《房地产基本制度与政策》裴玮主编；张妍妍，易忠诚副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产基本制度与政策》

【作　者】裴玮主编；张妍妍，易忠诚副主编

【页 数】 256

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2021.10

【ISBN号】978-7-5763-0607-1

【价 格】75.00

【分 类】房地产法-中国-房地产业-经济制度-中国

【参考文献】 裴玮主编；张妍妍，易忠诚副主编. 房地产基本制度与政策. 北京：北京理工大学出版社, 2021.10.

图书封面：

图书目录：

《房地产基本制度与政策》内容提要：

本书以我国现行的房地产行业相关法律、法规为基础，系统、精要地阐述了运用于房地产各个阶段的一系列基本制度与政策。全书共分为11个模块，主要内容包括绪论、与房地产相关的法律、建设用地管理制度与政策、城乡规划管理制度与政策、国有土地上房屋征收制度与政策、房地产开发建设管理制度与政策、房地产交易管理制度与政策、不动产登记权属登记制度与政策、房地产中介服务管理制度与政策、房地产税收管理制度与政策、物业管理制度与政策、房地产纠纷处理制度与政策等。 本书可作为高等院校工程管理专业、房地产专业和其他相关专业的教材，也可作为房地产行业培训和执业资格考试、职业水平评价的参考用书。

《房地产基本制度与政策》内容试读

绪论

一、法的渊源与适用规则

(一)法的渊源

法的渊源是指法的效力来源，即根据法的效力来源不同，对法所做的基本分类。中国现时成文法的渊源包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、行政规章、特别行政区法、国际条约。其中宪法、法律、行政法规在中国法的渊源体系中分别居于核心地位和尤为重要的地位。

1.宪法

宪法是《中华人民共和国宪法》的简称，宪法作为法的渊源，居于最高的、核心的地位，是国家的根本大法。我国宪法由国家最高权力机关全国人民代表大会表决制定和修改，但是全国人民代表大会只是表决通过宪法法案，并不是真正意义的宪法制定机构。宪法的修改须由全国人民代表大会常务委员会（以下简称“全国人大常委会”）或五分之一以上全国人民代表大会代表提议，并由全国人大以全体代表的三分之二以上通过。宪法规定和调整的内容比其他法更重要、更系统。其综合性地规定和调整诸如国家性质、社会经济和政治制度、国家政权的总任务、公民基本权利和义务、国家机构这些带根本性、全局性的关系或事项。《宪法》具有最高的效力等级，是其他法的立法依据或基础。其他法的内容或精神必须符合或不得违背宪法的规定或精神，否则无效。

一专栏

我国宪法的内容框架和修改历程

一、我国宪法的内容框架

序言

第一章总纲

第二章公民的基本权利和义务第三章国家机构

第一节全国人民代表大会第二节中华人民共和国主席

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绪论

第三节国务院

第四节中央军事委员会

第五节地方各级人民代表大会和地方各级人民政府第六节民族自治地方的自治机关第七节监察委员会

第八节人民法院和人民检察院第四章国旗、国歌、国徽、首都

二、我国宪法的修改历程

我国宪法的修改历程见表0-1。

表0-1我国宪法的修改历程

时间

内容

《中国人民政治协商会议共同纲领》由政协制定，具备临时宪法的作用，但不是真正意义上

1949年9月29日

的宪法

第一届全国人民代表大会第一次会议通过第一部《中华人民共和国宪法》，在《中国人民政

1954年9月20日

治协商会议共同纲领》的基础上修改完成

1975年1月17日

第四届全国人民代表大会第一次会议上通过，被称为七五宪法

1978年3月5日

第五届全国人民代表大会第一次会议上通过，被称为七八宪法

中华人民共和国第四部宪法在第五届全国人大第五次会议上正式通过并领布，是我国现行

1982年12月4日

的宪法

1988年4月12日

第七届全国人民代表大会第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》

1993年3月29日

第八届全国人民代表大会第一次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》

1999年3月15日

第九届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》

2004年3月14日

第十届全国人民代表大会第二次会议通过《中华人民共和国宪法修正案》

2018年3月11日

第十三届全国人大一次会议第三次全体会议经投票表决通过《中华人民共和国宪法修正案》

2.法律

法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的一种法。通常被人们称为狭义上的法律，是中国法的渊源体系的主导。法律的地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。法律是行政法规、地方性法规和行政规章的立法依据或基础，行政法规、地方性法规和行政规章不得违反法律，否则无效。

法律分为基本法律和基本法律以外的法律两种，具有同等效力。全国人大及其常委会有权就有关问题作出规范性决议或决定，它们与法律具有同等地位和效力。

(1)基本法律由全国人大制定和修改，在全国人大闭会期间，全国人大常委会也有权对其进行部分补充和修改，但不得同其基本原则相抵触。基本法律规定国家、社会和公民生活中具有重大意义的基本问题。

(2)基本法律以外的法律由全国人大常委会制定和修改，规定由基本法律调整以外的国家、社会和公民生活中某一方面的重要问题，其调整面相对较窄，内容较具体。

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绪论

3.行政法规

行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件的总称。行政法规的制定主体是国务院，行政法规根据宪法和法律的授权制定，行政法规必须经过法定程序制定，行政法规具有法的效力。行政法规一般以条例、办法、实施细则、规定等形式制定，发布行政法规需要国务院总理签署国务院令。行政法规作为一种法的渊源，在中国法的渊源体系中仅次于宪法、法律，高于部门规章和地方性法规的地位。行政法规要根据宪法、法律来制定，不得与宪法、法律相抵触。而地方性法规亦不得与行政法规相抵触，否则无效。行政法规在中国法的渊源体系中具有纽带作用。行政法规的立法目的是保证宪法和法律的实施，有了行政法规，宪法和法律的原则和精神便能具体化，使其更好地、有效地实现。行政法规又是联结地方性法规与宪法和法律的重要纽带。地方性法规的制定不得与行政法规相抵触，进一步保证了宪法、法律得以实施。

4.地方性法规、经济特区法规和自治法规

(1)地方性法规是指法定的地方国家权力机关依法制定和变动的，其效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一，在法的渊源体系中具有基础作用的规范性法律文件的总称。地方性法规是低于宪法、法律、行政法规但又具有不可或缺作用的基础性法的渊源。现阶段，省、自治区、直辖市、省级政府所在地的市、经国务院批准的较大市的人大及其常委会，根据本地的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律和行政法规相抵触的前提下，制定和颁布地方性法规，报全国人大常委会和国务院备案。地方性法规的效力只限于本行政区域，超出本行政区域即没有约束力。

(2)经济特区法规是经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人大的授权制定的法规，对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在经济特区内适用经济特区法规的规定。

(3)自治法规是民族自治地方的权力机关所制定的特殊的地方规范性法律文件，即自治条例和单行条例的总称。自治条例是民族自治地方根据自治权制定的综合的规范性法律文件；单行条例则是根据自治权制定的调整某一方面事项的规范性法律文件。自治条例和单行条例在中国法的渊源中是低于宪法、法律的一种形式，可以作为民族自治地方的司法依据

5.规章

规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性法律文件的总称，分为国务院部门规章和地方政府规章两种。国务院部门规章由部门首长签署命令予以公布，地方政府规章由省长或者自治区主席或者市长签署命令予以公布。

(1)国务院部门规章是由国务院所属各部、各委员会根据法律和行政法规，在本部门的权限内，所发布的各种行政性的规范性法律文件。其地位低于宪法、法律和行政法规，且不得与其相抵触。

(2)地方政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府，根据法律、行政法规制定的规范性法律文件。地方政府规章除不得与宪法、法律和行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。

6.国际条约

国际条约是指两个或两个以上的国家或国际组织间缔结的确定其相互关系中权利和义

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绪论

务的书面协议，是国际间相互交往的一种最普遍的法的渊源或法的形式。缔约双方或各方即为国际法的主体。国际条约不仅包括以条约为名称的协议，也包括国际法主体间形成的公约、宪章、盟约、规约、协定、议定书、换文、公报、联合宣言、最后决议书等。国际条约本属国际法范畴，但对缔结或加入条约的国家的国家机关、公职人员、社会组织和公民也有法的约束力；在这个意义上，国际条约也是该国的一种法的渊源或法的形式，与国内法具有同等约束力。随着我国对外开放的发展，与别国交往日益频繁，所缔结的条约和加入的条约也日渐增多。这些条约也是我国司法的重要依据。

(二)法的适用规则

根据《中华人民共和国立法法》（以下简称《立法法》）的相关规定，其主要原则如下。

1.一般不溯及既往

《立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条

例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他中华人民共和国组织的权利和利益而作的特别规定除外。”

立法法

2.上位法优于下位法

《立法法》第八十八条规定：“法律的效力高于行政法规、地方性法

规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”第八十九条规定：“地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的设区的市、自治州的人民政府制定的规章。”

3.特别法优于一般法、新法优于旧法

《立法法》第九十二条规定：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用新的规定。”

4.同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，提交有关机关裁决

《立法法》第九十四条：“法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。行政法规之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院裁决。”第九十五条规定：“地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：（一）同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决；（二）地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决；（三）部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。根据授权制定的法规与法律规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决。”

二、房地产业及其业务划分

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在国民经济产业分类中，房地产业是为生产和生活服务的部门。房地产业与建筑业的业务对象都是房地产，但在房地产开发活动中，

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绪论

房地产业是房地产开发建设的甲方，而建筑业是乙方；房地产业兼有生产、开发、经营、服务和管理等多种性质，是第三产业，而建筑业是物质生产部门，属第二产业。

房地产业作为新兴的产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用，两者的相互影响也越来越强：一方面，以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用，有力地促进了国民经济的发展，使国民经济持续快速健康发展；另一方面，房地产业的快速发展，也得益于国民经济持续快速的增长、居民可支配收入的提高及城镇化的加快。房地产业作为支柱产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展。

房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

(1)房地产开发经营业。房地产开发经营业的主要业务包括：取得待开发房地产，特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。目前在我国房地产业中，房地产开发经营业占主体地位。

(2)房地产咨询业。房地产咨询业的主要业务包括：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

(3)房地产估价业。房地产估价业的主要业务包括：分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。房地产估价业是知识密集型行业。

(4)房地产经纪业。房地产经纪业的主要业务包括：帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产。房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。房地产经纪业是知识密集和劳动密集型行业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

(5)物业管理业。物业管理业的主要业务包括：对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集型和知识密集型行业。

三、房地产法及其调整对象

房地产法是由国家制定和认可的、调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。受房地产法调整的社会关系中有着极为广泛的法律关系的主体；在众多的法律关系的主体中，国家和有关国家机关处于特殊的地位，其他法律关系主体的活动，受国家的干预特别多；在各种具体的

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绪论

法律关系中，房地产权属关系处于基础性的地位，其他所有的法律关系的具体法律规定，均是对以权属为基础的房地产权利的限定、规范。房地产关系按其性质可分为民事性质的房地产关系和行政管理性质的房地产关系。民事性质的房地产关系指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系；行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征收、拆迁，土地用途管制，建设立项审批，房地产税征收及行政调节有关纠纷等经济关系。

房地产法是用来调整房地产开发、经营、管理和服务等活动中所发生的社会关系的法律规范的总称。这些社会关系及其广泛、复杂，按其性质可以分为三个大类，见表02。

表02房地产法的调整对象

社会关系类别

内容说明

房地产民事法律关系是指平等主体之间发生的有关房地产的社会关系。具体包括：

(1)房地产开发设计关系；

(2)房屋拆迁关系：

(3)基础设施建设与房屋建设关系；

(4)房地产交易关系（包括房地产转让、抵押、租赁等关系）：

房地产民事

(5)土地使用与经营关系：

法律关系

(6)房地产相邻关系：

(7)与房地产有关的物权关系：

(8)房地产融资关系：

(9)物业管理与服务关系；(10)房地产中介服务关系：

(11)其他与房地产有关的民事法律关系

房地产行政法律关系是指行政机关基于其行政职权与管理相对人发生的有关房地产的法律关系。具体包括：

(1)土地利用规划和房屋建设规划关系；

(2)土地使用和房地产开发建设审批关系；

房地产行政

(3)土地征收关系：

法律关系

(4)房地产产权产籍管理关系；

(5)房地产市场主体管理关系：

(6)房地产市场秩序和市场规则管理关系：(?)其他与房地产有关的行政关系

双重性质的房地产法律关系是指国家（或国家机关）基于国有房地产所有者的身份与法人或公民发生的有关房地产的社会关系。这是一种介于经济行政法律关系和民事法律关系之间的法律关系。

双重性质的

具体包括：

房地产法律

(1)国有土地使用权的出让和受让关系；

关系

(2)公有住房售卖或租赁关系：

(3)国有资产（其中有关房地产部分）经营管理关系；

(4)其他与房地产有关的双重性质的关系

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···试读结束···