《房地产投资分析》周正辉主审；杜转萍，尹爱飞主编；韩华丽，李盼盼，李本里副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产投资分析》

【作　者】周正辉主审；杜转萍，尹爱飞主编；韩华丽，李盼盼，李本里副主编

【丛书名】房地产经营与管理丛书

【页 数】 174

【出版社】 沈阳：东北大学出版社 , 2018.07

【ISBN号】978-7-5517-1946-9

【价 格】39.00

【分 类】房地产投资-投资分析

【参考文献】 周正辉主审；杜转萍，尹爱飞主编；韩华丽，李盼盼，李本里副主编. 房地产投资分析. 沈阳：东北大学出版社, 2018.07.

图书封面：

图书目录：

《房地产投资分析》内容提要：

本书共包括房地产投资分析基础知识、房地产投资环境分析、产品规划设计、项目投资估算、项目进度计划安排、销售收入估算、销售价目表的制作、静态财务分析、动态财务分析、不确定性分析等板块。每个板块先进行学习目标的设计，提出项目操作的总目标，而后依据此目标进行项目解读并设置需要思考的问题引导学生去学习引入的知识点。

《房地产投资分析》内容试读

绪论论

绪论

【顶目概述】

学鸥房地产开发公司是2013年成立并逐步发展起来的一家重庆市本土开发公司，目前公司正处于事业快速发展期。近期获悉重庆市国土资源和房屋管理局将公开出让位于重庆市沙坪坝区西永片区的一块商住用地。事业发展部目前已经组织市场调研部进行了土地的现场踏勘和周边环境调研，项目的可行性研究事项交由开发部主要负责。由于土地出让时间紧迫，集团要求事业发展部尽快做出是否拿地的初步决策，即对该地块的项目开发进行简单的成本利润测算来对该地块的获利大小情况进行判断。地块基本出让信息见表0-1，地块的区域位置、现状和周边交通如图0-1~图0-3所示。

表0-1

地块出让信息表

土地

总计容建筑

最大建筑

序号

土地位置

用途

容积率

出让年限

面积

面积

密度

沙坪坝区西永组

16133

团L标准分区

二类居住用地

74300米2

≤216900米2

≤35%

<3

50年

L41/03

经调研，本地块位于沙坪坝区大学城西永微电子园商务中心区，西北临虎溪河及城市次干道，南靠城市次干道及公共绿地，东临城市次干道；其地块用地面积为74300米2。该地块东南临大学城未来商政中心，面朝虎溪河宽阔的自然景观面，与虎溪湿地公园、寨山坪森林公园隔江相望，山景与水景条件得天独厚。地块东、南、西、北均有城市道路经过，规划的大学城商政中心与地块相邻，规划公交车站及公共停车场位于建设场地的西、南侧城市次干道及东侧城市次干道，且紧邻已通车的轨道1号线及规划的轨道7号线，场地周围交通体系非常便捷发达。拟建场地

001

的电力、电信、天然气、给水、闭路电视等基础设施已基本实施完善，小区建设具

有良好的外部市政基础设施条件。该地块L41/03呈矩形：场地内外高差变化较小，

场地平整后大部分现状标高均低于相邻道路标高，西北侧地形低洼，场地总体来看较为平整，属平原微丘场地地形，现场未发现不良地质构造。场地内无原有建筑物、构筑物，现已完成平整场地工作。

虎

L40-2/03

L39-3/03

R2B1B2

L39-4/03DEl

L39.5/03

L40-1/03

GI/E

GV/E

R2

幼市

L39-6/03

R2

144-2/

R2BIB

目标地块

L39-7/03

L41/03

L42

R2

R2老因

R2B1

路

亚

39.9/03

￥112

1-2/

21-4/03

23-1/03

23-2/03

图0-1地块区域位置图

目标地块

可粥为

图0-2地块现状图

002

绪论论

市政道路

因

图0-3地块周边交通图

一、房地产投资概述

(一)基本概念

广义的房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资的60%以上。它需要动员大量的社会资源（包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现

(二)房地产投资的特征

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征。

1.房地产投资对象的固定性和不可移动性

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅在地球上的位置是固定的：而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误，会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。得

2.房地产投资的高投资量和高成本性

房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则需要几百万元，多则需要上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于土地开发的高成本性、房屋建筑的高价值性及房地产经济运作中较

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幻房地产投资分析

高的交易费用。

3.房地产投资的回收期长和长周期性

整个房地产投资的实际操作，就是整个房地产开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投人和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。

4.高风险性

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

5.环境约束

建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。

6.低流动性

房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成：而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又保值的优，点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久性和保值性要高于其他投资对象。

二、房地产投资分析

(一)基本概念

房地产投资分析是指在项目的可行性分析阶段对拟投资项目进行的投资环境及市场分析、产品定位及产品规划设计、项目投资成本估算、项目收入估算、项目财务分析不确定分析及风险分析等一系列的活动。房地产投资分析旨在预测项目盈利能力和抗风险能力，规避项目开发过程中可能遇到的风险，为项目投资决策提供依据。根据是否考虑资金的时间价值因素及分析流程，可将房地产项目投资分析划分为房地产项目静态分析、房地产项目动态分析、房地产项目综合分析三个阶段。

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绪论论

(二)房地产投资分析的作用

由于房地产投资具有高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供获取高额收益的机会，另一方面也为投资者带来了十分巨大的风险。投资者为达到获取高额利润的目的，谋求投资的成功，必须具有经济头脑和战略眼光，熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧。通过房地产投资分析，可以全面分析投资项目的各种制约因素，帮助房地产投资者解决诸如投资方向确定、运作方式选择、投资收益预测以及投资风险规避等方面的问题，从而保证投资的成功。

(三)房地产投资分析的内容

1.房地产投资环境分析

分析地块所在区域的政治、经济、社会、文化等方面的状况，并对地块所在区域各房地产产品类型的供给量和需求量、竞争楼盘等进行分析，评价和预测投资环境对房地产开发可能产生的影响。

2.产品定位及规划设计

在房地产投资环境及市场分析的基础上，对拟开发项目进行产品定位，初步确定投资开发方向，根据拟出让地块的规划指标进行初步产品设计。产品的规划设计要在拟开发项目地块规定好的建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度范围之内。

3.项目投资估算

对拟开发项目的成本费用包括土地成本、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费用、销售费用、公共配套设施费等进行测算，初步计算项目开发可能投入的资金数额，为开发商衡量自身的开发实力提供依据。

4.收入估算

对拟开发项目的销售收人、自营收入、出租收人进行估算。根据项目的建设内容，计算可用于出租、出售及自营的建筑面积，结合租售单价及营业内容进行收入估算，为下一步测算项目利润提供依据。对于销售收入来说，可通过制作销售价目表的形式明确每一户型可销售的面积及销售收入。

5.财务分析

在开发项目投资估算与收入估算的基础上，通过计算一些财务指标诸如盈利指标、清偿能力指标来预测项目开发可能带来的利润率的高低及项目的资金运作情况。财务分析可分为静态财务分析和动态财务分析，二者的区别主要在于是否考虑资金的时间价值，即资金是否随时间的推移而发生价值上的变化。静态财务分析通过计算静态财务指标如成本利润率、销售利润率来进行盈利能力分析：动态财务分析则主要通过编制财务报表如现金流量表、资金来源与运用表来进行分析，可计算的指标包括财务净现值、动

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幻房地产投资分析

态投资回收期、财务内部收益率等。

6.不确定性分析及风险分析

对项目可能面临的不确定因素，如土地成本、建安费用、租售价格、开发期与租售期进行动态分析，预测可变因素的变化给项目可能带来的影响，常用的方法有盈亏平衡分析和敏感性分析。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，还需要进行风险分析，提出规避风险的对策。

、家汽

义·：飞在视志诚的是资阳：多粉”验绿礼袋道年冷包至形空

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···试读结束···