《房地产开发与经营》成文婧主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产开发与经营》

【作　者】成文婧主编

【丛书名】普通高等教育“十二五”规划教材

【页 数】 266

【出版社】 北京：冶金工业出版社 , 2014.06

【ISBN号】978-7-5024-6629-9

【价 格】35.00

【分 类】房地产开发-高等学校-教材-房地产经济

【参考文献】 成文婧主编. 房地产开发与经营. 北京：冶金工业出版社, 2014.06.

图书目录：

《房地产开发与经营》内容提要：

本书主要内容包括：概述；房地产开发与经营企业；房地产开发与经营环境分析；房地产开发项目可行性研究；房地产开发用地取得与拆迁等。

《房地产开发与经营》内容试读

概述

教学目标

1.了解房地产与房地产业的概念，我国房地产发展的历史。

2.理解房地产与房地产业的特点，房地产在国民经济中的地位与作用，房地产开发与经营的内涵及关系。

3.掌握房地产开发的程序。

关键概念

房地产real estate

房地产业property industry

房地产开发real estate development房地产经营real estate business

引入案例

20世纪90年代的海南房地产泡沫

1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成了中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30k2的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革的步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。平均每80个人家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热，点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收入的40%来源于房地产业；据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/m2,1991年为1400元/m2,1992年猛涨至5000元/m2,1993年达到7500元/的顶峰。短短3年，增长超过4倍。

每一个玩家都想在游戏结束前赶快把手中的“花”传给下一个人。只是，不是每个人都有好运气。1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声

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广⊙常房地产开发与经营

突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的朱容基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强有力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。

这场调控的遗产，是给占全国总人口0.6%的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅

四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

请结合资料谈谈房地产业如何实现健康可持续发展？

之1.1房地产与房地产业

1.1.1房地产

1.1.1.1房地产含义

对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面、道路等。房地产总是固定在一个地域之内，不经破坏变更，不能移动其位置，因而又得名不动产。

法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指包含在房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。

1.1.1.2房地产的分类

房地产的物质实体即房屋和土地，按照不同的标准有不同的分类：

(1)按照开发程度划分。

房地产可以分为土地、在建工程和建成后的物业三大类。

(2)按照是否产生收益划分。

房地产可以分为收益性房地产和非收益性房地产：1)收益性房地产。

收益性房地产是指能直接产生租赁等经济收益的房地产，比如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆等。

2)非收益性房地产。

非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，比如政府办公楼、教堂、寺庙等。

(3)按照经营使用方式划分。

房地产可以分为出售型的房地产、出租型的房地产、营业型的房地产和自用型的房地产。同一宗房地产，可能复合几种经营使用方式。

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(4)按照房地产的不同使用功能划分。

房地产主要包括居住类房地产、商业类房地产、工业类房地产和特殊类房地产：1)居住类房地产。

居住类房地产是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都足以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用，随着人们生活水平的提高和支付能力的不断增强，这方面的需求会向更高的层次发展，所以居住类房地产的市场很有潜力，投资风险也相对较小。此外，居住类房地产以居民个人的购买行为为主，虽然单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。

2)商业类房地产。

商业类房地产又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，指能出租经营，为投资者带来经常性收人现金流的房地产。包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等)、出租商住楼等。这类物业的购买者大都以投资为目的，从物业出租经营收人和物业升值中获得投资收益。也有一部分购买者是为了自用、自营的目的。商业类房地产市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发展密切相关。这类房地产交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。该类房地产的使用者多用其提供的空间进行商业经营，并用部分经营所得支付物业租金。由于商业类房地产经营者的效益在很大程度上受其与社会接近程度的影响，所以位置对于这类房地产有着特殊的重要性。

3)工业类房地产。

工业类房地产是指为人类生产活动提供空间的房地产。包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。工业类房地产既有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易；高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性；轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业类房地产的重要组成部分。

4)特殊类房地产。

特殊类房地产是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产。包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥粱、隧道等。特殊类房地产的市场交易很少。因此对这类房地产的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

1.1.1.3房地产的性质

作为一种商品，房地产具有商品的一般属性，同时房地产也具有一些特殊属性。

A.物质属性

(1)不可移动性

房地产最重要的特性在于不可移动，位置固定。房地产总是一定区位、一定地点的房地产，不同区位地点的房地产，周围环境不同。这使得房地产开发、经营等一系列活动都受到房地产所在地的自然环境、地理位置、甚至是当地的文化传统的制约。

(2)异质性。

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⊙房地产开发与经营

房地产的异质性又称为单一性，或产品的单件性，即不存在相同的房地产，任何一宗房地产都是唯一的。正是由于房地产的差异性，房地产市场竞争受到一定的限制，价值规律对房地产市场的调节作用有一定的局限性。

(3)土地的不灭性。

土地作为大自然赐予人类的“无价之宝”，在一定意义上说，是不可毁灭的，可以永续利用。

(4)使用的耐久性。

土地具有不灭性，建筑物虽然不像土地那样不可毁灭，但是一般来说，建筑物一旦建成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。可见房地产相对于其他物品更经久耐用。

知识链接

我国《民用建筑设计通则(GB50352一2005)》中对建筑物的设计年限规定

临时性建筑5年、易于替换结构构件的建筑25年、普通建筑和构筑物50年、纪念性建筑和特别重要的建筑100年。而且，建筑物的实际使用年限在没有地震、风暴、洪水、塌方等自然灾害的情况下，要比设计年限长。当然建筑物的自然使用寿命受很多因素影响，如设计、施工质量、使用环境（气候、受力状况等）和日常维护情况等。现在随着建筑材料和建筑技术的不断更新和完善，建筑物的设计年限更长，其自然使用寿命也就更长。

B.经济属性

(1)资源的稀缺性。

城市土地资源的数量是有限的，人们对土地的开发利用率越高，土地资源就越稀缺，由于房产要依附在上地上，这就决定了房地产资源的稀缺性。

(2)价值巨大性。

由于房地产商品生产存在土地资源、环境等方面的限制，在生产过程中，投入的人力、物力、财力都比较大，使房地产价值相对于其他商品都要高。

(3)经济寿命的可延续性。

房地产的物质形式具有使用上的耐久性，这也为房地产经济寿命的可延续性奠定了基础。经济寿命是指从对一宗房地产注入资金开始直至经营成本等于经营收益即净收益为零，不再能获得净收益之时，这样一个经营周期就是经济寿命。由于房地产使用上具有耐久性，经营者便可以利用这种情况，对建筑物进行更新改造，改变建筑物的使用性质，甚至改变房地产周围的环境，增加经营收益，使经济寿命延长或者使一宗房地产具有几个经济寿命。

(4)受环境影响性。

房地产不可移动，使房地产商品的附加价值中包含对周边环境的享受等内涵。比如两宗在建筑结构、建筑材料、建筑工艺、建筑年代等方面类似，但其周边自然环境、人文环境相差迥异的房地产，其价格会有很大差距。

(5)保值增值性。

在房地产的使用过程中，建筑物是会产生折旧的，但是地产却是不会产生折旧的，而且

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1概述

由于土地资源的稀缺性以及房地产经济寿命的可延续性，从长远来看，房地产价格具有上涨趋势，而且其特有的属性导致房地产价格上涨的幅度大于或等于一般物价上涨幅度。因此，在一般情况下，房地产不仅能够有效保值，还可以实现增值收益。

(6)身份的双重性。

首先，房地产是人类生产和生活的必需晶，它不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料，人类的一切活动都依附于房屋和土地。所以一般来讲，房地产是一种耐久消费品。但是，由于房地产具有良好的保值增值性，在其他条件确定的情况下，对投资者来说，房地产也是一种比较优良的投资品。

(7)其他经济属性。

基于对房地产商品上述特性的认识，可以判断房地产商品的可替代性比较差，即作为必需品，首先，很难用其他商品代替；其次，在房地产的同类商品中，替代性也会比较差。从经济学的角度来讲，必需品的价格弹性都会比较小，因此房地产商品的价格弹性也应该比较小。但是，由于房地产价值巨大，同时可以作为投资品，其价格弹性还有待于进一步研究。

在房地产的物理属性和经济属性的基础之上，房地产作为某种反映所有制关系的财产，必然具有较强的社会属性。比如房地产商品在生产、交易、消费环节都设计比较复杂的法律；房地产商品的消费往往反映较强的社会风俗和生活习惯；房地产商品的市场往往受到福利制度和社会保障制度的影响等。

1.1.2房地产业

1.1.2.1房地产业含义及定位

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。

1.1.2.2.房地产业在国民经济中的地位

房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。

A.房地产业在国民经济发展中的基础性

房地产是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业生产赖以存在的基础，是农业最重要的生产资料，而且在非农产业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业和部门活动都需要使用房屋以及与其活动相适应的场地和交通用地，没有房地产就没有任何生产。住房是人类社会最基本的生活资料，是劳动力再生产的重要条件。可见，房地产既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。

房地产也是城市经济发展的基础性产业。城市经济要发展，必须先有房地产的发展，如要搞开发区，则先要开发土地，建造标准厂房、办公大楼、公共设施等。城市经济发展的规模、结构、布局和水平，首先是由城市房地产业发展的规模、结构、布局和水平决定的。合理的房地产发展规模、结构、布局，是城市经济可持续发展的前提和基础。

所以，房地产业是国民经济的基本承载体，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。

B.房地产业在国民经济发展中的先导性

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⊙房地产开发与经营

房地产业是产业链长、关联度大、带动性强的产业，能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。据统计，在我国每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业就相应增加投入

1.479亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，包括建筑业、建材，冶金、化工、森林、机械、仪表、金融业等。同时，住宅消费的提高还能带动建材、化工、家电、装饰及家具等生产资料和生活资料消费的相应增长，其比率大约是1：6。

C.房地产业在国民经济发展中的支柱性

在许多国家和地区，房地产业是国民经济的一个支柱产业。20世纪90年代中后期，房地产增加值占当地生产总值比重：中国台湾为11%、中国香港为19%、韩国为8%。美国房

地产增加值占GDP的比重1987~2001年都维持在11%~12%之间，日本1999年房地产增

加值占GDP的比重为12.8%；美国几个经济发达的州，房地产增加值占GDP比重更是高达

14%~15%,2000年美国加州的房地产增加值高达2090亿美元，占当地生产总值比重为

15.5%,组纽约州也达到1110亿美元，占当地生产总值比重为13.9%。在我国比较发达的城

市上海，2005年房地产增加值占GDP比重为7.3%。英、德、日等国家在经济起飞时期，房

地产投资占全国投资比例曾高达40%以上。此外，房地产业也是国家财政收入的巨大来源。在经济发达国家，房地产经营的收入一般可占到财政收入的10%~40%。这些数据表明房地产业在国民经济发展总规模中的重要地位。

1.1.2.3房地产业在国民经济中的作用

房地产业在国民经济中的重要地位决定其在国民经济发展中必将发挥重要作用。理论和许多国家发展经验表明，房地产业的发展与整个社会经济发展息息相关。社会经济整体的发展会促进房地产业的发展，房地产业的健康发展会推动社会经济的进一步发展。

(1)有利于提高城市的产业聚集效益。城市经济的聚集需要有一个比较完善的投资环境，包括“软环境”和“硬环境”。前者主要是指城市经济发展中的各种政策、法律法规、人们的文化、观念、社会治安环境等；后者主要是指城市的各项基础设施以及各种生活服务设施配套等。城市房地产业的发展，改善了城市基础设施包括生活服务设施，这有利于吸引更多的人才，聚集更多的资金、技术等生产要素。生产要素的聚集可以加深社会分工，提高劳动生产率：可以引发市场竞争，并促进相互学习和交流，扩大市场，从而降低生产成本，提高产业聚集效应。

(2)有利于带动经济结构的优化。房地产业的发展不仅改善了城市基础设施，为产业结构升级和优化创造条件，而且还能带动一系列相关产业的发展，改善劳动力结构，从而进

一步优化产业结构。社会经济的发展使居民消费结构向高级化和多样化方向发展。人类消费需求的一般规律表明，当人们解决温饱问题后，改善居住条件就成为人们急于解决的问题。随着住房条件的改善，对大型家用电器、家用轿车、高级服装的需求就不断增加，消费的重点从生活必需品转向提高生活质量的那些商品。家居质量的提高，进一步带来了家庭服务业的需求，从而带动服务产业的发展。消费结构的提升必将带动整个产业结构的优化和提升。同时，房地产业的发展还可以带动金融、保险、证券等行业的发展。

(3)有利于推进我国的城市化进程。城市化是“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。城市化过程中需要大量的城市房地产建设，我国房地产业发展是伴随着城市化进程的加快而发展的。我国目前已经进人了城市化加速发展的时期，2010年我国城市化水平达到40.7%，

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···试读结束···