《房地产开发经营管理学》赖一飞，陈文磊，郑志刚编著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产开发经营管理学》

【作　者】赖一飞，陈文磊，郑志刚编著

【丛书名】21世纪工程管理学系列教材

【页 数】 238

【出版社】 武汉：武汉大学出版社 , 2018.04

【ISBN号】978-7-307-20082-1

【价 格】35.00

【分 类】房地产开发－高等学校－教材；房地产管理－经营管理－高等学校－教材

【参考文献】 赖一飞，陈文磊，郑志刚编著. 房地产开发经营管理学. 武汉：武汉大学出版社, 2018.04.

图书封面：

图书目录：

《房地产开发经营管理学》内容提要：

本书以房地产开发为对象，以房地产开发与经营管理为主线，从房地产管理者的角度，全面而系统地阐述了房地产开发与经营管理的理论与方法。内容包括：房地产开发经营管理概述；房地产开发投资决策；房地产土地开发与建设等。

《房地产开发经营管理学》内容试读

第一节房地产的基本概念

1

第一章房地产开发经营管理概述

第一节房地产的基本概念

一、房地产

(一)房地产概念

房地产(real estate)是房产和地产的总称，指土地定着物及其附带的各种权益。定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建筑物、构筑物等。房产是指建筑在土地上的各类房屋，例如居住用途的住宅、购物用途的商场、办公用途的写字楼、生产用途的厂房、看病就医用途的医院等各种设施用房；地产是指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。

房地产有广义与狭义之区别，广义的房地产概念是指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林与矿藏等自然资源；狭义的房地产概念则仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。

房地产是实物、权益和区位三者的结合体。实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况等。权益是指由房地产实物所产生的权利和收益，房地产交易不仅仅是实物交易，更重要的是权益交易，因此，房地产登记在房地产交易过程中具有特别重要的地位。房地产产权包括所有权、使用权、租赁权、典权和地役权等。区位是房地产实体在空间和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性。房地产的位置具有固定性，因此，区位对房地产价值的影响是特别重要的。(二)房地产类型

随着房地产项目规模的扩大，其种类也趋于多样化，单纯只有一种用途的房地产项目很少。房地产的分类有不同的划分标准。

1.按经营使用方式划分福

可以划分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产。

2.按是否产生收益划分

可以划分为收益型房地产和非收益型房地产。

3.按用途划分

2

第一章房地产开发经营管理概述

可以划分为以下几类：

(1)商业房地产，包括商业店铺、购物中心、百货商场、酒楼、餐馆、游乐场、饭店、酒店、宾馆、旅店等。商业房地产对开发商的要求很高。开发商一是要有雄厚的资金实力；二是要有极强的项目操盘和掌控能力；三是要有很强的招商和市场感召能力；四是要有完善的售后或招商后的服务和经营管理能力。

(2)办公房地产，包括写字楼、政府办公楼等。办公楼也称为写字楼，它是近代社会分工和商品经济发展的产物，目前已成为房地产中的一个重要业态。写字楼开发建设目的主要有两种：一是出售，二是出租

(3)居住房地产，包括普通住宅、公寓、别墅等。在现代城市中，居住房地产一般要占城市房地产总量的一半以上。

(4)工业房地产，包括工业厂房、仓库等。工业房地产也称标准厂房。标准厂房的开发建设周期比住宅和写字楼短，但最快也要半年时间。生产性企业一般采取以租代售或直接购买形式拥有厂房。所谓以租代售，就是在一定时间内，采取租赁的方式使用厂房，待条件成熟时，把已付的租金折成房价的一部分，支付完剩余房款后，拥有完全产权的厂房。标准厂房行业就因此而产生。

独幢标准厂房一般以2000~4000m2为宜，其中有1/4的办公室或写字楼。净高一般为6米，横跨度在20米以上，多采用轻钢结构。生产性企业大多喜欢单层厂房，所以单层厂房较易租售。标准厂房大多采用出租方式经营，也有一些采用出售方式。

(5)农业房地产，包括农场、牧场、果园、观光农业基地等。

(6)特殊房地产，包括车站、机场、学校、医院、教堂、寺庙等。上

二、房地产的特性

房地产与其他物品相比，有着明显的自身特征。具体来说，主要包括以下几点：(一)位置固定性

房地产是不可移动的，因而其位置是固定的。也就是说，房地产的相对位置是固定不变的。可以说，地球上没有完全相同的两宗房地产，即使两宗房地产的地上建筑物设计结构和功能等完全相同，土地位置的差异也会造成价格的差异。房地产的不可移动性决定了房地产的开发利用受制于其所处的空间环境，房地产市场是一个区域性市场。房地产的供求状况和价格水平在不同地区之间是不同的。这里值得注意的是，房地产的自然地理区位是固定不变的，但其经济地理区位和交通地理区位是会发生变化的。(二)长期使用性

土地具有不可毁灭性，在正常使用条件下可以永久使用。房屋一经建成，也可以使用数十年甚至上百年。因此，房地产是具有长期使用性的物品。

(三)高价值性房

年州秀此

房地产不仅具有使用价值，而且具有较高的观赏价值。各种建筑物及其配套设施、设备以及场地的综合价值极高，特别是在人口密集、可用土地稀少的地区。无论从个人家庭还是从一个国家来看，房地产价值都高于一般商品或财产的价值。购买一处房产，少则十

第一节.房地产的基本概念

3

几万元，多则几十万或成百上千万元，投资开发一处房产，所需要的资金数量更加庞大。房地产的高价值性使得房地产投资和消费均需金融机构的支持。(四)保值增值性

随着社会经济的发展与人口的不断增加，房地产需求不断增长。由于受土地总量的限制，可供建筑房屋的土地面积是有限的，房地产开发的数量也受到限制。因此，房地产价格总体上呈不断上升的趋势，即房地产具有保值与增值的性质。

房地产既可以用于居住、使用，达到消费性目的，也可以用于投资，达到保值、增值的目的。几个世纪以来，房地产一直是一种有吸引力的、令人欣赏的投资对象。房地产的投资性和消费性不易区分，在房地产价格长期上涨的情况下，房地产常被视为投资工具，反之则更具有消费性。房地产不可能像其他物品一样被窃取，因而是一种相对安全的投资品。

(五)易受政策影响性

房地产受政府法令和政策的限制、影响较大。例如政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用：城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等进行规定：政府为满足社会公共利益的需要，可以对房地产实行强制征用：为了房地产市场的良性发展，政府会通过各种政策加以引导。

三、房地产业

房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，涉及房地产投资开发建设、销售、物业管理及相关增值服务等。我国的《国民经济行业分类和代码》（中华人民

共和国国家标准GB/T4754-2011)将房地产业列为K类，包括五个方面：K7010房地产开

发经营，指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目

或者销售、出租房屋等活动；K7020物业管理，是指物业服务企业按照合同约定，对房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；

K7030房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动；K7040

自有房地产经营活动，是指房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户对自有房地产（土地、住房、生产经营用房和办公用房）的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业、机关提供的非营利租赁服务，还包括居民居住自有住

房所形成的住房服务：K7090其他房地产业。房地产业属于服务业，其性质为第三产业。

房地产业关系到房地产开发投资商、房地产发展商、房地产中介及评估等服务机构、房地产金融机构、房地产立法及执法机构、房地产科研机构等，房地产经营的全过程包括生产、流通、消费三大环节。

(一)生产环节

生产环节是指通过对土地进行劳动和资本投入，进行房屋和基础设施建设，获得房地产商品的过程。其前提条件是获得可供开发的土地。国家可以依法征用集体所有的土地或已经投人使用的城市土地，然后通过协议、招标、拍卖等方式，有偿有期限地将国有土地使用权出让给房地产开发公司或建设用地单位。由公司或用地单位组织进行房地产开发等

第一章房地产开发经营管理概述

活动，这是房地产开发中的主要活动，实际上属于土地与房屋开发。

土地开发是指在依法取得国有土地使用权的前提下，对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路基础设施建设等，使土地满足生产和生活使用需要的过程。城市土地开发狭义上指将农业用途的土地转变成为城市综合用地；从广义上讲则指的是包括旧城区拆迁改造在内的城市土地综合利用。

房屋开发是指城市各类房屋的开发建设，涵盖从房屋建设的规划、设计、配套施工至房屋建成交付使用的整个过程。

(二)流通环节

该环节主要包括房地产买卖、租赁及抵押。房地产买卖是指以房屋所有权和土地使用权为客体的交易行为。由于房地产是不动产，具有不可移动性，买卖的只能是房地产产权，其交易活动始终贯穿着权属转移管理。

房地产租赁是房地产的“分期出售”，房地产所有者通过租金的形式逐步收回成本和利润，其实质仍然是买卖关系。

房地产抵押，指以单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款；贷款到期，借贷者还本付息，同时交纳所抵押品的保管费用，若到期无力偿还贷款，银行或其他贷款机构有权处理抵押品，所得资金首先用于归还贷款。

(三)消费环节

经过市场交易活动，房地产转移到使用者手中，进人消费环节。作为不动产的房产和地产，具有位置固定性和长期使用性，可循环使用，不断增值。因此，在房地产的长期消费过程中，要进行社会化的管理和服务，包括房地产产业管理和房地产产权产籍管理，还有售后的维修保养和有关的物业管理服务。

第二节房地产开发经营概述

一、房地产开发经营的概念

(一)房地产开发的含义

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。房地产开发是一个动态过程，具体地说，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）中所述的房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发按开发的配套程度、统一性及规模可划分为综合开发和单项开发两种形式：按开发建设对象可划分为土地开发、房屋开发、房屋土地综合开发三种形式：按土地

第二节房地产开发经营概述

5

开发区域及程度可划分为生地开发（即新区开发）和旧城土地再开发（即旧城改造）两种形式。

(二)房地产经营的含义

房地产经营的含义有狭义和广义之分。狭义的房地产经营主要是指建筑地块和房屋的流通过程，包括销售、交易、租赁和物业管理等经济活动的过程。广义的房地产经营概念除了房产、地产或房地产的转让或租赁活动外，还包括房地产投资、房地产建设、房地产信托、房地产抵押、房地产中介、房屋修缮、物业管理、建筑装潢等一系列活动。

综上所述，房地产开发经营就是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或从事房地产商品的租售、服务管理等活动的总和。

二、房地产开发经营的特征

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又在城市建设中担当着重要角色。房地产开发具有自身的特征。

(一)房地产开发过程具有长期性

房地产开发从投人资本到资本回收，从破土动工到形成最终产品，需要经过立项、规划设计、征地拆迁、施工建设、竣工验收等几个工作阶段，因此整个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要2~3年时间，规模稍大的综合性项目需要4~5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长。并且，这一过程与资金是否及时到位关系重大，由于房地产商品价值大，在房屋建成后进行交易时，普遍采用分期付款、抵押付款等方式，使得房地产的投入资金回收缓慢。

(二)房地产开发具有很强的地域性

房地产具有不可移动的性质，由此，房地产的使用、价值、市场等带有强烈的地域性特征，从而使房地产开发投资更为地域所限制。开发项目受区位与地段的影响非常大，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响。在不同城市或者同

一城市中不同的区位与地段进行房地产开发，其开发项目的销售状况和价格差别很大。因而，这就要求房地产开发企业认真研究市场，针对不同地域和地段，进行策划，制定相应的房地产开发方案。

(三)房地产开发具有较高的风险性

由于房地产开发经营具有投资额大，生产周期长，生产过程环节多等特点，受各种因素制约较多，整个经营活动过程就会受到影响，必然使得房地产开发经营活动是一项风险较大的经济活动。房地产开发受政府对房地产业的宏观政策、国民经济水平、市场行情、利率及财务风险、自然风险等影响，这些都会对房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益产生较大的影响。然而，风险与报酬同在，房地产开发又是一种高收益的经济活动。

(四)房地产开发具有综合性

房地产开发在开发过程中不仅要对建筑地块或房屋进行有目的的建设，而且要对被开

6

第一章房地产开发经营管理概述

发地区的一些必要公用设置、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生用房、福利及娱乐设施用房等实行配套建设。另外，房地产开发过程中涉及的部门与关系很多，不仅要涉及规划、设计、施工、供电、供水、电讯、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过集体土地征收和国有土地房屋征收、安置等工作与居民的生活密切联系。每一个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计与施工技术的要求、市场竞争情况等都不一样，需要开发商全面地进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发方案

第三节房地产开发经营的内容

房屋开发经营是指将土地以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责，从投资决策到土地使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造，到房屋的租售和管理，实施全过程开发。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的

一种开发方式。

一、土地开发

土地开发是指土地开发企业通过征地、拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、通讯、道路畅通和场地平整）的建房基地，然后通过协议、招标、拍卖或挂牌等方式，再将其使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。根据土地开发的区域及程度不同，土地开发可分为生地开发和旧城土地再开发两种形式。

(一)生地开发

生地开发就是将“生地”变为“熟地”，为了城市建设和发展需要，在符合城市总体规划的前提下，对征用近郊区及规划控制区域范围的土地，进行供排水、供电、道路等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成建设用地条件的开发活动。

若所征用的土地为集体所有制土地，首先需要有偿转变土地所有制的性质，即通过征用、补偿将其转变为国家所有的土地，涉及补偿的项目有：征用土地补偿费、征用土地附着物和青苗补偿费、新菜地开发基金、劳动力安置补助费等。

通过出让方式取得土地使用权后，必须进行一定基础设施建设才能进行转让，不得“炒地皮”，而且不能将土地闲置。根据有关政策，除不可抗力的自然因素和政府及有关部门的行政行为外，超过一年未开工的按地价款20%以下征收土地闲置费，满两年未开工的可无偿收回土地使用权。扇创阿一丽

(二)旧城土地再开发

旧城土地再开发是指老城区土地的更新与改造，属于熟地开发范畴。由于老城区人口高度密集，住房拥挤，房屋陈旧，基础设施差等严重阻碍了城市整体功能的正常发挥，需

···试读结束···