《房地产法学 第2版》李东方|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产法学 第2版》

【作　者】李东方

【丛书名】“十二五”国家重点图书出版规划项目·

【页 数】 377

【出版社】 北京：中国政法大学出版社 , 2020.09

【ISBN号】978-7-5620-9571-2

【价 格】65.00

【参考文献】 李东方. 房地产法学 第2版. 北京：中国政法大学出版社, 2020.09.

图书封面：

图书目录：

《房地产法学 第2版》内容提要：

本书以经济法学、行政法学、民法学的理论基础作为贯穿全书的指导思想，并以国家宏观调控房地产产业发展、中观规制房地产市场秩序、微观保护房地产权利人的权益为三条主线，在力求全面准确阐述房地产法的基本知识、基本理论和基本法则的前提下，吸纳该领域立法和学术前沿信息，并在学术上予以深化，以便读者全面、系统地学习房地产法理论，理解并掌握房地产法律、法规的立法精神。同时，在理论深度上也有所拓展。

《房地产法学 第2版》内容试读

第一章房地产法概迷1

第一章

房地产法概述

第一节房地产、房地产市场和房地产业

一、房地产

(一)房地产的概念和特征

1.房地产的概念。房地产是房屋财产与土地财产的合称。房屋是指建筑于土地之上，供人居住或从事各类社会活动的建筑物。房屋不仅包括居民的住宅，还包括一切有四壁的建筑物，如办公楼、饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室。而地面上的公路、桥梁、城墙、纪念碑等习惯上不称房屋而称之为构筑物。当然，就广义而言，构筑物包括在房屋的概念之中。例如，我国《城市房地产管理法》第2条第2款规定：“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。”可见，其将房屋扩展至任何占有地面的建筑物及构筑物，该法律采广义的房屋概念，涵盖了地面上所有的人工设施。

房屋并非都属于房地产法所规范的房产，房地产法所规范的房产只是房屋中的特定部分。作为房产的房屋必须具有商品属性，如一些军事建筑、古迹建筑，即我国房地产政策法规中的“军产”“庙产”等，就不能成为房产，主要是因为其不具有房产的商品属性，法律禁止其进入房地产交易市场。这类房屋在法律性质上属于资产，有价值，但不得流通，因而不属于房地产业的范畴，亦不属于狭义房地产法的调整对象。这类房屋主要受政策和特别法的调整，由此形成的法律关系基本属于公法关系，主要由行政法、军事法等法律部门进行调整。

土地是财富之母、民生之本，是生产和社会生活得以开展的基础条件。然而对于土地的界定，各国（地区）法律却有不同的规定，大致有以下两类：

(1)以地表伸展所包括的范围予以确定。如我国台湾地区“土地法”第1条规定：“本法所称土地，谓水陆及天然富源。”第2条则将土地具体分为四类，即建筑用地（如住宅、官署、机关、学校、工厂、仓库、公园、娱乐场、会所、寺庙、教堂、城堞、军营、炮台、船埠、码头、飞机场地、坟场等)；直接生产用地（如农地、林地、渔地、牧地、狩猎地、矿地、盐地、水源地、池塘等）；

2房地产法学

交通水利用地（如道路、沟渠、水道、湖泊、港湾、海岸、堤堰等）和其他土地（如沙漠、雪山等）。〔1)再如《朝鲜民主主义人民共和国土地法》第7条规定，“国家根据土地的用途，把土地分为农业土地，居民区土地，山林土地，工业土地，水域土地和特殊土地进行管理”。

(2)以地表及其上下空间扩展的范围对土地进行界定。如《法国民法典》第552条规定，土地包括地表及地上、地下的空间。“所有人得在地面上进行其认为适当的种植及建筑”；“所有人得在地下进行其认为适当的建筑及采掘，并可获取采掘的产品”。《印度尼西亚土地基本法令》第10条规定，土地包括领陆、领水或领空，其中“领陆的含义，除地表面外，还包括地层内部和领水的底土；领空指领陆和领水之上的空间”」

我国土地管理法未对“土地”的法律含义作出明确规定。

本书认为，土地所有权的行使应当包括地表、地上和地下一定的空间。因为土地所有权人或使用人取得土地的目的，是利用土地从事某项活动。如从事房地产开发活动，建筑物自身需要有一定的高度：从事种植活动也需要一定的空间，包括地表之上植物的生长空间和地表之下植物根系的生长空间。当然，这里的地上和地下延伸的空间不是无限的，早期美国法律〔2〕曾经规定土地所有权的行使是下至地心、上至无限的空间。随着社会经济和科学技术的发展与提高，人们开发利用土地的广度和深度不断扩展，航空航天事业日新月异，各种地下钻探技术不断创新。因此，各种地上物和地下设施迅速增多，传统的土地所有权行使必须予以限制和重新设置。各国的土地立法逐步将土地立体空间各部分的所有权分离开来，如《德国民法典》第905条规定：“土地所有人的权利，及于地表上的空间和地表下的地壳。但所有人不得禁止在高到或深到所有人对排除干涉无利益的地方所进行的干涉。”〔3】《日本民法典》第207条规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下。”〔4)土地的所有权仅与地表直接相联系，而地上物、上空、地下物、下空等部分的权利则不同程度地从土地所有权中分离出来。

土地并非都属于房地产法所规范的地产，房地产法所规范的地产是土地中的特定部分。我国不存在“无主土地”的法律规定，即一切土地都有所有权，

〔1】林纪东、郑玉波等编纂：《新编基本六法参照法令判解全书》，五南图书出版股份有限公司2006年

版，第8-2-42页。

〔2〕在法律传统上美国法属于普通法系，但其财产法，包括土地法，却在很大程度上受到罗马法的影

响，强调土地所有权范围“上达天宇，下及地心”的绝对性。〔3】《德国民法典》，陈卫佐译注，法律出版社2006年版，第329页。〔4〕《日本民法典》，王书江译，中国法制出版社2000年版，第40页。

第一章，房地产法概述3

但只有那些与土地使用权相联系，而且发生了使用权移转的土地才具有地产的意义。因而一切作为资源特别是予以保留资源的土地，或者是法律禁止其发生土地使用权流转关系的土地，实际上并不具有地产的价值。如用于防洪、防沙军事国防、国家森林公园和文化古迹等用途的土地，甚至包括耕地在内，这些土地基本上是绝对禁止或严格限制进入房地产市场的。在这类土地上产生的社会关系基本上是公法关系，其主要由经济法、行政法等法律部门进行调整。

2.房产与地产的关系。房产与地产既相互联系又相互区别，具体来讲，二者的联系表现如下：

(1)在物理形态上，房屋建造在土地之上，有房必有地，地产是房产的依托和基础，房产是地产的目标和用途。从房地产的形成过程看，土地开发与房屋建设总是一个并行或相继发生的完整过程，没有土地开发，房屋建筑就无法进行，而只有土地开发没有后续的房屋建设，土地开发也会失去意义。

(2)在价值形态上，房产价格通常包含土地价格，即房价中包含地租，地租隐藏其中。地租是指土地所有者依靠土地所有权从使用其土地者那里获得的收入，是土地所有权借以实现的一种经济形式。〔1)

(3)在权属管理上，房产与地产的权利要求并行一致。在我国，要保证房屋所有权和房屋所用土地使用权的一致性，违法用地所建房屋，不能产生合法的房屋所有权。正是由于房产与地产权属管理上的一致性，才会产生《城市房地产管理法》这种调整整体意义上的城市房地产关系的法律。

房产和地产的区别则表现如下：

(1)一般而言，房产不能脱离地产而单独存在，但地产可以脱离房产而单独存在，如土地承包经营权属于地产的范围而不涉及房产。

(2)就房产而言，房屋有一定的物理使用年限，会不断损耗直至最终灭失，因而需要折旧。而地产可永续利用，无需折旧，相反，随着社会经济的发展，土地还会不断增值。

(3)房产价格与地产价格的影响因素不尽相同。房价主要取决于建筑成本和地价，而地价则受到级差地租规律的支配。

在处理房产与地产二者的关系上，各国或地区根据自身的立法传统和经济基础分别采取了结合主义与分别主义两种立法模式。结合主义是将房产与地产结合作为一个不动产，房屋只是土地的附着物，不是独立的不动产，即“地上

〔1辞海编辑委员会编：《辞海》，上海辞书出版社1999年版，第328页。

4房地产法学

物从土地”。这种立法模式最早产生于罗马法，德国民法典承袭了这一模式。〔1)第二种是以法国民法和日本民法为代表的具体区分建筑物物权关系与土地物权关系的分别主义模式。作为复兴罗马法的法国民法典，却并未采纳罗马法的“添附”理论来解释土地与建筑物的关系，而是将不动产中的土地与建筑物区分开来，各自作为不动产区别对待。日本的做法与法国大致相同，其不动产登记法还规定土地和建筑物分别登记，使建筑物可以与土地相分离而成为独立的不动产。旧中国民法典包括我国台湾地区的现行“民法典”受日本民法影响较大，因而采取分别主义模式。〔2】

在当代中国，法律对房产与地产的关系采取的是分别主义的立法模式，这体现在以下两个方面：一方面，房屋所有权与土地所有权可以分离。在我国，土地所有权由国家或集体享有，而房屋所有权则可以由任何民事主体所享有，房屋所有权人不能拥有土地所有权。另一方面，房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离。在我国，由于土地所有权不能流转，因此，房产与地产的关系主要体现在房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权的关系上。对此，我国法亦采取了分别主义。例如，我国《物权法》第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产…”这些规定都表明，在房产与地产的关系上，我国法采取了分别主义。〔3〕

由于房产与地产在物理形态上具有不可分性。因此，为了实现房地产的价值，在具体处分时，应当采取一体处分的原则进行。一体处分原则主要表现在两个方面：〔4)一方面，建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分。对此，我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”这就是通常所说的“房随地走”原则。此外，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条也规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”另一方面，房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权

一并处分。《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互

〔1】《德国民法典》第94条第1项规定：“定着于土地和地面的物，特别是建筑物，以及与地面连在一

起的土地出产物，属于土地的重要成分。”见《德国民法典》，陈卫佐译注，法律出版社2006年版，第29页。

〔2〕李延荣、周珂：《房地产法》，中国人民大学出版社2008年版，第14页。〔3】房绍坤主编：《房地产法》，北京大学出版社2011年版，第5页。〔4〕房绍坤主编：《房地产法》，北京大学出版社2011年版，第6页。

第一章，房地产法概述5

换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这就是通常所称的“地随房走”原则。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这些规定均体现了“地随房走”的原则。

3.房地产的特征。房地产作为不动产的一种，其具有如下主要特征：

(1)固定性。房地产包括地产和房产两部分，而两者的基础都是土地。所有的房地产在位置上都是固定的，其开发、使用、租赁和转让都是在固定的地域上进行和完成的。土地和房屋是最典型的不动产，虽然房地产可以进入市场流转，房地产的权利主体会不断发生变化，但房地产本身的空间位置却不会移动。房地产的流转交易是权利的转移，而不是物质实体的变动，土地及固定于其上的房屋不能像其他商品一样，通过产品移动去满足异地需要。因而在房地产投资开发和置业消费时，空间位置的选择十分重要。

(2)耐久性。房地产的耐久性，是指房地产及其使用价值不会因其利用而被消耗殆尽，它是使用期限长久的耐用财产。就地产而言，土地能一次又一次地被反复使用，虽然一些自然灾害可能会给土地造成一定的毁坏，但土地仍然能够修复或改为其他用途。就房产而言，房屋虽然有一定物理使用年限，终究会灭失，但一经建造其使用年限少则几十年，多则上百年。耐久性特征决定了房地产的所有权和用益物权可以适当分离，即在一项房地产上可同时设定不同的权益。

(3)特定性。房产与地产，均为特定物。就房产而言，即使外型、风格、建造标准完全相同的两憧房屋，因其处在不同的地理位置和环境，其价值就有差异；同一幢房屋，由于不同房间所处的单元、楼层、朝向不同，其价值也会相去甚远。就地产而言，土地因其位置固定不变，其价值受自然环境、社会条件的影响相当大，不同地理位置的土地在价值上会有很大差别。可见，房地产是典型的特定物。

(4)稀缺性。土地是自然生成物，一般不可能通过人的劳动而获得，填海造田也只是土地用途形式的变化而已，土地具有不可再生性，属于不可再生的稀缺资源。房地产的稀缺性，导致其交易价格昂贵，特别是人口密集的中心城市，房地产价格更是居高不下。

(5)保值增值与投资性。土地的稀缺性，决定了房地产供给的有限性，这

6房地产法学

就使得房地产具有保值增值和投资性。房地产投资不仅能够像其他投资那样带来收益，而且它的资产价值基本能够保持稳中有升，投资风险较小。同时，由于房地产是大宗财产，价值较大，无论是投资开发，还是购买消费，都需耗费大量资金，这又使房地产具有较强的聚财和蓄财功能。

(二)房地产与物及物权

为了深刻理解房地产的含义，有必要了解房地产与“物”及“物权”的关系。我国《物权法》第2条第2、3款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”其中，所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能：用益物权则是指建立在所有权基础之上、由所有权派生出来的使用权、经营权、土地承包经营权等：而担保物权可分为抵押权、质权、留置权。上述与物权相关的法律概念和原理都可用来表述和处理因房地产而发生的社会关系。可见，物的概念大于房地产的概念，物权的范围大于房地产权。

(三)房地产与不动产

不动产，是指不可移动或移动后将会减损其使用价值或价值的财产。与不动产相对应的称谓是动产，它是指可随意移动而不损害其使用价值或价值的财产。区分不动产和动产具有重要意义，主要表现在以下两点：一是法律规定不动产和动产分别可负载的物权类型不同，如质权的客体只能是动产，不动产只能是抵押权的客体，这影响到当事人对担保物权的选择：二是二者的公示方式不同，不动产物权以登记为其公示方式，而动产物权则以占有及交付为其公示方式。

房地产与不动产的关系，从某种程度上讲是局部与整体的关系，甚至可以认为，房地产即狭义的不动产。其中，土地是最典型的不动产，并且，土地所有权在我国不得转让、不得抵押，作为转让、抵押的标的物仅限于土地使用权。土地上的定着物，如房屋、树木、庄稼、地上或地下矿藏等均因固定于或附着于土地之上，因此也变得不可移动而成为不动产。在这些定着物中，房屋等建筑物是定着于土地之上的最重要的不动产。可见，不动产包括土地本身及其土地之上附着的或内含的物质。

土地和房屋是最重要的不动产，甚至可以认为，不动产的基本规则都是以土地、房屋为基础而建立起来的，并准用于其他不动产。〔1]

〔1)高富平、黄武双：《房地产法学》，高等教育出版社2010年版，第2页。

···试读结束···