《房地产项目管理》季朝文主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产项目管理》

【作　者】季朝文主编

【页 数】 270

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2017.02

【ISBN号】978-7-5682-3716-1

【价 格】56.00

【分 类】房地产-项目管理

【参考文献】 季朝文主编. 房地产项目管理. 北京：北京理工大学出版社, 2017.02.

图书封面：

图书目录：

《房地产项目管理》内容提要：

本书共分为十一章，其主要内容包括:导论;房地产项目组织;房地产项目风险管理;房地产项目策划;房地产项目投资决策分析;房地产项目工期管理;房地产项目质量管理;房地产项目成本管理等。

《房地产项目管理》内容试读

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第一章导、论

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管理被人们称为一门综合艺术一综合是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慈和领导力；艺术是因为管理是实践和应用。一（日迎）王吧刚阳光

中—彼得·德鲁克

彼得·德鲁克(1909一2005)作为第一个提出“管理学”概念的人，当今世界很难再找到一个比他更能引领管理学的思考者。彼得·德鲁克以建立于广泛实践基础之上的39部著作，奠定了其现代管理学开创者的地位，被誉为“现代管理学之父”。

彼得·德鲁克注重管理实践，强调在实践中感悟管理的真谛。除了

在通用汽车公司担任顾问以外，他还出任克莱斯勒公司、BM公司等大

企业的管理顾问，并在美国一家金融集团担任经济学家。

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第一节项目与项目管理

一、项目

“项目”一词经常用于描述人们日常生活中的许多事情，但是，人们日常生活工作中的事情纷乱复杂，许多事情并不属于项目的范畴。日常生活中的“事”可以分为两大类，一类是经常重复，且无法计算活动资源或无明确目的的日常活动；另一类是一次性的、有明确目的和资源约束的独特活动。前者如日常起居、散步、小憩、家庭成员或亲朋好友聊天等；后者如生日聚会、植树活动，文艺演出、节日庆典等，这些随处可见的活动，都需要以种与其他活动不同的方式组织资源，而按照某种特定的要求从事动态创新的独特活动就是项目，即由人来实施的，受制于有限的资源，需要计划、实施和控制。

日常生活中的“项目”活动，虽然也具备项目的基本特点，但有些特征不够突出，往往不够典型，下面我们通过工程项目来叙述项目的特征。

1992年4月国务院《关于提请审议兴建长江三峡工程的议案》（以下简称《议案》）对三峡水利枢纽工程（项目）有这样一段文字：经过多年的研究、论证和审查，三峡工程坝址选在湖北省宜昌市三斗坪镇。工程的拦河大坝全长1983m,坝顶高程185m,最大坝高175m,水库正常蓄水位175m,总库容393亿m3,水电站总装机容量1768万kW,工程静态总投资570亿元(1990年价格)。主体工程建设工期预计15年。工程建设第九年，即可发电受益，预计在工程建成后不久，即能偿还全部建设资金。国务院三峡工程审查委员会对可行性研究报告进行了认真审查，认为三峡工程建设上是必要的，技术上是可行的，经济上是合理的，随着经济的发展，国力是可以负担的。《议案》对三峡水利枢纽工程项目的描述中，明确地突出了项目的目标、工期、资源限制、过程等特点，详见表1-1。

表11一《议案》中三峡水利枢纽工程的项目特征

地点

湖北省宜昌市三斗坪镇

拦河大坝全长1983m,最大坝高175m;水库正常蓄水位175m,总库容393亿m3;

预定目标

水电站总装机容量1768万kW

工期（预计）

15年

资源限制

静态总投资570亿元(1990年价格)

系列过程

已经进行的：研究、论证和审查

(一)预定目标

项目目标即实施项目所要达到的期望，或项目所能交付的成果或服务。PMBOK认为，

项目的任务是创造一个产品（可能是其他产品的组成部分、某个产品的升级，也可以是最终产品)；或创造一种服务或提供服务能力；或创造对现有产品线的改进；或创造一种成果(研究所创造的知识、判断某种趋势是否存在、过程等是否有益)。项目的实施过程实际就是追求预定目标的过程。因此，项目目标应该是被清楚定义，并且是可以最终实现的。一

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定时期内无法实现的期望一般不宜作为项目目标，如童话中的“摘星星”。但是，项目目标也应该是有挑战性的，只有具有挑战性，成为督促、激励参与者努力工作的动力源，才能成为参与者的工作成就和参与者以后工作的新起点。

(二)明确的起止时间

世界上的任何事物都有其生命期，包括人们各种各样的需求、各种各样的活动。因此，实现这些需求目标也必须有明确的起止时间，以保证这些项目目标的时效性；明确的起止时间也是科学合理规划、安排项目活动的前提。如果项目没有明确的起止时间，项目目标的时效性就无从保障，项目的效用就无从说起，如果没有明确的起止时间，项目的各项活动也就可能“明日复明日”。

(三)项目受到经费和人力等资源限制

项目消耗资源是为达到预定目标的付出。目标产生于需求，而付出则是实现需求的代价，因此，需求和付出之间需要维系一种平衡。就像当前世界各国，尤其是发展中国家经济发展与环境保护的关系，是以满足人们日益提高的生活需求为主、大力发展经济，还是以保护地球环境为重呢？我们不能因噎废食，回到茹毛饮血的低需求阶段；而片面地强调经济发展，一味地向大自然索取资源，甚至破坏环境，也是不可持续的。在经济发展和环境代价之间显然需要维系一种平衡。

(四)项目是由一系列活动组成的整体

项目不仅仅指移交给用户的产品，而是由÷系列活动组成的整个过程。如三峡工程项目就包括项目选定、选址、设计、工程建造、设备安装调试、移交用户在内的整个过程，而不仅仅是三峡水利枢纽的最终产品。

(五)项目的“一次性”

项目是独一无二的，如三峡水利枢纽工程就是独一无二的，因为以前从未尝试过。有

一些项目，看似可以重复，其实并不是简单的复制。例如房地产开发项目，因其特定的区位、目标、资源需求、客户、项目实施人等都不尽相同，且市场机会通常都是短暂的所有的项目都必须在有限的时间内完成，以提供产品和服务。项目的一次性还体现在项目经理是一次性的授权管理者，项目团队是一次性的项目实施组织机构，作业层是一次性的项目劳务构成等。

基于对项目特征的认知和理解，很多专家从不同的角度认知、理解项目，分别给出不同的项目定义。美国的项目管理专家约翰·宾认为：项目是对确定性对象按限定时间、成本和质量标准完成的一次性任务。而美国项目管理协会认为：项目是用来创建唯一性的产品或服务的临时性努力。美国项目管理协会和约翰·宾对项目的定义，在强调时间、资源、目标的同时，突出了项目的一次性，没有先例，将来也不会有对项目完全相同的重复。国

际化标准组织(IS0)发布的《质量管理一项目管理质量指南(ISO10006)》将项目定义为：

由一系列具有开始和结束日期、相互协调和控制的活动组成的，通过实施而达到满足时间、费用和资源等约束条件目标的独特过程。

综上所述，项目是在既定资源、技术经济要求和时间的约束下，为实现唯一性目标而进行的独特过程。

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卡二、项目分类

对事物进行分类的需要似乎是人类固有的天性，世界上已经被认知的事物几乎没有不被分类的，对项目的认知也是如此，这似乎是人类思维过程的潜意识行为。地球上现存的事物千姿百态、各不相同，如果不予以分类、不区分系统，便无从认识，难以科学合理地利用。就项目管理而言，为了适应科学管理的需要，正确反映项目的性质、内容和规模，必须对项目进行分类。具体而言，为了确保项目目标的实现就必须作出以下选择：管理者必须决定做哪些类型的项目，以最大限度地利用现有资源实现其战略意图。管理者必须保证他们有该类项目交付能力来交付所选择的项目。

常见的项目分类有以下几种。(一)按总投资金额划分

按总投资金额将项目划分为大、中、小型项目，主要参照《基本建设项目大中小型划分标准》。该标准曾在1953年、1962年、1972年、1977年和1979年先后五次修订，总投资金额等标准设置，在不同时期、不同区域、不同行业中差异很大。当前标准中关于工业民用与公共建筑类、住宅小区或建筑群体工程类、其他专业大型工程类和装饰装修工程类等均有相应的标准。

如工业、民用与公共建筑工程类，主要指标为层数、高度等（表1-2）。

表1-2工业、民用与公共建筑工程项目划分标准

类型

层数

高度/m

单跨跨度/m

单体建筑面积/m

大型

≥25

≥100

>30

≥30000

中型

5~25

15100

15-30

300030000

小型

<5

<15

<15

<3000

住宅小区或建筑群体工程：大型建筑群建筑面积大于等于100000；中型建筑群建筑面积为3000~100000m2;小型建筑群建筑面积在3000m以下。

其他一般房屋建筑工程：大型单项工程合同额大于等于3000万元：中型单项工程合同额为300~3000万元；小型单项工程合同额在300万元以下。

其他专业大型工程：①25层以上（含，下同）的房屋建筑工程；②高度在100m以上的构筑物或建筑物工程；③单体建筑面积在3万m以上的房屋建筑工程；④单跨跨度在30m以上的房屋建筑工程；⑤建筑面积在10万m以上的住宅小区或建筑群体工程；⑥单项建安合同额在1亿元以上的房屋建筑工程；⑦深度在15m以上，且单项工程合同额在1000万元以上的软弱地基处理工程；⑧单桩承受荷载在6000kN以上，且单项工程合同额在1000万元以上的地基与基础工程；⑨深度在11m以上，且单项工程合同额为1000万元的深大基坑围护及土石方工程；①⑩钢结构重量在1000t以上，且钢结构建筑面积在2万以上的钢结构工程；①网架结构重量在300t以上，且网架结构建筑面积在5000m2以上，且网架边长在70m以上的网架工程。

另外，大型装饰装修工程：①单项工程造价在1000万元以上的装饰装修工程：②高度在60m以上，且单项工程造价在1000万元以上的幕墙工程；③高度在60m以上，且单位工程量在6000m2以上的幕墙工程。

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(二)按性质划分

按项目的性质划分，可以将项目划分为新建项目、扩建项目、改建项目、迁建项目和恢复项目。

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1.新建项目

新建项目是指从无到有。新开始的项目或原有的规模很小，经过投资建设后新增加的固定资产价值超过原来固定资产价值3倍以上的，也可以算为新建项目。。中一

2.扩建项目

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扩建项目是指在现有的规模基础上所增加的项目。如企业为扩大原有产品的生产能力或工程效益而增建的主要生产车间及独立的生产线等。

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3.改建项目

改建项目是指投资者为了提高产品质量、加速技术进步、增加产品的花色品种、促进产品升级换代、降低消耗和成本等，采用新技术、新工艺、新材料等对现有设施、工艺条件进行设备更新或技术改造的项目。

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4.迁建项目

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迁建项目是指由于各种原因经相关部门批准搬迁到其他地点建设的项目。

5.恢复项目

恢复项目是指由于自然灾害、战争等原因，使原有固定资产全部或部分报废后又投资恢复建设的项目。

(三)按行业划分

按行业将项目划分为工业项目和非工业项目。

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1.工业项目

工业项目主要包括石油、化工、电力、机械、煤炭、钢铁、有色金属、轻工、纺织、建材等工业部门的投资项目。

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2.非工业项目

非工业项目是指除工业项目以外的所有项目，如农业、林业、水利、水产、科教文卫交通运输、基础设施、环境保护等。

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(四)按投资作用划分

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按投资作用将项目划分为生产性建设项目和非生产性建设项目。

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1.生产性建设项目

生产性建设项目是指直接用于物质资料生产或直接为物质资料生产服务的工程建设项目。其主要包括工业建设、农业建设、基础设施建设、商业建设。

2.非生产性建设项目

非生产性建设项目是指用于满足人民物质和文化、福利需要的建设和非物质资料生产部门的建设。其主要包括办公用房、居住建筑、公共建筑、其他建筑

另外，按项目建设主体的性质，可将项目划分为政府项目、企业项目和非营利机构项目；按项目的营利性，可将项目划分为营利性项目和非营利性项目。

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三、项目生命周期理论

(一)项目生命周期的定义

生命周期的本义是指生物体从出生、成长、成熟、衰退到死亡的全部过程。美国经济学家雷蒙德·弗农于1966年在《产品生命周期中的国际投资与国际贸易》中提出产品生命周期理论。随着生命周期理论研究的不断深入，各种事物从产生到消亡以及消亡后所产生的效应进行的全过程均称为生命周期。人们称项目从启动到结束期间内在规律性变化发展的时间为该项目的生命周期。

(二)项目生命周期的四阶段

在项目生命周期的各种理论中，项目生命周期四阶段的观点广泛被人们接受。项目生命周期四阶段理论在实际工作中又可根据不同领域或不同方法再进行具体的划分。例如，按照软件开发项目的特点，其项目生命周期可划分为需求分析、系统设计、系统开发、系统测试、运行维护几个阶段；按照建筑业的特点，一般将项目生命周期可划分为立项决策、计划和设计、建设、移交和运行等阶段，每个项目都有其不同的发展阶段，但无论项目阶段的内容和划分如何不同，大多数项目生命周期都可以归纳为启动、规划、执行、结束四个阶段，而且各阶段的内容视项目需求而定，通常包括以下内容。

1.启动阶段

启动阶段包括项目需求分析、项目识别与选定、项目建议书和可行性研究、项目资金筹措等。

2.规划阶段

规划阶段包括项目工作分解、项目计划制订（范围、进度、预算、资源分配、质量、采购)等。规划项目实施方案，就方案及其目标进一步进行研究，确定最优方案并与项目承约商签订合同。

3.执行阶段

执行阶段包括项目实施准备、制订详细的工作计划、项目计划执行、项目控制；组建项目团队；协调人力和其他资源，执行项目计划；定期监控项目进展，分析项目偏差，采取必要的措施进行偏差纠正；使客户满意于项目任务高质量地在预算内按时完成、实现项目目标。

4.结束阶段

结束阶段包括项目结果核实、项目合同结算、项目评估、项目移交等。在这个阶段有两类任务：一是项目结束的后续活动，即项目成果的移交与接交、项目款项的清算等；二是项目绩效的评估，一方面确认客户对项目的满意度及项目是否达到客户的期望度，另一方面分析项目缺陷，总结经验教训，总结未来执行项目中可借鉴的经验。

(三)建筑工程项目的生命周期

建筑工程项目的生命周期和一般项目既有相同点，也有自身特点，莫里斯对建筑工程项目的生命周期的描述（图1-1）如下：

阶段1一可行性，包括项目描述、可行性研究、策略规划及许可。此阶段最后将作出项目启动与否的决定。

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···试读结束···