《房地产金融与投资》乔志敏，宋斌，李德峰编著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产金融与投资》

【作　者】乔志敏，宋斌，李德峰编著

【丛书名】“十三五”高等院校经济与金融专业规划教材

【页 数】 206

【出版社】 上海：立信会计出版社 , 2018.07

【ISBN号】978-7-5429-5859-4

【分 类】房地产金融－高等学校－教材；房地产投资－高等学校－教材

【参考文献】 乔志敏，宋斌，李德峰编著. 房地产金融与投资. 上海：立信会计出版社, 2018.07.

图书封面：

图书目录：

《房地产金融与投资》内容提要：

本书内容包括导论、房地产抵押贷款理论与模式、房地产抵押贷款风险、房地产抵押贷款的二级市场、房地产投资分析技术、房地产开发投资管理、房地产投资信托等。

《房地产金融与投资》内容试读

部红

第一章

导论

房地产金融与投资（第二版）

第一节房地产概述

一、房地产与不动产的概念

(一)什么是房地产

确切地讲，房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等)和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。在许多文献中，将房地产定义为房产与地产的合称或总称。这种说法是不够准确的，因为并非所有的地产都与房产有关，从而可以称为房地产，如耕地、林地等，也并非所有的地上改良物都与房产有关，如铁路、高速公路、桥梁、水库大坝等。

(二)什么是不动产

在民法中，将财产分为不动产和动产两大类①。不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要是指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。建筑附着物在没有附着于建筑物前是动产，而一旦附着于建筑物上，就成为不动产的一部分。判断是否属于建筑附着物，取决于附着程度和是否适用于不动产的经营和使用。如果一件物品的拆除或移动，会损坏建筑物或严重影响到建筑物的使用，则该物品属于建筑附着物。把建筑附着物归属于不动产，也可以表述为动产的不动产化，其法律效果在于：抵押权可以扩大适用于建筑附着物；在不动产的买卖、赠与、借贷或共有物分割时，如果权利证书对具体范围未作明确规定时，应包括建筑附着物②。

在英文中，不动产有real estate、real property、realty三种表述。一般认为，realty是real estate或real property的缩写形式③。对real estate与real property之间的异同有两种观点：一种观点，认为两者是相同的，均既指不动产实物，又指不动产产权；另一种观点认为，real estate仅仅指不动产实物，real property则是指“real estate加上不动产产权”。在美国有些州的不动产法律中，real estate和real

①历史上各国法律对不动产和动产的划分主要是依据两个因素：一是物能否移动这一物理标准；二是物的价值大小，比如在法国、德国等国家，价值巨大的船舶、飞机也适用不动产法律规则。也有学者认为这种划分只是基于商品交换的需要。（马俊驹等：《不动产制度与物权法的理论和立法构造》，《中国法学》1999年第4期)

②尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第78一79页。

3 Henry Cambell Black,M.A.:Black's Law Dictionary,West Publishing Co.,1979,p.1137;Jerome

S.Gross:Webster's World Illustrated Encyclopedic Dictionary of Real Estate,Prentice-Hall,Inc.1987.

第一章导论

property相同，而另一些州的不动产法律中real estate包括在real property之中①。

通过以上阐述，可以看出房地产和不动产之间是既有区别又有联系。它们之间的关系可以如图1-1所示。

「土地

与房屋不相关之地产

地产土地财产权利

与房屋相关之地产、

房地产

不动产房屋建筑物及其财产权利

房产

房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等

图1-1土地、地产、房地产、不动产之间的关系

二、房地产类型

房地产按照用途，可以划分为以下几类。(一)居住类房地产

居住类房地产是指专供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高级公寓、别墅等。

(二)商业类房地产

商业类房地产是指用于商业经营活动的房地产，包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。写字楼可以按照规模大小、内部装修及服务设施档次等因素分为普通写字楼和高档写字楼；商店可以分为专卖店、商场、批发商店、超级市场、购物中心、地下商业街、展览中心等；旅馆及酒店可以分为宾馆、饭店、酒店、招待所、会务中心等。

(三)休闲类房地产

休闲类房地产是指娱乐、健身类活动用房地产，包括体育馆、娱乐中心等。(四)公共事业类房地产

公共事业类房地产是指文教卫生、行政、社会福利、交通、邮政等用途房地产，包括校舍、教堂、医院、博物馆、公园及风景区管理用建筑物、政府办公楼、养老院、客货运站点及邮局用建筑物等。

(五)工业类房地产

工业类房地产是指生产活动用房地产，包括生产用工业厂房、仓库等。

①乔志敏：《关于土地、地产、不动产、房地产与房地产业概念的观点摘编与述评（下）》，《不动产纵横》1996年第3期。

房地产金融与投资（第二版）。

三、房地产特点

房地产与其他经济物品或财产相比，具有不同的特征，主要表现如下。

(一)不可移动性（位置固定性）

房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。构成某一房地产的土地的位置显然是不可能移动的，而移动建筑物特别是长距离移动，通常情况下也是不切实际的。因此，不可能像其他商品那样，通过运输来供给一个地区的房地产需求，或调剂不同地区之间的余缺。不可移动性使区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。房地产的不可移动性，决定了房地产市场的地区性特征，因而对房地产市场的分析更应该注重某一城市或地区的分析，而一般不能笼统地说中国的房地产市场如何。

(二)耐用（耗）性

土地具有不可毁灭性，在正常使用条件下可以永久使用。房屋一经建成，也可以使用至少数十年。可以说房地产是最具有耐耗性的物品。当然，也许会发生地震、山崩、火灾等自然或人为灾害，可能使某一宗土地消失①，但以这些偶然事件来否认其正常状态，则是荒谬的。耐用性决定了在供过于求的情况下，房地产市场供给减少的调节具有滞后性。

(三)异质性（差异性、个别性）

两宗房地产可能由于位置的不同、建筑面积不等、建筑风格差异、新旧程度不同、产权性质不同等原因而不同。在房地产市场上不可能有两宗完全一样的房地产，即使它们可能在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位、产权等方面的差异。但不要因此而否认不同房地产之间的市场可替代性。

(四)高价值性

无论从个人、家庭还是从一个国家来看，房地产价值都高于一般商品或财产的价值。在市场经济条件下，一套面积、位置适中的住房的合理价格，至少是一个中等家庭年收入的3~6倍，即使发达国家的大多数家庭，也要靠长期贷款来购买住房。到目前为止，房地产仍然是普通家庭中价值比重最大的财产，如法国现代家庭的财产价值中，房地产价值所占比例仍高达62.5%②。1919年，美国的城市房地产总价值占国内物质财富总额的30.8%，城乡不动产总价值占国内物质财富总额的

①1999年9月21日，中国台湾发生里氏7.3级地震，灾区地壳变动，有的产生位移，有的土地隆起产生新生地，有的土地消失，还有别人家的房屋跑到自己的土地上来。(《中外房地产导报》，1999年第23期，第31页)2008年5月12日汶川大地震中也发生了许多土地灭失的情况。

②尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年版，第88页。

第一章导论

51.9%,不过这一比例在1909一1919年有下降趋势①。在1990年美国不动产总价值大约为8.8万亿美元，占国内物质总财富的56%②。有学者粗略估计我国2001年的房地产（含农业土地）资产总价值大约56万亿元人民币，其中，土地资产价值约35亿万元，房屋资产价值约21亿万元③。高价值性决定了房地产市场会受到金融政策的强烈影响。

(五)供给有限性

虽然房屋可以建造、高楼大厦可以高耸入云，但是可供建筑房屋的土地面积是有限的。

(六)投资与消费双重性

房地产既可以用于居住、使用，产生消费性，也可以用于投资以达到保值、增值的目的④。几个世纪以来，房地产一直是一种有吸引力的投资对象。房地产的投资性和消费性不易区分，在房地产价格长期上涨的情况下，常被视为投资工具；反之，则更具有消费性。房地产不可能像其他物品一样被窃取，因而还是一种相对安全的投资品。强调房地产的投资性，并不是倡导房地产的投机性，我们应当抑制其投机性，但不应当打击其投资性。当然，这就对房地产经济调控政策制定的科学性提出了很高的要求。

(七)房地产实体构成的二元性

房地产实体是由纯自然土地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而它是由非劳动产品和劳动产品构成的。在房地产的增值中，往往体现出的是土地而非建筑物增值。马克思说，在迅速发展的城市内，建筑投机的真正对象是地租，而不是房屋。可谓一言中的。

第二节房地产金融概述

一、房地产金融的概念

(一)什么是金融及金融学

“金融”在英文中为“finance”,包含了用钱、管钱、以钱生钱等活动内容。抽象点

①[美]伊利、莫尔豪斯：《土地经济学原理》，商务印书馆1982年版，第221页。

2Denise Dipasquale,William C.Wheaton:Urban Economics and Real Estate Markets;Prentice-Hall,

Inc1996,p.5.

③沈悦、刘洪玉：《房地产资产价值与国家财富的关系研究》，清华大学学报（哲学社会科学版）2004年第1期。

④为保值、增值而投资房地产，往往是在通货膨胀或房地产价格长期上涨时期。但要注意的是，房地产也会贬值。房地产的增值主要是地价的上涨。

5

房地产金融与投资（第二版）

说，金融是与货币的运动及信用有关的一切经济活动范畴。直白点说，金融是以钱生钱的经济活动范畴。因而，金融学研究个人、企业及政府之间进行货币和信用转移的过程、机构、市场以及工具，研究货币和信用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。从经营角度或微观角度讲，金融学侧重的不是企业的利润最大化，侧重的是企业所有者的权益价值最大化、货币的时间价值及融资决策、与资产价值有关的现金流量而不是利润。金融学的分支包括：投资和证券（包括房地产）分析及组合理论；金融制度和金融服务；担保及风险管理；公司或社团金融；动产金融；房地产金融。因而，房地产金融是金融学的重要分支。

(二)什么是房地产金融

从金融的概念可以推论出，房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转移市场、机构、工具。金融工具用于与房地产开发及取得有关的货币和信用转移。金融机构创造并购买金融工具，金融工具的转移形成金融市场。金融工具、金融机构、金融市场组成了房地产金融环境。把经济作为一个整体来考虑的话，房地产金融环境就是储蓄-投资循环（见图1-2）。按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构取得资金用于房地产开发或取得。按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房地产金融与非经营性房地产（居民自住、非经营性单位自用等）金融。

间接融资

存单

资金剩余方：个

金融中介：商业银行、人寿保险

资金短缺方：个

人、企业、政府

公司、投资公司（共同基金、信托)、养老基金等

人、企业、政府资金

直接融资

资金

经纪人

抵押银行

证券

证券

抵押

改袋装容内

FNMA、GNMA、FHLMC、私人公司

二级抵押市场

图1-2房地产金融环境

二、房地产金融的作用及特点

(一)房地产金融的作用

概括而言，我国房地产金融的作用主要有三个方面：①为房地产消费及房地产

···试读结束···