2022年注会税法重要知识点：分类所得应纳税额的计算

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分类收入应纳税额的计算

[章节]

第五章个人所得税法-第二节税率和应纳税所得额的确定及应纳税额的计算

【知识点】分类收入应纳税额的计算

分类收入的应纳税额计算

1、物业租金收入的应纳税额计算（★★★）

（1）应纳税所得额的计算

1、应纳税所得额的确定

每（月）收入4000元以下：

应纳税所得额=每（月）收入-可抵扣项目-维修费（限800元）-800元

每（月）收入4000元以上：

应纳税所得额=[每（月）收入-可抵扣项目-修理费（限800元）]×（1-20%）

房产租赁所得个人所得税的扣除额依次确定。

扣除的范围和顺序包括：

向出租人支付的税款 + 租金和增值税（仅限转租物业）+ 维修费 + 法定扣除额

扣除范围和顺序：

①在租赁物业过程中缴纳的税金、教育费附加等税费，必须有纳税（缴）证；

②转租情况下支付给出租人的租金和增值税；

③能够提供有效、准确的凭证，证明纳税人承担了租赁物维修的实际费用（每月不超过800元，如果不能一次性完成抵扣，余额可以结转）并无限期扣除）；

④最后扣除税法规定的费用扣除标准，即上述扣除后，余额不足4000元，扣除800元，超过4000元，扣除20% .

【政策依据】国家税务总局《个人转租房屋所得个人所得税的解释》

(2) 适用税率

①物业租赁所得适用20%的比例税率。

②自2001年1月1日起，对个人以市场价格出租的房屋，减按10%的税率征收个人所得税。

应纳税额计算公式：

①每（月）收入低于4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每（月）收入-允许扣除项目-修理费（限800元）-800]×20% (10%)

②每（月）收入4000元以上：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=[每（月）收入-允许扣除的项目-修理费（限800元）]×（ 1-20%)×20%(10%)

2、财产转让所得应纳税额的计算（★★★）

（1）应纳税所得额的计算

转让财产所得，转让财产所得扣除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。

(1)属性的原值表示：

①有价证券是在购买时按照规定支付的购买价款和相关费用。

②建筑物是建造成本或购买价格和其他相关成本。

③土地使用权、取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及其他相关费用。

④机械设备、车辆、船舶的购置价款、运输费、安装费及其他相关费用。

⑤其他性能参照上述方法确定。

纳税人未能提供完整、准确的财产原值证明，不能正确计算财产原值的，主管税务机关应当核实财产原值。

(2)合理费用是指出售物业时按规定缴纳的相关税费。

(2) 适用税率

20% 的比例税率适用于财产转让收入。

（3）应纳税额计算公式

应纳税额=应纳税所得额x适用税率=（总收入-财产原值-合理费用）x 20%（财产转让所得按20%的比例税率）

（四）关于财产转让收入计算的一些具体规定

1.个人住房转让所得应纳税额的计算

个人房屋转让以实际成交价作为转让收入。纳税人申报的房屋交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权根据有关情况确定转让收入，但必须确保应纳税所得额每种税的价格是一致的。

纳税人在计算转让房屋所得的个人所得税应纳税所得额时，经税务机关审核，可以从转让所得中扣除房屋原值，转让过程购房时需出示购房合同原件、发票等有效证件。中支付的部分税费及相关合理费用

(1)房屋原值的确定——实际支付、实际发生、实际支付

①商品房：购房时实际支付的房价和缴纳的相关税费。

②自建住房：在建设和取得产权时实际缴纳的建设成本和相关税费。

③保障性住房（包括集资合作建房、住房项目用房）：原购房者实际缴纳的房价和相关税费，以及按规定缴纳的土地出让金。

④购置公共住房：原购置公用住房标准面积按当地经济适用住房价格计算的价格，加上原购置公用住房超出标准面积实际支付的价格，向财政部门缴纳（或原产权单位）按规定缴纳的所得税和相关税费。

⑤城市拆迁安置房，原值为：

在取得房屋拆迁货币补偿后购买的，按实际支付的房价和购买房屋缴纳的相关税费；

房屋拆迁采取产权调换方式的，调换房屋的原价为《房屋拆迁补偿安置协议》中载明的价格及缴纳的相关税费；

房屋拆迁采用产权交换的方式。被拆迁人除获得交换的房屋外，还获得部分货币补偿。扣除货币补偿后的余额；

房屋拆迁采取产权交换的方式。被拆迁人取得被置换房屋并支付部分货币的，被置换房屋的原值为《房屋拆迁补偿安置协议》中载明的价格，加上支付的货币和缴纳的相关税费。

(2) 房屋转让过程中缴纳的税款

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税（目前免征二手房交易，不列入教科书）等纳税人实际缴纳的税费转移房子。

(3) 合理费用的确定

纳税人按规定实际支付的房屋装修费、房屋贷款利息、手续费、公证费等费用。

①支付的房屋装修费用

购买的公共住房和经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%。

商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人购买的原房为装修房，即合同注明房价中包含装修费（铺地、卫生洁具、厨具等）的，不计入装修费。又扣了。

②支付的房贷利息

纳税人出售以抵押贷款方式购买的房屋，纳税人实际支付给贷款银行的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效凭证扣除。

③纳税人按照有关规定实际缴纳的手续费和公证费，凭有关部门出具的有效证明扣除。

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2、个人转让股票和股权的应纳税额计算

(1)股权转让（七类）

①卖出股权； ②公司回购股权； ③发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份公开发售给投资者； ④股权被司法或行政机关出让强制转让； ⑤ 以股权或其他非货币性交易进行的外商投资； ⑥ 以权益偿还债务； ⑦ 其他股权转让行为。

在上述情况下，股权已实质转让，转让方也已取得报酬或免责。

（2）收入的确定

股权转让收入按照公平交易原则确定。

转让股权的纳税人应获得与其相匹配的回报。无论收益是什么形式或名称，无论收益是在当期还是以后期间取得，都应该是股权转让收益的组成部分。

转让方取得的与股权转让相关的各类资金，包括违约金、赔偿金等资金、资产、权益等，均计入股权转让收益。

（3）收入需要核实的情况

符合下列条件之一的，主管税务机关可以核实股权转让所得：

①报告的股权转让收入明显偏低且无正当理由；

②逾期不报税，税务机关责令限期报税，逾期仍不报税的；

③转让方不能提供或拒绝提供股权转让收入的相关信息；

④其他需要核实股权转让收入的情形。

（4）转让收益的评估方法

主管税务机关在审查股权转让所得时，必须按照优先顺序选择净资产评估法、类比法等合理方法。

被投资企业有健全的账目资料或能够对资产进行评估和核算的，采用净资产核定方法进行核定。被投资企业的净资产难以核实，股东有其他符合独立交易原则的股权转让或类似情形的，主管税务机关可以采用类比法核实股权转让所得。如果以上方法均不适用，可以采用其他合理的方法。

为减少纳税人的资产评估费用，简化了6个月内多次股权转让的情况。净资产无重大变化的，可参照前期评估。

(5) 纳税地点

个人股权转让所得的个人所得税，由被投资企业所在地主管税务机关征收。股权转让所得纳税人需在被投资企业所在地进行纳税申报。

(6) 纳税人和扣缴义务人

个人股权转让所得个人所得税，股权转让方为纳税人，受让方为扣缴义务人。

受让方无论是企业还是个人，均应按照个人所得税法的规定，认真履行代扣代缴义务。

3.个人购买、处分债权所得的计税方法

个人通过招标、拍卖等方式购买债权后，通过相关司法或行政程序主张债权的所得，在“财产转让所得”项下征收个人所得税。

个人通过上述方式获得“打包”债权，仅处置部分债权的，其应纳税所得额确定如下：

（一）每次处分部分债权所得，按财产转让所得征税。

(2) 其应纳税所得额以个人取得的货币性资产和非货币性资产的评估价值或市场价值之和确定。

（3）处置债权的成本（财产原值）按以下公式计算：本次处置债权的成本=个人购买“资产”的实际支出打包后的债权×本次处分债权的账面价值（或拍卖机构公告的价值）÷“打包后的”债权账面价值（或拍卖行公告的价值）

（4）在计算个人所得税时，允许扣除拍卖投标费、诉讼费、审计评估费、个人购买和处分债权过程中缴纳的税费等合理税费。

4.个人拍卖书面作品原件、复印件以外的其他财产的，转让收入扣除该财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。 "该项目适用20%的个人所得税税率。

5.沪港通、深港通试点税收政策规定

财政部、国家税务总局、证监会多次发布通知，在一定范围内为内地个人投资者和香港市场投资者（包括企业和个人）提供一系列税收优惠政策一段的时间。

注：本文知识点整理自东澳刘颖老师-2022年税法基础知识密集讲座笔记讲义

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