《房地产开发经营与管理》全国房地产估价师执业资格考试辅导用书编写组组编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产开发经营与管理》

【作　者】全国房地产估价师执业资格考试辅导用书编写组组编

【丛书名】全国房地产估价师执业资格考试辅导用书

【页 数】 234

【出版社】 哈尔滨：哈尔滨工程大学出版社 , 2019.03

【ISBN号】978-7-5661-2223-0

【价 格】60.00

【分 类】房地产开发－中国－资格考试－自学参考资料；房地产管理－中国－资格考试－自学参考资料

【参考文献】 全国房地产估价师执业资格考试辅导用书编写组组编. 房地产开发经营与管理. 哈尔滨：哈尔滨工程大学出版社, 2019.03.

图书封面：

图书目录：

《房地产开发经营与管理》内容提要：

本书编写组针对房地产领域常用的估价知识，从实践出发，在紧扣全新大纲、法规、标准及规范的基础上，重点培养考生掌握房地产相关的基本制度与政策、开发经营与管理、估价理论与方法，分析实际估价案例的能力。全书通过深入解读考试内容，并由房地产领域的行业专家针对重点、难点和延伸的知识点进行全方位、深层次的专项解读，帮助考生有的放矢地进行备考和解决实践中的难题。

《房地产开发经营与管理》内容试读

房地产开发流

第一章

程及其管理

第一节房地产开发流程简介

一、房地产开发简介

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列经营行为。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》)，房地产开发是指依法在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于自身的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。房地产可以有3种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有3种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

二、房地产开发流程

房地产开发的本质就是土地资源的再分配及流通，即政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般分为四个阶

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房地产开发经营与管理

段：投资机会选择与项目决策阶段、房地产开发建设前期准备阶段、房地产开发项目建设阶段、房地产销售与交付使用阶段。此四个阶段又可细化为以下几个步骤：

(一)提出并细化投资设想

开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点，在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

(二)可行性研究

可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要通过可行性研究来判断。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济效益、社会效益和环境效益。(三)获取土地使用权

企业获得土地的方式主要有以下3种：心

(1)行政命令式：划拨/协议出让。危改（棚改）项目、工商企业改制、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是被控制在政府手里。

(2)资本市场：①投资参股。用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成开发公司。②土地收购。直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳增值税、土地增值税、印花税、契税等税费。③收购有土地的公司。为了避免缴纳契税与增值税等，一般都直接收购公司的股权，这种收购公司的形式，现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳增值税、土地增值税、契税。

(3)土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地。。(四)开发项目相关事宜洽谈及签订合同

在此过程中，通过分析拟开发项目用地的范围、周边环境与特性、规划允许用途及获益能力的大小，确定规划设计及建设方案；与相关管理部门协商，获得建设工程规划许可证和开工许可：安排短期信贷及长期信贷，对拟建中的项目寻找预租（售）的客户，与承包商进行洽商，进行开发项目的保险事宜洽谈，签订相关合同等。

(五)工程建设阶段

建设阶段是开发项目建筑工程的施工过程。开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，支付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，故开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以全面了解整个建设过程。

(六)销售与竣工交用阶段

项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准人住的手续外，往往还要看预

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第一章房地产开发流程及其管理

计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预计的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者：但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业用房，常是出租、出售并举，以出租为主。

(七)物业管理阶段

虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。而市场营销人员从一开始就作为开发队伍当中的一员来进行工作，不管营销人员是开发商自己的职员，还是在社会上聘请的物业代理。如果建成的物业用于出租，开发商必须决定是永久的出租还是出租一段时间后将其卖掉，因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约在租售阶段全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其就成为物业所有者或投资者，在此情况下，开发商要进行有效的物业管理，才能保持物业对租客的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系，以使其价值或效用得到更充分的发挥。

第二节房地产投资决策阶段

一、投资相关知识归纳(一)投资的含义

投资，指国家或企业以及个人，为了特定目的，与对方签订协议，促进社会发展，实现互惠互利，输送资金的过程；也是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或使资金增值，在一定时期内向一定领域投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。

投资是社会经济活动的重要内容之一，也是经济学的基本范畴之一。随着经济生活内容的不断发展和丰富，投资已经成为一个多层次、多侧面的经济概念。

(二)投资的特点投资具有以下特点：

(1)投资是以让渡其他资产而换取的另一项资产，同时也是一种经济行为，目的是获得收益。

(2)投资是企业在生产经营过程之外持有的资产

(3)投资是一种以权利为表现形式的资产。

(4)投资是一种具有风险性的行为。

(5)投资周期较长，一般为5~10年，具有时间性。

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房地产开发经营与管理

(三)投资的类别买评倒快京度，得全青灵的

1.实物投资和金融投资

实物投资是指投资者将资金用于建造购置固定资产和流动资产，直接用于生产经营，并以此获得未来收益的投资行为。

金融投资，也叫证券投资，是指投资者以获得未来收益为目的，预先垫付一定的资金并获得金融资产。投资者用自己的货币购买股票、公司债券或国家债券等有价证券，然后凭有价证券获取收益，由有价证券的发行者去进行实物投资。由于投资者主要在金融市场上购买有价证券，又是以金融的方式进行的，所以，称为金融投资。个人在银行储蓄的行为严格讲也是一种金融投资，其获得的存款凭证也是一种有价证券。

实物投资与金融投资的主要不同之处在于：实物投资主体进行实物资产投资，目的是从事生产经营活动，获取生产经营利润，实现社会积累：金融投资主体进行金融资产投资，目的在于获取金融资产的增值收益。

实物投资与金融投资的根本区别在于：前者是社会积累的直接实现者，即通过实物投资最终完成和实现社会的积累：而后者只是一种间接的过程，投资者以最终获得金融资产为目的，至于这些资金怎样转化成实物形态则与金融投资者没有关系。比5

2.国际投资和国内投资

5宝商花天大业科出

按投资的地域划分，投资可分为国际投资和国内投资。

国际投资，亦称“对外投资”或“海外投资”，指一个国家向国外进行经营资本的输出，这种输出可以是私人资本，也可以是国家资本，但不包括政府及其所属机构对外的赠予、赔偿以及纯属借贷资本输出范围的各种贷款活动。国际投资可分为直接投资和间接投资两种基本方式。随着世界经济的发展，国际投资出现了一些新的特征：跨国公司迅速发展，直接投资在国际投资中占有越来越大的比重：投资方向不局限于经济落后地区，各发达国家的私人资本也互相渗透，甚至还出现了发展中国家向发达国家投资的现象。从本质上说，国际投资是为过剩资本找出路，利用国外某些有利条件获取高额利润。同时，国际投资也会给发展中国家带来先进技术，并促进提高管理水平。

国内投资是指国家、企业单位、个人在本国境内所进行的投资。国内投资的总量，代表了一个国家经济发展水平的高低、积累能力的大小和经济实力的强弱。

3.直接投资和间接投资

按是否具有参与投资企业的经营管理权划分，投资可分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资者直接将资本用于购买生产资料、劳动力或其他企业一定比例的股份，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。投资人能干预投资的运用，并能参与资金管理的整个过程。

直接投资的方式主要有：

(1)加入资本，不参与经营，必要时可派出技术人员和顾问，给予指导。

(2)开办独资企业，即由一个国家的一个公司独立投资建立企业，独自经营，企业归投资者一家所有。

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第一章房地产开发流程及其管理

(3)设立合资企业，由合作各方共同投资，并指派拥有代表权的人员参与经营。

(4)买入现有企业股票，通过股权取得全部或大部分经营支配权。

间接投资通常是指投资者以购买他国或本国债券、股票的方式所进行的投资。间接投资的资金所有者与资金使用者分离，间接投资者按规定收取利息或红利，但无权干预投资的具体运用，在资金的运用管理上不直接体现个人意志，也不享有任何特权。

4.生产性投资和非生产性投资

按投资的经济用途划分，投资可以分为生产性投资和非生产性投资。

生产性投资是指投入到生产、建设等物质生产领域中的投资，其最终成果是各种生产性资产。由于企业的生产性资产分为固定资产和流动资产，因此，生产性投资又分为固定资产投资和流动资产投资。在经济建设中，生产性固定资产投资与流动资产投资必须保持适当的比例，这样，生产和投资才能正常进行。生产性投资通过循环和周转可以回流，并且可以实现增值和积累。如在新建工厂投资中，用于生产车间、实验室、办公室、其他生产用建筑物以及生产用机械设备等固定资产的购置和安装的投资。

非生产性投资是指在一定时期内用于满足人民物质和文化生活需要以及其他非物质生产的投资。非生产性投资有下列种类：住宅建设的投资：公用事业、居民服务和咨询服务建设的投资：卫生、体育和社会福利方面建设的投资：教育、文化、艺术和广播电影电视事业建设的投资；科学研究建设的投资；金融、保险业建设的投资；国家机关、党政机关和社会团体建设及不属于上述各类的其他非生产性建设的投资。非生产性建设投资在一定时期内直接用于改善人民生活状况和发展教育、科研事业的投资规模。

在社会经济发展过程中，在有计划地扩大生产性建设投资的同时，要保证非生产性建设投资的相应增长，使人民生活在生产发展的基础上逐步得到改善，这对于促进生产发展具有重要作用。

5.长期投资和短期投资

按投资期限或投资回收期长短划分，投资可以分为长期投资和短期投资

长期投资是指投资期在一年以上的各类投资事项，如对企业固定资产和设备的投资，对长期金融资产的投资等。长期投资耗费多，回收期长，短期变现能力较差，故风险较高，但其长期的盈利能力强。

短期投资是指预期在一年内收回的各种投资业务，如企业的各种流动资产及各类短期证券等。短期投资周转快，流动性较好，风险也较低；从长远来讲，其盈利能力低于长期投资。

6.其他分类

按其他一些分类标志，还可以将投资做另外一些分类。例如，按投资主体划分，投资可分为国家投资、企业单位投资、个人投资；按资金来源划分，投资可分为财政投资、银行信贷投资、企业自筹投资、证券投资：按企业性质划分，投资可分为全民所有制单位投资、集体所有制单位投资、乡镇企业投资、中外合资、外商独资：按项目是否纳入国家计划划分，投资可分为计划内投资、计划外投资等。(四)投资的意义

1.投资促进经济增长，对社会和经济的发展具有重要的作用

投资与经济增长的关系非常紧密。在经济理论界，西方和我国有一个类似的观点，即认

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房地产开发经营与管理单

为经济增长情况主要由投资决定，投资是经济增长的基本推动力，是经济增长的必要前提。投资对经济增长的影响，可以从要素投入和资源配置来分析。

从根本上说，生产的发展、生活的改善、社会的进步，没有哪一项活动能离得开投资和经济增长。在市场经济条件下，投资在国民经济发展与国际交往中发挥着越来越重要的作用。投资不仅能够促进国家经济增长，还有利于国家的社会稳定和国际交往。，

2.投资能够为人民创造良好的生产生活环境

一方面，经济增长是投资赖以扩大的基础。另一方面，投资增长又是经济增长的必要前提。投资形成了生产手段和生产能力（即物资和资金）。投资能够促进公用设施和社会基础设施及软环境建设，有助于实现投资经济活动投入产出的良性循环，提升人民经济水平，为国民创造良好的生产生活环境。

3.投资是促进技术进步的主要因素

投资对技术进步有很大的影响。一方面，投资是技术进步的载体，任何技术成果应用都必须通过某种投资活动来体现，它是技术与经济之间联系的纽带。另一方面，技术本身也是

一种投资的结构，任何一项技术成果都是投入一定的人力资本和资源（如试验设备）等的产物。技术进步的产生和应用都离不开投资。

二、房地产投资相关知识归纳(一)房地产投资的含义

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。从广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益：企业投资注重于利润指标：购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资是指将资本投入房地产经济活动，以获得利润的经济行为。

(二)房地产投资的特点

同一般投资相比，房地产投资具有以下特点：

1.房地产投资对象的固定性和不可移动性

房地产投资对象是不动产，土地及地上建筑物都具有固定性和不可移动性，不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以，投资决策对房地产投资尤为重要。房地产投资对象的固定性和不可移动性也决定了房地产投资的区位选择异常重要。

2.房地产投资的高投资量和高成本性

房地产业是一个资金高度密集的行业，这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高投资量和高成本性主要源于以下几个原因：

(1)土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源稀缺程度相对较高，以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积

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···试读结束···