《中国城市房地产市场》杨慧著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《中国城市房地产市场》

【作　者】杨慧著

【丛书名】中国房地产与宏观经济研究丛书

【页 数】 262

【出版社】 广州：广东经济出版社 , 2019.08

【ISBN号】978-7-5454-6635-5

【价 格】58.00

【分 类】房地产市场-研究-中国

【参考文献】 杨慧著. 中国城市房地产市场. 广州：广东经济出版社, 2019.08.

图书封面：

图书目录：

《中国城市房地产市场》内容提要：

本书主要研究中国主要城市的房地产市场发展历程及未来趋势。众所周知，房地产市场具有典型的区域性特征，单从中国一个整体来研究房地产市场发展无疑具有片面性和非客观性。因此本书将研究重点转向主要城市的房地产市场发展状况，从城市视角来考察当前我国房地产市场发展的区域特征及不同类型城市之间的差别，找出城市房地产市场发展存在的问题，进而提出解决不同类型城市房地产市场发展的对策，并对未来城市的房地产发展趋势进行预测。

《中国城市房地产市场》内容试读

第一章导论

自1998年房地产全面市场化以来（特别是2004年以来），我国城

市房地产市场的快速发展引起了社会的普遍关注，其发展态势不仅关系

到城市房地产市场的健康状况及与其密切相关的城市经济和国民经济的

发展状况，更因房地产具有公共产品的性质而关系到社会稳定问题。鉴

于此，政府一直以来都注重对房地产市场宏观调控的力度及持续性，力促房地产市场健康稳定发展。鉴于城市房地产市场的重要作用，通过理

论与实践相结合对我国城市房地产市场进行研究，奠定其稳定健康可持

续发展的理论基础，对进一步完善其分类调控思路具有十分重要的理论

意义和现实意义。虽然近年来城市房地产市场自身的快速发展，有效拉动了后向关联产业的需求，推动了前向关联产业的发展，但是也存在房价过高且上涨过快，投资投机性需求过旺等较为突出的问题，给城市经济和国民经济的稳定发展带来了挑战。

随着城市房地产发展中存在的问题日益突出，各大城市也充分认识

到房地产市场可持续发展的重要性，国家层面及各城市政府层面纷纷出

台一系列调控政策，以促进房地产市场稳定发展。以往的调控政策虽然

取得了一定的成效，但是也存在诸多问题，没有从根本上解决房地产市

场存在的问题。因此，本书拟对以上问题进行探讨，并对未来城市房地产市场分类调控提供理论基础。本书在对国内外城市房地产文献进行梳

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中国城市房地产市场：历史回顾与未来展望

理及述评的基础上，运用房地产基础理论和城市房地产理论从基础建设

到城市发展进行理论构建，梳理分析城市房地产市场发展历史与现状，

之后实证分析我国城市房地产市场健康发展状况，结合国外典型的国家

及城市房地产发展经验，对我国城市房地产市场发展进行展望。本书将

对上述主要内容进行系统性研究，从理论上研究城市房地产市场发展的规律，运用经济理论、城市经济理论、系统协调理论等进行深人分析，总结我国城市房地产市场存在的问题，深入分析存在这些问题的原因。

构建理论基础，之后进行定量分析，最后结合国际经验和启示，对城市

房地产市场发展进行趋势展望，并提出促进城市房地产市场健康发展的

对策建议，从而为我国城市房地产市场的健康稳定可持续发展提供理论

支持和实践指导。

第一节-研究背景及意义

一、研究背景

(一）城市房地产市场是居民安居乐业的基础条件

房地产最主要的性质是其居住功能，而居住是城市居民安居乐业的

先决条件。房地产市场供求均衡主要取决于房地产市场供应和居民收入

所决定的需求，而当前全国尤其热点城市供求存在较为严重的问题。

从全国普遍情况来看：中国传统文化与习俗对处于高位运行的房价收入比的影响非常大，中国人“三十而立”及“结婚必须要有新婚房”

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第一章导论

等传统思想根深蒂固，这种思想对住房市场的影响主要有以下两点。第

一，婚龄(22~30岁)人群成为购房主力军。这部分人群因为刚开始进入社会工作，总收入有限且花销较大导致其可支配收入有限，而购房

又成为其结婚必备条件，因此不具备足够的购房支付能力，从而导致民

众普遍认为住房价格过高。而国外居民购买住房的年龄主要集中在35岁左右，之前以租房为主。第二，一手房市场成为住房市场主要交易对象，二手房交易比例过低。一方面是新建商品住房大面积的供给结构难以适应中低收入阶层的结构需求，另一方面是存量房市场没有进入交易

市场。如果按存量房市场来计算房价收人比，中国房价收入比会被大大

拉低。我国传统文化及以一手房为主的交易市场，对居民安居乐业造成

一定的挑战，加大了住房市场供求均衡矛盾。

从部分热点城市来看：东部典型城市特别是一线城市因其政治、经

济及文化等方面的重要社会地位，其住房市场发展情况成为全国住房市

场的主要风向标。自1998年以来，特别是2004年以来在全国住房市场

快速发展的大背景下这些重点城市更是成为房地产开发商及普通民众投

资投机及满足自住性购房需求的重要城市，房地产开发商有增无减的投资热情及居民旺盛的购房需求俦就了这些城市近年来住房市场的飞速发

展，住房销售价格一浪高过一浪。作为全国政治文化中心的北京，其房价收入比更是不断升高，2010年达到了历史最高点20.5，按各收入等级的房价收人比来看，其20%最高收人等级房价收人比在2015年更是

达到了48.9，超过合理区间。由此可见东部城市特别是一线城市房价

收入比奇高且不断攀升的趋势严重影响全国普通民众对全国住房市场的

判断及预期，加之媒体对这些城市住房市场发展的关注程度远远高于其

他城市，从而导致普通民众对这些城市之外全国整体住房市场与居民收

入协调性缺乏理性判断。

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中国城市房地产市场：历史回顾与未来展望

(二)城市房地产市场发展促进城市经济的繁荣

我国房地产市场以城市为空间载体，因此房地产市场的发展与城市

发展密切相关。城市是房地产市场发展的空间基础，房地产市场发展以

城市形态发展得以具体体现。随着城市化和工业化的发展，房地产市场

逐步发展，房地产业成为城市经济的主导产业。因此可以说，房地产市

场发展以城市化和工业化为基础，同时反过来也促进了城市化和工业化

的发展，进而推动了城市经济的繁荣。

第一，房地产市场发展有利于市场体系的培育和完善，促进企业

发展。

房地产所包含的两大方面（房屋和土地）是企业生产的基本要素

和资源，同样也是企业发展的重要载体和物质基础。在现代市场经济背

景下，企业发展和规模扩大所依赖的生产要素市场和商品市场的发展，

首先就要有房地产市场的发展。房产尤其是地产，是企业规模得以扩大

的基本条件。以上说明了企业发展对房地产市场发展的需求，另外，房

地产市场发展也能促进企业发展。房地产市场发展具有存量和增量绝对

值大且增长速度快的特征。房地产市场化后，通过市场机制的作用，能

有效扩大要素市场和商品市场的规模和加快其发展速度。

第二，房地产市场发展有利于城市资源的合理配置，优化城市产业结构。

房地产市场发展通过两方面促进资源合理配置及城市产业机构的优

化：一方面，在市场经济条件下，房地产市场本身的发展就是在市场经

济调节下进行的，是在市场机制作用下对房地产资源的合理配置，能推

动城市人流、商流、物流和信息流的质量及流向，推动城市空间效益和

规模效益的发展，优化城市空间布局和功能结构。另一方面，房地产市

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中国城市房地产市场：历史回顾与未来展望

素的产业，包括矿物制品业、煤炭采选业、电力及蒸汽热水生产供应

业，这些产业属于房地产业的后向关联产业。特别需要指出的是，房地

产业对金融业的拉动作用明显，这是因为房地产业资金链长，资金需求

量大，相较于一般产业更加需要资金的支持。当前，我国房地产业发展

采用的仍然是传统的外延扩张型的发展模式，从而对物质资本类的后向

关联产业拉动作用较强，进一步通过后向关联产业发展带动国民经济增长。

第二，房地产市场发展带动前向关联产业发展。

房地产前向关联产业，指的是需求房地产业产品或服务的产业，房

地产业对前向关联产业主要产生供给推动作用。鉴于房地产业是国民经济的支柱产业之一，大量行业都以房地产业提供的产品或服务作为生产要素，但是前向关联产业对房地产业产品或服务需求程度有较大差异。受房地产业推动作用大的产业包括生活消费型的加工产业和服务型产

业。此外，房地产市场发展还能有效推动通信设备制造业、批发和零售

贸易业等产业的发展。

第三，房地产市场发展带动环向关联产业发展。

房地产环向关联产业，指的是既向房地产业供给生产要素，又对房

地产业的产品或服务具有需求的产业。金融业、商业、建筑业和服务业都是与房地产业关系最为紧密的环向关联产业，房地产业对其具有需求

拉动和供给推动作用，特别是金融业和商业与房地产业的环向关联最为紧密。但是与国际相比，我国房地产业与金融业和商业的关联性还不够强，主要体现在：市场化程度不够高，房地产金融市场金融产品单一，金融工具不足，房地产融资过于依赖银行贷款。这些严重制约了房地产业发展的资金支持，影响了金融业和商业的发展。

从以上分析可知，房地产市场发展对城市居民安居乐业、城市经济

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···试读结束···