《房地产金融》李菁主编；杨巧，李娟副主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产金融》

【作　者】李菁主编；杨巧，李娟副主编

【丛书名】房地产经营管理丛书

【页 数】 325

【出版社】 北京：首都经济贸易大学出版社 , 2014.11

【ISBN号】978-7-5638-2280-5

【价 格】34.00

【分 类】房地产金融

【参考文献】 李菁主编；杨巧，李娟副主编. 房地产金融. 北京：首都经济贸易大学出版社, 2014.11.

图书封面：

图书目录：

《房地产金融》内容提要：

本书系统全面地介绍了房地产金融的基础知识和基本理论。大量参阅近年来房地产金融理论及实践层面的基本资料，反映了房地产金融的最新研究成果与发展态势。全书共分12章，内容包括：房地产金融概论；房地产金融基础知识；房地产金融市场；房地产低押贷款；房地产证券化；房地产投资信托……

《房地产金融》内容试读

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房

地

【本章学习目标】

1.掌握房地产金融的内涵与作用

2.掌握房地产业与金融业的辩证关系

3.了解国外房地产金融的发展及机构的设置

4.了解我国房地产金融的发展历程及现状

【关键词】

房地产金融；房地产与金融业；国内外房地产金融发展

第一节房地产及房地产金融概述

房地产金融是房地产的“发动机”。“在经济发达国家，房地产金融已经成为国内金融的主要业务，在金融体系中占据了极其重要的地位，一般占信贷总量的40%左右，甚至更高。”①了解房地产、房地产金融的基础知识以及两者相互依存、相互发展的辩证关系，为全面掌握房地产金融奠定基础，也有利于对房地产金融发展趋势作系统分析。

一、房地产的含义与分类

房地产又称不动产，一般译为Real Estate或Real Property。Real Estate是指土地及附着在土地上的房屋和构筑物；而Real Property是指Real Estate及其附带的各种权益，包括所有权以及与此相关的占有权、支配权、使用权和收益

①董藩、王家庭：《房地产金融》，东北财经大学出版社2009年版。

权等产权。

目前，国内外房地产学术界对房地产的定义并不统一。美国学者丹尼斯·J.麦肯齐(Dennis J.Mckenzie)和理查德·M.贝兹(Richard M.Betts)认为，房地产是指土地及附着于土地上或附属于土地以及法律规定不可移动的所有建筑物。房地产的所有者拥有一系列权利，包括使用权、占有权、排他权和处置权。然而这些权利不是绝对的，它们可以被私人的限制和政府的规定及法律合法地加以修正。总之，房地产或不动产就是土地及其改进物，以及土地与其改进物相联系的各种权利。①日本《民法》第86条规定：“土地及其定房

着物为不动产。”我国台湾地区《民法》第66条规定：“称不动产者，谓土地及

地

其定着物。”“不动产之产出物，尚未分离者，为该不动产之部分。”我国香港一般将房地产称为“物业”，中国香港的李宗锷先生对物业的解释为：“物业是单元性地产，一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是物业。故金

物业可大可小，大物业可分割为小物业。”②清华大学张红教授认为：“房地产融

是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物及其他附属物的总称。”③建筑物是指人工建筑而成，主要有建筑材料、建筑构配件和相关设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指能够遮风挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。房屋一般由各种主要构件组成，如基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等。构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、燧道、桥梁和水坝等。

从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成永久性的独立物体，

2但是没有土地，房屋就不能独立存在。一般来说，房地产是房产和地产的统一

体，指的是土地和土地上永久性建筑物及其衍生的各种权利。其中，房产即房屋财产，包括住宅、生产、营业、行政及其他专业用房等；地产，即土地财产，是指土地（含水面、海域）及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等，是房地产的核心。

房地产按照不同标准会产生不同的分类结果。从用途来看房地产可以分为居住房地产（包括普通住宅、公寓、别墅等）、办公房地产（写字楼）、商业房地产（包括商场、酒店、餐馆、娱乐场所等）、工业房地产（包括重工业房地产、

①丹尼斯·J.麦肯齐，理查德·M.贝兹：《房地产经济学》，张友仁译，经济科学出版社2003年

版。

②王文群：《房地产经济学》，经济管理出版社2003年版。

③张红：《房地产经济学》，清华大学出版社2006年版。

进程的加快，传统的住房制度和金融体系正在发生根本性的变革，房地产业与金融业的交互关系也日益显现

(一)房地产天然具有金融属性①

所谓金融属性，从其本质含义而言，至少包含两层意思：一是金融产品说，即具备金融产品的特性，包括流动性、收益性和价格波动性；二是金融功能说，即进行人群、地域以及期限上的资源再配置。房产的特殊性在于与它不可分割的土地的特殊性。而与其他生产要素相比，土地资源的特殊性在于：一是短期供给弹性小；二是对人类社会的不可或缺性。从历史上看，人类社会从来没有完全解决其成员的住房问题，即便是地广人稀的美国、加拿大、澳大利亚等，

章

已开发并建立起完善基础配套设施的土地资源（熟地）也较为稀缺。因此，房地产自古以来就是价值储备的一种手段，有类似黄金的功能。因此，土地天然

房

地

具有金融属性，土地价格波动幅度比房屋大得多。从这个意义上说，土地的金融属性又是房产金融属性的根源。

融

(二)房地产业的发展需要金融业的介入和支持

首先，房地产开发与经营需要以金融为后盾。与其他一般性物质生产部门不同，任何一个房地产开发项目，从取得土地使用权、土地开发、批租到建筑安装，每一个环节都需要占用大量资金，且产品生产和经营周期都较长，具有

一定的时滞性。在这一过程中，若没有规范的金融机构以及完善的金融市场参与，舍弃财务杠杆的巨大作用，仅仅依赖于开发商本身的自有资金积累，根本不可能保证资金的连续投入，甚至可能会导致企业因资金周转困难而引发内部财务危机。《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年，我国房地产开发总投资额71804亿元，其中，住宅投资49374亿

5

元，施工面积573418万平方米，商品房销售面积111304万平方米。而在资金来源方面，国内贷款总额为14778亿元，约占房地产总投资的五分之一。

其次，居民的住房消费需要金融业的支持。近年来，随着房价的不断攀升，房价过高、房价涨幅快于收入涨幅等说法不绝于耳，为此，自2003年我国房地产调控政策开始实施以来，始终把控制房价作为调控目标。2011年起，温家宝总理更是频繁提及要让“房价合理回归”。日前，上海易居房地产研究院发布了《全国35个大中城市房价收入比②排行榜》，数据显示，2012年，全国35

①葛瑛、王慧娟：《房地产金融属性的表现及经济含义：以美国房地产市场为例》，《上海金融》2011年第2期，第117-119页。

②房价收人比是指房屋总价与居民家庭年收人的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本书采用的数据皆来自于国家统计局官方数据。

个大中城市房价收入比平均值为8.3，其中，14个城市高于平均值。北京依然高居榜首，房价收入比为13.3，深圳以12.9紧随其后，杭州以12.2超越上海的11.7，居榜单第三名。以北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米①计算，一户年收入20万元的三口之家要购买建筑面积100平方米的住房，需要购房款200万元，如果不考虑房价上涨、通货膨胀等因素的影响，至少也需要近10年的时间才能购得此房。由金融机构发放个人住房消费信贷，能够缩短购房者资金积累的时间，提前购得房屋，有效解决目前普通居民一次性付款承受能力弱的问题，实现房地产的流通和消费，进而推动房地产业的良性循环。房

中国人民银行公布的数据显示，2012年我国全年新增房地产贷款1.35万亿

地

元，其中，个人购房贷款全年增加9610亿元，在全部新增房地产贷款中的占比高达71.2%。

最后，房地产的发展过程不仅需要金融机构提供资金融通，还需要其他金

金

融手段的服务。金融业除了以融资方式支持房地产业外，还可以运用多种金融

融工具，通过办理结算、信托、保险等业务，支持房地产的开发，促进房地产的流通与消费。

(三)房地产行业的发展推动了金融行业的发展

首先，金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务。房地产业跨越投资、生产、流通、消费等诸多领域，不但资金需求量大、资金占用时间长，而且其产业的发展与国家的经济发展和相关金融政策息息相关。金融业的稳步发展需要实行多元化的资产战略，将房地产业列为自己的服务对象，客观上扩大了贷款范围，在房地产领域安排和发展金融服务为金融服务增加了新的内容，体

6现了金融业经营管理的资产分散化原则。

其次，房地产流通和消费领域的变化促使金融结算工具创新。随着金融业介人房地产领域的范围逐渐扩大，采用住房抵押贷款方式来购买商品房已经成为购房者的首选方式。房款结算方式已经从原始的现金方式转变为刷卡和支票结算方式。另外，随着银行卡业务的不断扩展和完善，采用信用卡来分期付款、分期还款的自动转账支付系统已经推广开来，同时，客户可以利用网络银行来办理每月的还款业务，这些都是金融服务工具不断完善与创新的结果。

最后，房地产业的发展为金融业提供了更好的发展平台。伴随房地产市场的繁荣发展和房地产业专业化程度的不断提高，与房地产金融直接

①数据来自：2012年北京市房地产协会发布楼市统计数据。

···试读结束···