷款。

(2)房地产信贷是金融业的重要构成部分。对银行而言，房地产信贷是其所有信贷资产中最大的一块，也是最能带来利润的一块。很多时候，我国银行信贷资产中40%以上是房地产开发贷款和个人住房抵押贷款，美国银行信贷资产中也有30%以上是住房抵押贷款，英国为20%~25%，我国香港超过40%。随着抵押贷款证券和担保抵押贷款证券等金融衍生

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融资，进一步刺激了房地产的大规模开发，直接导致了市场供给暴增。

1974年之后，因为多数REITs由第三方管理，对市场缺乏一定的专业度，进行高度杠杆操作。1973年中东石油危机导致美国国内通货膨胀，物业开发成本上升，再加上20世纪70年代逐渐开始进行利率改革，放开利率限定，利率上涨导致资金成本上涨，再加上外部环境，美国整体经济衰退，很多开发商破产，这个时期以抵押型为主导的RETs因为期限不匹配造成大量违约。到1980年，REITs资产总额由1974年的204亿美元大幅下降至70亿美元。抵押型EITs归根以房地产抵押证券为基础资产，在房地产上涨时很容易进一步刺激房地产的过热，而在市场动荡时，高杠杆使其抗风险能力极差。而恰恰相反，这个时期权益型REITs因其持有不动产，在通货膨胀时，起到了很好的保值作用，在1979年通胀问题严重的时期一度达到了36%的收益率。再来对比我国国内，我国国内房价不断上涨的根本原因是供不应求，重要原因则是通货膨胀，而权益型EITs能够持有不动产克服通胀带来的购买力贬值的压力。

REITs在冰火两重天中进人20世纪80年代，通胀导致建设成本急速上升，很多新建物业被迫停工，导致20世纪80年代住房新增供应有限，物业价格及权益型REITs随之升值。美国在1981年与1986年两次税改对REITs的发展产生了重要影响。尤其是1986年税改限制了有限合伙的减税优惠，不仅使有限合伙相对EITs丧失了税收优势，而且改变了房地产投资信托基金的经营环境，使房地产投资信托基金不仅可以拥有房地产，还可以在一定条件下经营管理房地产。这次税改构建了现代REITs的运营基础，使得权益型RETs在所有权与资产经营上有更强的基础，ETs可以直接经营管理他们的资产，不再需要通过委托第三者进行经营。经历过20世纪70年代REITs的教训，此后大多数房地产投资信托基金在其组织文件中也都增加了保持低负债的条款，这就降低了运营风险。其实在我国国内也是一样的道理，如果谁最了解物业的运营，那肯定是物业持有人了，而国内在房地产发展中也在各行业产生了一批初具影响力的品牌。与委托外部第三者来进行物业管理经营相比，显然这些原有经营者更能给投资者带来回报。

在20世纪80年代奠定的基础上，20世纪90年代REITs开始以其旺盛的生命力快速发展，大量地接盘20世纪80年代遗留的各类物业，开发运营。自1991年Kimco实施了第一个股权REITs的IPO后，REITs进入了IPO的繁荣期，而其根源在于REITs较高的收益率，1991~1993年REITs年收益率超过23%。1993年美国REITs募资额相当于过去13年的总和，REITs迎来了爆发式的增长，而通过REITs进行资产证券化成为当时市场的趋势。1993年克林顿签署了预算调节法案，开放退休基金得以投资REITs;:2005年，美国国会通过了《房地产投资节俭储蓄法案》，将REITs指数期权加入联邦政府的缴费确定型计划和节俭储蓄计划推荐投资对象中。这些法案都促使着机构投资者逐渐成为REITs市场中的主流，而事实上现在美国RETs市场基本被保险资金、养老基金、共同基金等各种机构力量所主导。随着

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···试读结束···