《房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版》蔡昌，黄洁瑾|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版》

【作　者】蔡昌，黄洁瑾

【页 数】 620

【出版社】 北京：中国市场出版社 , 2019.09

【ISBN号】978-7-5092-1875-4

【价 格】98.00

【分 类】房地产企业-税务处理-中国-房地产企业-会计-中国

【参考文献】 蔡昌，黄洁瑾. 房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版. 北京：中国市场出版社, 2019.09.

图书封面：

图书目录：

《房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版》内容提要：

本书是保罗.莱文森的博士毕业论文。也是其最有影响的观点“人性化媒介”的代表作，全书分为十章，总结了当前媒介特征和先前人类在自然状态下的传播特点，并在考察媒介演化的历史过程中，吸取了达尔文的自然进化论的灵感，按照达尔文生物进化的自然选择理论，将二者相联系，提出了“人性化媒介”理论。该理论认为，人好比是自然环境，要对技术和媒介做出理性的选择，用以维持生存、发展自我、认识世界、改造世界。媒介存活的条件是满足人的需要，包括认知需要和心理需要，以及是否能够长期起到社会促进的作用。

《房地产企业全程会计核算与税务处理 第5版》内容试读

THE WHOLE

PROCESS OF

FINANCIAL ACCOUNTING

AND TAX TREATMENT

FOR REAL ESTATE ENTERPRISES

第一章

房地产企业会计核算与税务处理概述

2房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）

第一节房地产开发经营概述

一、房地产开发企业的类型与主要业务

(一)）房地产开发企业的类型

房地产开发企业是指依法设立、从事房地产开发和经营、具有独立法人资格的经济实体。不同的房地产开发企业具有不同的经营模式，但总体上可以概括为以下两类：

1.销售开发产品模式

房地产企业通过购买土地、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。房地产企业销售开发产品是为了回收资金、实现盈利。

2.自持物业模式

房地产开发企业将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入，持有房地产的目的在于获取长期的租金或增值收益。2015年以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。

(二)房地产开发企业的主要业务

房地产开发企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。它既是房地产产品的开发者，又是房地产商品的经营者。

1.土地的开发与经营

房地产开发企业利用有偿获得的土地使用权完成开发后，既可将土地使用权再次有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地使用权出租业务。

2.房产的开发与经营

房产的开发指房产的建造，房产的经营指房产的销售与出租。企业开发完成房产后，可作为商品作价出售、自持使用或对外出租。房地产企业开发的房产，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。

4

房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）

管理等政府部门，房地产企业开发过程中各政府部门的职能如图1-1所示。

拍

挂

协

标

卖

牌

议

开发商

获取土地

《土地出让合同》《国有土地使用证》

审核用地是否符合

《建设用地规划

1立项

规划局

城市规划

许可证》

审核项目总投资

《固定资产投资

发改委

审核项目投资计划

许可证》

规划设计

设计单位

按照土地指标进行设计

方案设计

施工图设计

2设计

审核是否符合规划、

规划局

规范和环境要求；

《建设工程规划

是否符合消防要求

许可证》

7

地价款已付清

开发商

开工申请

施工企业已落实

7

资金已落实

3施工

建设局

审核资金是否落实

《建设工程施工

审查施工企业资质

许可证》

施工单位

进场、执行施工图，

监理单位

将蓝图变为现实

规划、消防、

隐蔽工程随时验收

环保、电梯、

主体工程最早验收

主体工程竣工验收合格证

燃气等部门

专顶工程分部验收

分项工程竣工验收合格证

4验收

勘察、设计、施

竣工验收

《建设工程竣工

工、监理部门

最后进行

验收报告》

7

建设局

监督、备案

《工程竣工验收备案

证明书》

7

国土资源和房地

《预售许可证》

产管理局

符合预售条件

《销售许可证》

5交付使用→

《买卖合同》

开发商

交付使用

《房屋所有权证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

图11房地产开发流程与各政府部门的职能

第一罩房地产企业会计核算与税务处理概述

房地产开发企业将自有资金投资于具体的房地产项目，其主要开发流程包括土地使用权取得阶段、前期准备阶段、建设施工阶段、房产销售（预售）阶段、项目清算阶段、自持物业阶段。

(一)取得土地使用权阶段

取得土地使用权阶段的主要工作是通过各种方式获得开发性质的用地，以拿到土地使用权为目标。取得土地使用权的方式有多种，包括购入方式、置换方式、接受土地使用权投资方式、非货币资产换入方式等。

(二)前期准备阶段

前期准备阶段的工作主要包括房地产项目的立项及可行性分析、项目设计等。同时，房地产开发企业要根据具体情况对投资来源、建设方式、经营模式等方面进行详细的规划和战略决策。战略决定成败，前期准备阶段是项目运作的首要环节，也是房地产开发项目取得成功的关键。

(三)建设施工阶段

在该阶段，房地产开发企业要根据已经确定的规划和设计方案，通过自建、委托代建、发包等方式完成开发产品的建造过程，并使其达到验收标准。该阶段是房地产项目开发的中心环节，决定着开发项目的质量与档次。

(四)房产销售（预售）阶段

在该阶段，房地产开发企业通过出售房产，回笼资金、获取利润。这个阶段一般会采取房产预售方式获取现金流。

(五)项目清算阶段

项目清算阶段一般涉及土地增值税的清算、企业所得税的汇算清缴工作。这一阶段是形成最终财务、税务结果的阶段，其过程比较复杂。

(六)自持物业阶段

对于自持物业，房地产开发企业通过招商、招租、开办新企业、拓展新项目等方式，取得租金或经营收人。

第二节房地产开发企业会计核算制度的演进

房地产开发企业会计核算制度就是房地产开发企业专用的会计核算程序与方法，是

6房地产企业全程会计核算与税务处理（第五版）

房地产开发企业发展过程中自然演变而成的会计核算规范。房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计改革与发展紧密相联系的过程，也是从简单账务核算过渡到全面系统反映财务绩效的过程，还是从行业会计制度演进到《企业会计准则》，再演进到与国际会计准则趋同的过程。中国会计变革促进了房地产企业会计核算制度的发展。总体来看，房地产企业会计核算制度经历了四个发展阶段。

一、房地产开发企业会计制度形成的准备阶段

房地产开发企业会计制度形成的准备阶段具体指的是国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。

这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年年底执行的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年年底执行的修订后的《国营建设单位会计制度一会计科目和会计报表》。

这一阶段房地产业处于复苏和初步发展时期，会计核算要求不高，会计科目也比较简单，会计报表主要是资金平衡表、基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。此阶段属于会计核算工作的初级阶段。

1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》的颁布实施，使房地产企业会计核算迈上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。

二、房地产开发企业会计制度实施阶段

1989年1月1日开始施行的《国营城市建设综合开发企业会计制度一会计科目和会计报表》，可以说是房地产开发企业的第一项行业性会计制度，尽管尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。

1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度。这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来的资金平衡表体系改变为资产负债表体系。

这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提四项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立了所有者权益和资本保全制度。

···试读结束···