《日本房地产百年简史》（日）橘川武郎，粕谷诚编；杨现领，李敬利译|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《日本房地产百年简史》

【作　者】（日）橘川武郎，粕谷诚编；杨现领，李敬利译

【页 数】 401

【出版社】 厦门：厦门大学出版社 , 2021.06

【ISBN号】978-7-5615-8200-8

【价 格】88.00

【参考文献】 （日）橘川武郎，粕谷诚编；杨现领，李敬利译. 日本房地产百年简史. 厦门：厦门大学出版社, 2021.06.

图书封面：

图书目录：

《日本房地产百年简史》内容提要：

从江户时代到21世纪初。日本房地产业塑造了城市景观，包括从提供工商业基础设施到形成房地产泡沫并最终破裂，对日本的经济活动产生巨大影响。《日本房地产百年简史》全面解读日本的城市和住宅开发、填海造陆、农地转换、法律制度、金融制度等的变迁。这是一部全景展现日本房地产业百年历程的划时代通史。

《日本房地产百年简史》内容试读

序章

房地产业历史研究

日本房地产百年简史

1.房地产业的特性

在对房地产业历史进行研究之前，首先让我们简单分析一下如何理解房地产业。房地产由土地和建筑物构成。土地、建筑物二者均可以作为资产买卖，同时均可以租赁，这里可以将租赁理解为对土地、建筑物用途的买卖。这里以写字楼为例，可以将资产和租赁的关系简单表示如下。假设库存为写字楼，写字楼的租金（假设写字楼的质量差异标准化）为一定额度(租赁市场决定租金)，将租金资本还原后，就可以得到写字楼作为资产的价格（资产市场决定写字楼的资产价格）；写字楼的价格决定写字楼的建设数量（资产市场决定写字楼的建设数量）：最终形成了写字楼的库存，加上写字楼的拆除，完成库存调整（租赁市场调整写字楼的库存）。初始的写字楼库存由此决定。并且，租赁市场和资产市场有紧密联系(DiPasuale和

Wheaton,1996:山田等，1995)。

房地产业是将土地和建筑物作为资产进行买卖和租赁（使用和收益的买卖)的产业。租赁土地和建筑物称为经营业（租赁业）。将土地和建筑物作为资产买卖，称为流通业。不过，在土地卖出过程中，找到想要购买土地的人并不容易。在这个过程中，收集相关信息，将出售和购买顺利地撮合在一起（节约交易费用）的这种行为也属于房地产的流通业。流通业又可以分为以下两种：一种是单纯为买方和卖方牵线搭桥的中介：另一种是将房地产先从卖方手中购入，再找到买方将其卖出的经销商。在购买土地后，还可以通过整理土地，在上面建设建筑物，这称为开发业。其主要业务内容就是分批购买多块土地，占有一大片土地后，建设大型建筑物或大量住宅。大型建筑物单位居住空间分摊的楼梯和走廊等公共面积较小，或者在建设单户住宅时，通过土地的整体切割，可以降低每户的通行道路和上下水设施的建设成本，也就是规模经济效应是开发业存在的基本原理。已

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序章房地产业历史研究

经建设完成的建筑物可能被出租或者出售，后者有时候被称作分割出售。此外，在出租土地和建筑物时，收取租金、物业费等，或者在需要清扫等维护管理时提供相关服务的被称为管理业。管理业也适用规模经济原理。①

但是，房地产业的基本功能并不需要全部由同一主体实施。以开发为例，建筑物的企划（产品企划）、设计、建设（制造）、销售分别由不同主体进行的情况反而更为普遍：房地产商负责企划；设计、建设由建筑公司承包，再转包出去：在设计、建设完成后，则由房地产商销售。这种分工比较常见。房屋建设需要较长时间，其平准化比较困难，因此反而在市场上购买建设服务更为有利。销售时的风险也比较大，因此建设方也会通过承包不同主体的建筑物来分散风险。

以开发为目的购买土地时，当土地的所有人和开发商对未来发展持相同预期时，那么土地的购买价格就会包含开发所带来的利益要素，而开发利益归土地所有人所有。这样，计划开发的一方就必须在详细计划公之于众前，尽快结束土地购置。如果能够隐瞒铁路公司铺设线路、设置车站等计划，成功购置土地，那么就能获得更好的效益。但是一般来讲，想要隐瞒铁路公司的设立计划和路线铺设计划几乎是不可能的，所以这种效益能够在什么程度上得以实现，取决于铁路公司能否更为准确地掌握车站的设置和运输利益信息。此外，假设土地所有人在土地购置的最后阶段得知这类消息，那么就可能出现土地所有人要求提高土地收购价格，将大部分开发带来的利益收入囊中的情况。之所以会出现这种情况，是因为土地是不能移动的，并且是开发所必需的资源。开发商只能选择同意土地所有人的条件，或者变更开发计划。然而，还有反对出售土地的情况，其原因包括对土地的眷恋情结，或者需要在这片土地上劳作以维持生计，移居困难等。这时，开发商往往会采取经济利益补偿等之外的手段，从而演变成社会问题(如“强拆”等)。

另外，土地具有外部经济性，拥有一定范围土地的所有人，可以通过共同建设道路、上下水设施、公园等，将其开发为住宅用地，而住宅用地的价格上升，可以带来超过开发费用的收益。这就是规划整理，一般由公会从

①房地产业分类依照蒲池(1990)。

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日本房地产百年简史

参与者手中收取一定的土地（建设公共道路、设施等的公摊用地），将其作为道路等公共用地，并将剩余的一部分土地（保留地）出售给第三方，冲抵建设费用。土地所有人的土地面积虽有减少，但是通过规划整理可带来地价上升收益。但是，在规划整理中，仍然有可能出现某个人在最后阶段表示，如果不同意对自己有利的条件，就退出规划整理的情况，这和土地收购的情况相同。而如果全部参与者都有相同的打算的话，那么规划整理就不可能获得全员同意。而规划整理自身就包含了防止这种情况发生，实现有益于社会利益的开发的结构。规划整理允许地域公会的成员通过特殊少数服从多数（有人数标准和面积标准）的决议，从而让机会主义行为难以实现。只需要所有人中的几个大土地所有人同意计划，并说服其他成员，公会就可以有效地运行。以政府为中心开展规划整理也是获得成员同意的

一种方法。此外，房地产公司参与保留地的第三方出售、负责与公会的交涉，甚至直接参与规划整理的企划中的情况也很常见。

开发商在对土地进行开发、对房屋进行销售时，会对建筑物设置各种规定。例如对某个开发用地规划中的建筑物种类（建设单户住宅等）、最低建设费用、临街距离等，保证一定的区域一致性，从而提高房地产价值。销售商可以以更高的价格出售土地，购买者也能让土地保持在一定高的价位。可以说，这也是对土地的外部经济性的一种利用。美国在20世纪初就广泛进行此类有限制的土地分割销售，但是日本并没有普及。建筑限制属于土地出售方和购买方签订契约时涉及的内容，因此原购买方在将土地转手出售给第二购买方时，这种限制是否有约束力，或者这种约束力能够持续多长时间，以及在这种限制被写入合同后就很难变更、缺乏灵活性等方面，存在各种问题。同样，对于购买方，虽然在收购土地时接受了限制条件，但是仍然存在着只要自己不按照限制条件开发，就能够免费享受整个规划整理带来的利好的诱惑。因此，司法部门对建筑限制合同约束力的态度、法律制度，对于此类限制的有效性也可能具有很大的影响力。此外，从销售商的角度看，在高价出售后，房地产的价格再发生任何变化都不再相关，但是也存在由于临近街区的相似开发产生的协同作用，使得在进行二次销售时可以卖出更高的价格。美国由于土地资源丰富，且容易获得，因此建筑限制能够较好地发挥其作用，但是像日本这种只能在农业用地中小

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序章房地产业历史研究

规模寻找适合开发的用地的情况①，即使进行建筑限制也很难获得有统一感的街道外观，至于连续的临近区域的开发则更加困难，更容易出现买定离手的想法(Weiss1987,Stach1989)。

在一个更大的范围内，更为综合地寻求房地产外部经济性的方法就是城市规划—有计划地修建公园和道路等，并通过建筑基准法对区域土地的用途（住宅用地、工业用地、商业用地等，实际分类更具体）、建筑密度、容积率等做出规定。规划整理是城市规划的主要方法之一。日本自1888年制定《东京市区改正条例》后，于1919年制定了《都市计划法》和《城镇地区建筑物法》。规划整理方面，1899年制定的《耕地整理法》适用于住宅用地的规划整理。美国广泛普及对开发商的建筑限制，制定了有关土地用途的规定，作为对建筑限制的补充。城市规划如果过于僵化会阻碍城市的发展，过于灵活又会失去规划的价值，因此如何找到一个平衡点是一个难点。而在日本，规划对开发的阻碍效果并没有欧洲国家那么强」

个人对其住宅门前的闲置土地，一般会采取建设公寓并出租，或者建设停车场并出租等经营方式。这样，房地产业的一个特征就是包含了大量的非专业化的经营形态。因为土地是不可移动的，所以无法将分散的闲置土地集合起来进行大规模开发，这是土地作为资产的制约性特征。同时，我们也不能忽视将这种情况和所有人出售闲置土地，将土地作为金融资产运用的情况进行对比研究。房地产的所有人会对未来的租金进行预测（包

含出租房或停车场无人租用空置的情况)，以及预期将来出售这块土地时的资产价格，将其和现在出售土地的收益进行比较后，选择了建设公寓或停车场等土地使用方式。另外，在对自家停车场等的使用方面，可能有人会认为增加利用率会带来更大的收益，但也有可能在必要的情况下，选择

一种低成本的土地利用方式，即不对土地做任何处理将其闲置。这种做法是人们考虑到将来可能将这块土地和住宅用地一起卖掉（对量更大、单位面积价格更高有所期待)，或者修建高层公寓等情况而做出的选择。此时，

①这里认为农业用地的价值（通过土地质量等判定）和住宅用地的价值是相互独立的。当农户不脱离农耕，在保留一定农业用地的基础上出售土地时，存在保留具有较高的农业用地价值的土地的动因，因此在住宅用地的开发过程中，极有可能出现无法仅从住宅开发合理性角度来决定开发地的情况。

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日本房地产百年简史

这块土地基于所有人对未来的使用情况的预期，而和实物期权等同，具备期权价值，并随着经济形势的不断变化（例如，当未来的发展不乐观时，那么暂且保持较低的利用率的土地使用方式就会更有利)，在这点上具备复杂金融商品的性质。①房地产业的分析，必须包含这种期权的思维，立足投资组合理论（刈屋2003）。期权性质的存在，也形成了已出售土地（和股票等相比)更难以成功回购的这种房地产特征，以及成为房地产业中存在大量小规模兼用经营形态的原因。另外，房地产企业建设以投资为目的的高层公寓，并将其出售给投资者，自己负责公寓的管理，这样一来，除了个人经营租赁形式的房地产业务外，有专门的房地产企业从事策划和管理。这时，投资者会考虑金融资产和房地产的风险及回报，更为直接地进行房地产投资。在这种投资组合的选择中，税制的影响较大，因此有许多关于农业用地的税制的争论（野口1989）。

在土地租赁中，土地承租人的租地权应当获得多高程度的保障是一个重要的问题。换言之，由于租赁时间短，承租人有在合同到期后归还土地的义务，这样承租人就无法回收投资，那么他们就不会投资建筑物等耐用品，而是选择由土地所有人建设建筑物，然后再租借建筑物。这和只租一年的农民不会对土地进行土壤改良是一个道理。反之，如果对租地权大力保护，导致租地合同难以失效，那么土地所有人就不会签订租赁合同，而是将土地荒置（或者建设容易转型为诸如停车场等其他用地），直到找到合适的使用方式为止，或者直接将土地卖掉。日本在1909年制定了《建筑物保护法》，规定在租借土地上的建筑物已登记的情况下，可以与第三方对抗，并在1921年的《土地租赁法》中规定，可以就租借土地上的建筑物提出购买要求。与之相对的是房屋租赁权，除了承租方在搬家时可能会产生费用这点以外，并没有特别需要保护的理由（这里是以住房为例，如果入住者为商户，就会出现“信誉”的问题，情况就更加复杂了)。但是对于低收入人群来说，当公共住宅等服务不充足的时候，住房就会成为一个大问题。尽管如此，如果我们过于强调房屋租赁权，那么就会导致租金难以提高，进而导

①如果制定建筑限制规定，那么土地的使用方式就会大大受限，从而失去期权性质。因此当考虑到期权的时候，选择不接受建筑限制也是十分合理的做法。

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···试读结束···