《房地产金融 第4版》董藩，李英编著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产金融 第4版》

【作　者】董藩，李英编著

【丛书名】最新房地产经营管理丛书

【页 数】 229

【出版社】 大连：东北财经大学出版社 , 2014.02

【ISBN号】978-7-5654-1428-2

【价 格】29.00

【分 类】房地产金融

【参考文献】 董藩，李英编著. 房地产金融 第4版. 大连：东北财经大学出版社, 2014.02.

图书封面：

图书目录：

《房地产金融 第4版》内容提要：

本书主要包括房地产金融基本知识、房地产抵押、住房金融及贷款工具、房地产开发融资、房地产投资证券化、住房抵押贷款证券化、房地产保险等内容。

《房地产金融 第4版》内容试读

第一章

房地产金融概述

口学习目标

通过对本章的学习，学生应了解或掌握如下内容：

1.房地产金融的含义与分类；

2.房地产金融的特征；

3.房地产金融市场的构成、运行条件与分类；

4.货币政策的含义、分类、工具及与房地产有关的货币政策

导言

资金密集型产业，又称资本密集型产业，是指需要较多资本投入的行业、部门。房地产业作为典型的资金密集型行业，对金融有着很强的依赖性和互动性，房地产金融因此成为金融业的重要组成部分。房地产金融学是以金融学和房地产经济学、投资学等学科的基础理论和基本方法为基础，研究房地产经济领域资金运动及其规律的一门应用性学科。

第一节房地产金融的基本含义

在国际经济社会中，特别是在美国、日本以及其他发达国家和地区，金融机构都十分重视房地产金融业的发展。许多银行将筹集到的大量资金投向房地产开发和经营活动，这既支持了房地产业的发展，又增强了其自身的实力。在中国香港和台湾地区，房地产金融业的发展也是相当广泛和深入的，台湾甚至有专门研究此类问题的学术刊物。可见，在整个世界范围内的金融领域和房地产领域，房地产金融业

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房地产金融

已具有相当重要的地位，为世人所瞩目。

一、房地产全融的含义

房地产金融是金融业务的一种形式，它一般是指围绕房屋与土地开发、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而进行的资金融通行为。在房地产的生产、流通和消费过程中所发生的存贷款、股权融资、债券发行及房地产金融机构所进行的其他各种信用活动都是房地产金融活动。

有时人们将房地产金融和房地产业资金的融通看作是同一回事，但事实上房地产业资金的融通并不等于房地产金融，因为融资只是房地产金融的一个方面，除此之外的房地产保险、房地产信托以及房地产典当等其他金融功能也是房地产金融的重要组成部分。但由于目前在中国的房地产领域，无论企业还是个人都将间接融资作为首选融资方式，所以人们经常认为房地产贷款就代表了房地产金融①。

房地产金融的任务是运用多种融资方式和金融工具筹集、融通资金，从而支持房地产的开发和购买行为，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。从中国房地产金融目前的实际情况看，所采用的金融方式和运用的金融工具还不够多样化，房地产金融市场还不够成熟。

二、房地产全融的分类

中国房地产金融包括政策性房地产金融和商业性房地产金融两类。政策性房地产金融具有较强的政策性和地域性，主要是与住房制度有关的金融活动，其资金来源也具有强制性，而资金的使用则兼具优惠性与专项性（只限住房）；商业性房地产金融是以盈利为主要目的的金融活动，金融机构需要自主筹措和使用资金，并可涉及各类房地产的开发和购买活动。

大家都知道，房地产是房产和地产的总和，因而房地产金融也可以分为房产金融和地产金融两部分。

房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通和消费过程中所进行的各种资金融通活动，它主要分为以住房为抵押担保的住房金融和以房地产开发经营企业在生产和流通过程中的资金融通为主的金融活动。在房产金融中，住房金融由于其特殊性而占有非常重要的位置。

地产金融也称土地金融，是指围绕土地有偿使用而产生的金融活动。依照城市土地和农村土地的性质不同，地产金融又可以分为城市土地金融和农村土地金融。城市土地金融是指围绕城市土地的开发、经营所展开的资金融通活动；农村土地金

①不仅如此，很多教材中的讲述甚至混滑了房地产抵押贷款和房地产金融的相关内容，不加区分地使用

第一章房地产金融概述

融是指围绕农村土地的开发、生产和经营所展开的资金融通活动。

三、房地产全融的特征

学者们对房地产金融特征的描述较为多样，其中“无转移抵押性”和“杠杆效应”经常被认为是其最显著的特征。事实上这种认识是不准确的，因为无论是“无转移抵押性”还是“杠杆效应”都只是房地产抵押贷款的特征，而房地产抵押贷款不过是房地产贷款乃至房地产金融的一个组成部分，其特征远远不能够涵盖整个房地产金融领域。从宏观来看，房地产金融具有以下特征：

(一)资金运用具有中长期性

由于房地产金融资金多用于土地和房屋的购置、开发、改良和建设等，而土地开发、改良以及房屋的建设往往需要很长时间，所以金融机构必须要为房地产市场提供长期、稳定的资金支持。例如房地产开发通常要经历可行性研究、编制设计任务书、选择建设地点、进行技术设计、选择施工队伍、编制年度计划、组织施工生产、竣工验收、交付使用等许多过程和环节。资金的投入从可行性研究开始到项目投入使用，周期往往很长，这就决定了其资金占用时间也比较长，一般需要2~3年或更长，在此过程中资金往往只能不断投人，却无法收回。而个人购房按揭贷款的时间甚至可能长达30年。此外，由于房屋和土地具有保值甚至增值的作用，所以许多金融机构在向房地产开发项目贷款时大多敢于放宽贷款偿还期限。

(二)容易受政策影响

房地产业同国家的经济状况关系紧密，因而房地产金融政策也是国家经济政策的组成部分，是政府实现宏观调控的重要手段。同时，由于可以利用金融政策调控房地产市场，所以房地产金融又被称为房地产市场的调节器。

一方面，对房地产中的住宅来说，一部分具有商品属性，另一部分具有保障品属性，住房问题也具有私人问题和社会问题两个方面，因此任何政府都不会对住房问题放任不管，通常会制定各种住房政策来促进其发展。其中建立合理的政策性住房金融制度是一个主要举措，这些制度包括政府为住房抵押贷款提供资金、实施担保、进行贴息以及个人所得税抵扣房贷利息等。

另一方面，由于房地产牵涉的相关产业众多，在该行业中运行的资金量又极为庞大，所以房地产金融对国家经济的稳定和发展起着重要作用。正因如此，国家会经常在房地产金融领域进行政策调整以适应宏观经济管理的需要。常用的调控措施包括调整贷款利率、改变个人住房贷款的首付比例、调整住房贷款申请人的资格审批门槛、提高或降低房地产开发贷款的项目资本金比例等。

(三)房地产金融安全性较高、收益较好

房地产的融资周期长，且一般需要以不动产作为抵押物来保证房地产贷款的偿还，即便出现违约情况，银行也不会承担太大的损失。此外房地产所具有的位置固定性可使其产生区位价值或者说级差地租，使用的耐久性也充分体现其使用价值，

房地产金融

土地的稀缺性会导致优等土地的地租、地价不断上涨，这些因素为房地产金融机构对房地产业给予信贷支持提供了有力的安全保障。

由于房地产开发的业务流程较长，这就导致房地产金融业务的操作相对复杂，经营成本偏高。但同时，正是由于房地产金融涉及的中间环节多，使得其业务的派生性较强，从而能带动金融机构各项业务的开展。仅以商业银行为例，一笔房地产开发贷款不仅能产生可观的直接利息收入，还能为贷款银行带来大量后续的个人住房贷款需求和资金结算量。而在申请住房贷款的人当中，也蕴含着丰富的高端个人客户资源。综合来看，正是房地产业的高利润和巨大的住房需求支撑了房地产金融机构的高收益。

(四)杠杆效应明显

在自然界中，杠杆效应指的是人们利用杠杆，可以用较小的力量移动较重物体的现象。将这一概念引申到经济学中，可以理解成以相对较少的自有资金作为条件申请银行贷款，来获取拥有某个物品时所需的全部资金的情况。在房地产交易中，借款人往往会投资一小部分的自有资金作为首付款，然后再借入首付款与购房总价格的差额，即充分利用首付款的杠杆作用。实际上，杠杆是一种乘数，会倍加利润或损失。在房地产市场繁荣阶段，投资者利用杠杆作用来购置房产普遍提高了投资回报率，而且首付比率越低，投资回报率越大；但是如果买入后房价就下跌，较低比率的首付款会使投资者陷入更加被动的局面。这里不妨举个例子来说明。

假设现在有一套房子，年初标价100万元，预估当年升值10%，并且当年有5%的租金回报，如果我们全部以自有资金来购买，那么这100万元的自有资金当年增值15%(10%+5%)。但是，如果只拿出2成首付即20万元，另外80万元是利用贷款获得，借款年利率为6%，虽然表面的增值仍是15%，但是由于自有资金投入只有20万元，因此这20万元的增值率，是用将要赚到的增值10万元(100×10%)加上5万元(100×5%)的租金，扣除负担的利息费用4.8万元(80×6%)之后的所得，再去计算。这样财务杠杆操作的报酬率高达51%((10+5-4.8)÷20×100%)。

如果遇到经济危机，房价下跌，情况就相反了。假设现在有一套房子，年初标价100万元，随即危机发生，预估当年贬值10%，但是假定当年有5%的租金回报，如果全部以自有资金来购买，那么这100万元的自有资金当年贬值5%(10%5%)。但是，如果只拿出2成首付即20万元，另外80万元是利用贷款获得，借款年利率为6%，虽然表面的贬值仍是每年5%，但是因为真正拿出来的只有20万元，因此这20万元的回报额是5万元(100×5%)的租金减去将要出现的贬值10万元(100×10%)，再减去负担的利息费用4.8万元(80×6%)，回报为负值。这样财务杠杆操作的亏损率高达49%(（10+4.8-5)÷20×100%)。

杠杆效应在开发商那里也是如此。开发商一般投入一笔资金购买土地后，用土地作抵押向银行申请贷款，此后进行房地产开发。当满足预售条件后，可进行商品

第一章房地产金融概述

房预售，以此获得后续的开发资金。此时，开发商还可以用在建工程进行抵押，再次获得抵押贷款，同时也存在施工企业垫付工程款的情况。可见，在房地产开发过程中，开发商可以较低比例的自有资金①运作大规模投资的开发项目，杠杆效应发挥得淋漓尽致。

(五)具有“无转移抵押”性质

无转移抵押是指借款人将住房抵押给贷款人以获得抵押贷款，但借款人的合法所有者地位不改变，可继续拥有该房产的所有权和支配权，即“抵押不转移占有”。而贷款人取得该房产的“光秃产权”，或叫做“赤裸产权”，还叫做“衡平产权”。这种产权不赋予贷款人任何权利，除非借款人违反还贷约定，届时贷款人将通过没收抵押品或拍卖抵押品并优先受偿的方式来保障自己的权益。换言之，贷款人仅仅享有抵押财产的受押权或衡平权，一旦贷款被偿清，这种权利也就随之消失。“无转移抵押”的适应面较宽，如承租人可以用承租权作为贷款的抵押，借款人可以将持有的应收抵押品、信托合同或产权合同作为另一笔贷款的抵押。在整个过程中，借款人始终保留着拥有、控制和使用抵押品的权利，但同时又可以利用抵押品获得贷款，实现了对商品价值的资本化运作。

在经济社会中，一方面，“无转移抵押”这种衡平产权的存在，使得借款人在不丧失房产支配权的情况下获取经营所需资金（除非到期还不上借款），经营活动得以维持或扩大；另一方面，房地产的保值性和位置固定性使得贷款人在贷出资金获得收益的同时，并不担心所贷资金的安全性，经营风险很小。

第二节房地产金融市场

房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。房地产金融市场可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易系统。交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。

一、房地产全融市场概述

房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。

①2009年，国务院发布通知，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。但拿地都要求付全款，实际开发商没有30%左右的自有资金，运作很难，要借高利贷等高成本资金才行。

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房地产金融

(一)房地产金融市场的构成

完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具3个基本要素构成。

1.融资主体

房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。

2.融资中介

融资中介是在房地产金融中处于融资者之间的中间机构，中国现有的房地产融资机构可以划分为专营机构和兼营机构。从世界范围来看，房地产金融专营机构包括住房储蓄银行、住房公积金管理中心①、住房信用合作社、房地产开发财团等；房地产金融兼营机构包括商业银行、保险公司、信托投资公司、证券公司等。

3.金融工具

金融工具是指在金融市场中可交易的金融资产，是用来证明融资双方权利与义务的契约。房地产金融工具主要包括商业票据、房地产抵押支持债券、房地产金融债券、房地产企业和房地产金融机构发行的股票和债券、住房抵押贷款契约等。

(二)房地产金融市场运行的条件

房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下条件：

一是有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据；有对称的信息是指在同一时点上交易双方获得的信息是完全相同的，任何

一方都不存在通过未公开信息获利的机会。

二是市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。

三是房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。

四是有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。

①有的学者认为，按照中国人民银行的有关规定，住房公积金管理中心委托住房委员会指定的银行(以下简称“受委托银行”)办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续，住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同，不从事具体的金融业务。所以，住房公积金管理中心不应当属宇房地产金融专营机构。

···试读结束···