《房地产估价 第2版》宋春兰著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产估价 第2版》

【作　者】宋春兰著

【丛书名】“十二五”职业教育国家规划教材

【页 数】 215

【出版社】 北京：机械工业出版社 , 2017.11

【ISBN号】978-7-111-52248-5

【分 类】房地产价格-估价-高等职业教育-教材

【参考文献】 宋春兰著. 房地产估价 第2版. 北京：机械工业出版社, 2017.11.

图书封面：

图书目录：

《房地产估价 第2版》内容提要：

本书共十二章，主要内容包括房地产估价概述、房地产价格、房地产估价原则、比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法、土地价格评估、房地产估价程序、房地产估价报告、几种目的的房地产估价。每章后附有适量的练习题，便于教师教学和学习者复习巩固。本书可作为普通高等学校高等职业教育的房地产经营与管理、房地产检测与估价、物业管理、资产评估与管理等专业的教材，也可以作为其他相关从业人员的参考用书。本书配有电子课件，凡使用本书作为教材的教师可登录机械工业出版社教育服务网www．cmpedu.com下载。咨询电话：010-88379375。

《房地产估价 第2版》内容试读

第一章

房地产估价概述

章前引信

房地产估价的对象是房地产财产及其权益。准确的房地产估价是以对房地产、对房地产估价的正确认识为基础的。

本章主要介绍房地产估价应具备的一些基本知识，包括房地产的含义、房地产的类型、作为估价对象的房地产的特性以及房地产估价的含义、房地产估价的必要性。

学习目标

1.了解房地产的类型。

2.掌握房地产和房地产估价的含义、房地产的特性。

3.熟悉房地产估价的必要性。

房地产估价第2版

第一节房地产概述

一、房地产的概念

房地产是指土地以及建筑物和其他地上定着物，是实物、权益和区位的综合体

理解房地产的概念，需要弄清土地、建筑物、其他地上定着物的基本含义以及房地产实物、权益和区位的含义。

土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围的空间。即对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，包括地表、地上空间、地下空间。

建筑物是最主要的地上定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物两大类；狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如道路、桥梁、隧道、烟囱、水井等。房地产估价中通常将建筑物做广义理解。

其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或者虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的定着物。如：为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的花草、树木等。如果仅仅是放进土地或建筑物中，或放在土地或建筑物的表面，例如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，在地上临时搭建的帐篷等，则不属于其他地上定着物。

房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、基础设施条件等。

依托于物质实体上的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。我国目前的房地产权利的种类主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、抵押权、租赁权等。以建设用地使用权为例，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。另外，《中华人民共和国物权法》规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。比如，同一块土地地下10米至地上80米的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20米至40米的建设用地使用权出让给乙公司建商场。

房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、新旧程度等实物状况的影响，又受产权是否完整等权益状况的影响。因此，两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就会有很大的差异。

另外，由于房地产的不可移动性，区位也是房地产的重要组成部分。房地产的区位可以从位置、交通条件、周围环境和景观、外部配套设施四个方面来认识。

一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等；方位，即该房地产在所在地中的方位（如城市、十字路口等）；距离，即该房地产与相关场所如市中心、汽车站、火车站、工作地、居住地等的距离；临街（路）状况，即该房地产的临街或临路状况；朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户等正

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房地产估价第2版

(四)特殊房地产

特殊房地产包括车站、机场、码头、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。

另外，还可以按开发程度、是否产生收益、经营方式等来划分房地产类型。按开发程度来划分，可以把房地产划分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房；按是否产生收益来划分，可以把房地产划分为收益性房地产和非收益性房地产；按经营方式来划分，可以把房地产划分为销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产和自用房地产。

由于不同类型房地产的功能不同，影响房地产的使用和价值的因素也不同，使用的估价方法也就不同。就是同一类型的房地产，不同种类创造的价值也不同，在估价时考虑的因素或选择的系数也不同，如同属工业房地产的重工业用地和轻工业用地创造的价值不同，土地的报酬率也就不同。如果不分清房地产的类型，随意选用一种估价方法就会出现估价结果的错误或偏差

三、房地产的特性

房地产的特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地产的特性决定着房地产价格、房地产市场的特性及房地产价格评估的特殊规律性。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地特性为基础的。

(一)土地的特性

土地的特性可以分为土地的自然特性和土地的经济特性两个方面。

1.土地的自然特性

土地的自然特性是指自然物体的土地本身所具有的特殊性质。土地的自然特性包括：

(1)位置的固定性特定的土地都有其特定的自然地理位置，不能搬迁或转移。这一特性决定了地产交易不是其实物本身的空间移动，而是土地产权的转移。

(2)质量的差异性因位置的固定性造成了不同位置的土地之间在地质、地貌、温度、湿度及日照等方面均有一定的差异，这种自然差异使土地有优劣之分，导致土地级差地租的产生

(3)不可再生性土地是自然的产物，是不可再生资源，就其整体而言既不会增加也不可再生，因而土地具有独占性和有限性。

(4)效用永续性只要土地使用得当，土地的效用即使用价值会一直延续下去。而其他类型的资产，经长久或一定年限的使用之后，不管如何慎重管理，最终均会因损耗而丧失其使用价值。因土地具有效用永续性的特性，所以可以给其占有人带来永续不断的收益。

2.土地的经济特性

土地的经济特性是指土地在被人们利用过程中表现出来的特性。土地的经济特性表现为：

(1)供给的稀缺性土地供给的稀缺性是指某一地区的某种用途的土地供不应求，不能满足经济发展、人口增加和城市化等对土地的需求。土地供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有关。

(2)可垄断性一块土地一旦被某权益主体占有、使用后，其他权益主体除非支付相当的代价，否则就不能再来占有、使用该土地，这就是土地的可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地的所有权和使用权转让时，就必然要求在经济上有所

第一章房地产估价概述

体现。

(3)用途的广泛性一块土地可以有多种用途，如可以作为农业用地、工业用地或者商业用地等。土地用途的广泛性要求在房地产估价时需要确定土地的最佳用途。

(4)土地经济地理位置的可变性虽然土地的自然地理位置固定不变，但人类的活动会改变土地的经济地理位置。随着城市的发展和基础设施的完善，原来较差的土地区位会变成较好的土地区位。

(二)房地综合体的特性

1.位置的固定性

土地具有位置的固定性，而建筑物离不开土地，所以房地产的位置也具有固定性。房地产位置的固定性派生出房地产的区域性，即任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境，不像其他商品可以从不景气的城市市场移动到另一个景气的城市市场。因此，房地产市场一般是以一个城市为一个市场，其供求状况、价格水平和价格走势都是当地的，存在着区域之间的差异性。房地产位置的固定性也派生出房地产的个别性，即没有两幢完全相同的房屋。即使两幢房屋的用途、结构、面积等完全一样，但由于其坐落位置、周围环境等不同，这两幢房屋也是有差别的；甚至同一幢房屋，也有楼层、朝向、装修等方面的差异。房地产的个别性使得房地产之间不能实现完全的替代，房地产市场不可能实现完全竞争，房地产的价格是千差万别的。

2.使用长期性

土地具有效用永续性，建筑物的寿命一般可持续几十年甚至上百年，因此房地产一般具有较长的使用寿命。但是，房地产自然方面的使用长期性要受到土地使用权年限的限制。在我国，对房地产商品使用期限的长短受到国家有限期的土地使用权出让政策的限制。国家规定的土地使用权出让最高年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年

3.投资大量性

无论从总价值还是从单位价值看，房地产商品的价值量都远高于一般商品。因此，无论是房地产开发商还是个人购买者，往往都需要向银行贷款，从而使得房地产投资与金融紧密结合。

4.易受政策限制性

各个国家和地区对房地产的使用和支配都有一些限制，如城市规划中对土地用途、建筑容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等都有一定的限制；又如，政府为了满足社会利益的需要，如修路、建学校等可以对某些土地和房地产实行征用。房地产的发展不仅受政府现行政策的限制，而且还受政府未来政策的影响，城市规划部门对某一地区的更合理的规划意图会使该地区房地产的价格上升。

5.相互影响性

房地产的价格与其本身的状况有直接的关系，同时还受其周围房地产的用途和开发利用情况的影响。例如，建筑物坐落在较旧的住宅区中，在其他条件相同的情况下，其价格往往低于坐落在较新的住宅区中的建筑物的价格；在一幢住宅旁边兴建一个公园，可使该住宅的价格上升。

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房地产估价第2版

6.保值增值性

随着社会经济的发展和时间的推移，房地产的价格呈现出不断上升的趋势，即房地产具有保值增值性。引起房地产价格上升的原因主要有：①随着人口的增加和经济的发展，社会对房地产的需求不断增长，而土地数量的有限性决定了土地的供给缺乏弹性。②对房地产本身的投资改良，如装修改造、更新或增添设备、设施等，提高了房地产的使用功能。③社会经济的发展相应提升了房地产的价值，如道路交通、能源、商业、文教卫生、绿化水电的发展必然提高所在地域房地产的价格。④通货膨胀的影响。⑤房地产使用管制改变，如将原工业用途改变为居住用途或商业用途，或增加容积率等。

【例1-1】某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。1年后该写字楼出售时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了()万元。

A.40

B.100

C.160

D.200

【答案】C。

第二节房地产估价的基本认识

一、房地产估价的概念

房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对特定房地产在特定时间的特定的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动

正确理解并把握房地产估价的基本内涵，必须注意掌握以下几点：

1.房地产估价必须由专业估价人员来进行

房地产估价是一项中介服务活动，估价人员必须为当事人提供公平可信的估价结果，并且不得受利益驱动而掩盖估价结果的真实性，提供虚假估价报告。这就要求估价人员不仅要具备广博的估价知识、丰富的估价经验，而且要具有优良的职业道德修养，在估价过程中做到公正诚实、不偏不倚。因此，绝大多数国家都实行房地产估价人员资格认证制度。例如，在英联邦国家，必须是经当地测量师协会或学会考试认证后所承认的测量师才有资格从事房地产估价活动。我国房地产价值评估制度和房地产价值评估人员资格认证制度是国家的法定制度。房地产估价师执业资格制度是我国借鉴国际经验最早建立的执业资格制度之一。2005年10月12日，原建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，以建设部令第142号的形式发布了《房地产估价机构管理法》，并根据2013年10月16日住房和城乡建设部令第14号修正，2015年5月4日住房和城乡建设部令第24号修正，对从事房地产估价活动的机构进行专门规范。按照《房地产估价机构管理办法》，在中华人民共和国境内从事房地产估价活动，必须申请房地产估价机构资质。依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构即为房地产估价机构。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。房地产估价师是通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格的人员。注册房地产估价师是经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。

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···试读结束···