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图书名称：《房地产投资分析》

【作　者】刘秋雁编著

【丛书名】21世纪高等院校工程管理专业教材

【页 数】 406

【出版社】 沈阳：东北财经大学出版社 , 2017.03

【ISBN号】978-7-5654-2611-7

【价 格】43.00

【分 类】房地产投资-投资分析-高等学校-教材

【参考文献】 刘秋雁编著. 房地产投资分析. 沈阳：东北财经大学出版社, 2017.03.

图书封面：

图书目录：

《房地产投资分析》内容提要：

本书内容包括：房地产投资分析中的基本问题、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产投资项目财务分析、房地产投资项目不确定性分析、房地产投资项目风险分析、房地产投资决策分析等。

《房地产投资分析》内容试读

第一章

房地产投资分折中的基本问题

口学习目标

本章对本书所涉及的基本问题做了概括的介绍。通过本章学习，要求学生掌握房地产投资、房地产投资分析的概念以及一些重要的基本术语；熟悉房地产投资的目的、特性、类型；了解房地产投资分析的意义、任务和内容，同时了解房地产投资分析与可行性分析的不同。学完本章，学生应能对房地产投资分析有一个全面的认识。

第一节房地产投资概述

一、房地产投资的含义

投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源，所以“投资”一词从广义上来说，既用来指特种资金，又用来指特定的经济活动。

一项投资活动应该具备以下条件：第一，要有投资主体，即政府、企业或个人；第二，必须有预期的投资目的，即预期获得比原投资更大的经济收益，当然，

一项成功的投资还应兼顾其社会效益和环境效益等：第三，投资要通过一定的手段和方式进行，或直接投资或间接投资，或开发投资或置业投资等：第四，投资是一种周而复始的连续性经济活动，资金的投入仅仅是投资的开始，投资的一般过程包括资金的筹集、使用、回收和增值。

房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济

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第一章房地产投资分析中的基本问题

行为。

房地产投资的对象从广义上来说，包括房地产资产和房地产资产权益。前者拥有的是实物资产，进行的是直接投资（如房地产开发投资和房地产置业投资等)：后者拥有的是权益资产，进行的是间接投资（如购买房地产企业发行的股票、债券，以及购买房地产资产支持的证券或债券等)。

由于具有抗通货膨胀、风险适中等特点，房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国，近年来随着工业化和城市化的不断发展，房地产投资也愈来愈引起人们的重视。从过去几年来看，房地产投资已成为广大投资者为获取高额利润或使资产快速增值的重要投资形式，激发了广大投资者对房地产投资的欲望。尽管目前国家已加大对房地产市场的宏观调控，但不可否认，房地产投资仍是当前投资领域的一个热点。

二、房地产投资的类型

(一)从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类

1.直接投资

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

(1)房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资。

商品房开发投资是指房地产开发企业开发建设供出售、出租用的商品住宅、标准厂房、写字楼、商场、购物中心、酒店等房屋工程及其配套的服务设施的投资活动。

土地开发投资是指房地产开发企业进行土地开发，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程的投资活动。

房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营（如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

(2)房地产置业投资①

房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产)，也可以是房地产市场上的二手房（市场上的存量房地产)。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的

①关于房地产置业投资的类型参见第十章的相关内容。

第一节房地产投资概述

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需要；二是作为投资将购人的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。比如，某投资者以200万元购人一处新建的200平方米的写字楼，然后以其中的100平方米作为公司办公自用，将另100平方米出租出去，每年扣除维修管理费用后的净租金收人是20万元。6年后，由于业务需要，该投资者将200平方米写字楼全部转售，扣除销售费用、税费等支出，获得净销售收人220万元。从案例可知，该投资者的置业投资先后达到了保值(200万元)、增值（20万元)、获取经常性收益（20万元)和自用消费四个方面的目的。

金融和保险等机构投资者的发展，尤其是房地产投资信托基金的出现，使得房地产置业投资活动日益频繁，交易金额也越来越大。一般来说，房地产机构投资者在进行置业投资时有两种类型：缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低：而具备房地产投资管理经验的机构投资者，更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至未竣工的物业，这类物业的初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。

随着房地产市场的发展，对房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式，以提升企业投资经营活动的稳定性，降低单一开发业务模式带来的潜在风险。

2.间接投资

房地产间接投资主要是指将资金投人与房地产相关的权益或证券市场的投资活动。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。

(1)购买房地产开发投资企业的债券、股票

为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。例如，深万科、北京华远集团等通过公司上市，不仅解决了房地产开发所面临的资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投资房地产的机会。比如，购买深万科股票或其他房地产企业债券的投资者，也会分享其部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。

(2)购买投资房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs),是一种以发行受益凭证的方式，汇集多数投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为一种新的融资方式，它在1992年才开始成为美国房地产业吸纳资金的方法。它的出现，使得投资者可以把资金投人到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，该公司将其收人现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理作用。由于有专业投资管理者负

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第一章房地产投资分析中的基本问题

责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。因而，RETs往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)间接投资房地产的重要工具。

投资者将资金投人RETs有很多优越性：一是可以使投资者以相对较少的投资持有多元化的房地产股组合；二是投资者的收益相对稳定，因为RETs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收人；三是如果其管理者做得明智的话，投资者有机会得到资金增值；四是投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为RETs股份可在主要的交易场所交易，买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行融资的局面。而RETs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”。随着中国相关法律制度和房地产市场体系的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者现实的投资工具。

(3)购买住房抵押贷款证券

随着中国住房体制改革的深化，住房金融市场亟待发展，在中国推行抵押贷款证券化逐渐成为住房、金融界各级人士的共识。所谓住房抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押贷款支持证券，然后通过出售证券融通资金的一种活动。购买该证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的有特殊目的的公司，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押贷款证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，现已成为美国、加拿大等市场经济发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段，新兴国家和地区如泰国、韩国、马来西亚、中国香港等也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一种重要的房地产间接投资工具。

需要说明的是，本书的投资分析主要以直接投资为对象。

(二)从房地产投资的用途来说，房地产投资分为住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资、酒店和休闲娱乐设施投资、特殊物业投资等

1.住宅房地产投资

住宅包括公共住房和商品住房。公共住房又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房，面向中低收入家庭出售的公共租赁住房、经济适用住房以及面向中等收人家庭出售的限价商品住房等多种类型。商品住房中，又可细分为商品住宅·、高档

①在我国住房制度改革阶段，商品住宅还可能有以下形式：安居房、解困房、经济适用房、限价商品房、普通商品住宅等。由于价格、购买条件等不同，其中有的并不是完全意义上的商品住宅。

第一节房地产投资概述

公寓和别墅等多种类型。

住宅房地产投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大多是以满足自用为目的的，也有少量的作为投资，出租给租户使用。住宅乃人类需要的最基本的生存条件之一，随着人们生活水平的提高和支付能力的增强，人们的住房需求一般不会削减，而投资住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。所以，住宅房地产投资市场最具潜力，投资风险也相对较小。

2.商业房地产投资

·商业房地产也称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性现金流收人的房地产，投资对象包括写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等)和出租公寓等。

随着房地产市场的发展，商业房地产投资的“开发-出售”模式，即将建成后的商业房地产分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而“开发-持有”或整体出售给机构投资者统一持有的模式越来越成为一种趋势。由于商业房地产投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资管理商业房地产的能力密切相关。

商业房地产的交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。商业房地产的投资者对于区位的选择、房地产功能的设计、服务范围的确定、档次的选择、出租服务的完善应特别重视。这类房地产主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。由于商业房地产经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类房地产有着特殊重要性。物业管理对于这类投资显得尤其重要，它是防范投资风险的主要手段。

3.工业房地产投资

工业房地产是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（工业写字楼）等。工业房地产投资既有开发-出售市场，也有开发-持有出租市场。用于出租经营的工业房地产常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定用户使用，因此不容易转手交易。高新技术产业用房和研究与发展用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。随着物流行业的发展，传统的以自用为主的仓储用房也越来越多地用于出租经营，成了工业房地产的重要组成部分。

4.酒店和休闲娱乐设施投资

酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心等。严格地说，这类投资也属于商业房地产投资，但其在经营管理服务活动上的特殊性，又使得其成为一种独立的投资类型。对酒店和休闲娱乐设施而言，其开发投资活动和经营管理活动的关联更加密切。以酒店为例，在其初始的选址和规划设计阶段，负责未来

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第一章房地产投资分析中的基本问题

运营管理的酒店管理公司就会成为开发队伍的重要成员。

5.特殊物业投资

特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产投资的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。从经济角度看，土地利用价值高低的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地等。

(三)从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资

1.出售型房地产项目投资

这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收人、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

2.出租型房地产项目投资

这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收人、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

3.混合型房地产项目投资

这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

上述各种分类，都考虑了本书的需要。或者说，本书在讲述房地产投资分析时，经常会使用到上述各类划分。当然，由于各种著作编写的出发点不同，不同的书籍对房地产投资会有不同的划分。比如有时，房地产投资也可以按房地产投资的主体不同，分为国家投资、企业投资、个人投资和外商投资等。因此，具体使用哪

一种划分方法，要看研究内容的需要。

三、房地产投资的目的

从前面我们知道，房地产投资是将资金或实物投入房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得较高收益的一种经济活动。所以，投资者进行房地产投资的目的，就是通过开发和经营等过程获取未来收益，使其财富最大化。而这些未来收益的来源渠道是多样的，可以来自于租赁经营，也可以通过房地产融资得以实现，还可以是用房地产免税项目抵补其他纳税收人所得到的收益，当然也可以是来自于房地产转售的净利润。这些未来的收益具体包括：现金流量收益、避税收益、销售收益等。

···试读结束···