《房地产投资分析》刘圣欢主编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《房地产投资分析》

【作　者】刘圣欢主编

【丛书名】21世纪普通高等学校工程管理专业规划教材

【页 数】 400

【出版社】 武汉：武汉理工大学出版社 , 2011.07

【ISBN号】978-7-5629-3347-2

【价 格】42.00

【分 类】房地产投资-投资分析

【参考文献】 刘圣欢主编. 房地产投资分析. 武汉：武汉理工大学出版社, 2011.07.

图书封面：

图书目录：

《房地产投资分析》内容提要：

本教材以理论、方法与案例相结合的方式，系统介绍和研讨了房地产投资的程序和分析内容。全书共分13章。第1章为绪论，介绍了房地产、房地产投资、房地产投资三变量和投资生命周期等投资分析的基本概念、基本理论和基本分析方法等。第2章分析了房地产投资运作的程序。第3章至第5章分别对房地产市场调查与预测、市场供需与景气指标以及房地产价格进行了分析。第6章分析了资金的时间价值和房地产的筹资成本。第7章和第8章分别介绍了房地产投资项目的财务分析和不确定性分析方法。第9章介绍了项目（方案）的比较分析方法。第10章介绍了房地产

《房地产投资分析》内容试读

绪

论

本章提要

进行房地产投资，要熟悉房地产的内涵、特性和房地产市场特性等，并了解房地产投资分析与决策的基本方法。本章作为全书的基础和内容总览，主要介绍房地产的内涵、特性和房地产市场特性，以及房地产投资的概念、类型、环境、利弊和生命周期等，并简要介绍房地产投资分析的阶段、基本方法及其分类。

1.1房地产与房地产市场

1.1.1房地产

(1)房地产的内涵

投资房地产，将房地产作为一种商品或一种工具，需要了解该商品的内涵。

房地产有广义和狭义之分。广义的房地产是指土地、房屋、基础设施、水和矿藏等自然资源以及它们的权属，甚至包括与房地产有关的知识和经营房地产的商界等。狭义的房地产是指土地、房屋建筑物、其他永久依附于土地的建筑改良物以及它们的权属。

作为一类物质实存，房地产是看得见、摸得着的可以被明确权属的物质类财产。在中国台湾地区，一般大众将房地产作为房屋和土地两种财产的合称。在英国、美国、加拿大、澳大利亚等国家，房地产作为一条法律术语，它包括土地及其改良物，如土地、建筑物、篱笆、围墙等安置在一个特定位置的、在土地上不可移动的改良性物件。日本民法规定，房地产是指土地及其定着物。当我们将不动产定义为“土地及其定着物”时，日本的“房地产”就相当于“不动产”概念。由于土地定着物不仅包括建筑类的土地定着物，还包括非建筑类的土地定着物，如水井、矿产、树木和农作物等，因此，不动产比房地产有更广泛的实物内涵。不动产与房地产实物之间的关系如图1.1所示。

图1.1表明，不动产包含了土地、土地定着物和尚未分离出的产物。土地定着物包含了土地改良物和非土地改良物。建筑类土地改良物是一种土地改良物，它和土地共同构成了房地产实物。房地产有三种存在形态：土地、建筑改良物和二者的结合。每一种存在

1绪论

1

土地

已完成的建

筑类改良物

建筑类

土

改良物

房地产

建设中的建

改

筑类改良物

不

土地定若物

工事

产

农作物

其他植物

农作改良物

水利土壤改良物

非土地改良物

如刊产、水源

尚未分离出的产物

如未采收的蔬果

图1.1不动产与房地产的关系图

形态都可以作为一种实物财产进行交易。在房地产交易中，一般大众关注交易中的实物，而经济学家尤其是产权经济学家更关注房地产实物的财产权属。在经济学家看来，产权归属或产权界定是市场交易的前提，产权的含量及其效用在一定程度上反映或决定了该实物的价值或价格。

房地产术语不仅包含了房地产实物，也包含了房地产实物的权属或产权。《牛津法律大词典》将产权称为财产所有权，是指存在于任何客体之中或之上的完全权利。它包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。《新大不列颠百科全书》（英文版，第15版，第26卷）中分别定义了产权和所有权，认为两者具有不同的含义。产权是“政府所认可的或者规定的个人与客体之间的关系”。产权即物权，它有别于所有权，具有比所有权更宽泛的内容。这种观点是许多法学家和经济学家的观点。巴塞尔认为产权不仅包括人对物的权利，而且是一个更广泛的人的各类权利的集合，是一种人与人之间的关系。阿尔钦认为，产权是一个社会所实施的选择一种经济品的使用的权利。登姆塞茨将产权作为一种社会工具，认为它包括一个人或其他人收益或受损的权利。在大多数经济学家看来，产权不是指一般的物质实体，而是指人们对物质实体的使用所引起的相互认可的关系。实际上，除了物质实体有产权归属以外，非物质实体如知识、声誉等也有产权归属问题。因此，产权的更为宽泛的内涵是：人们对他人行为的相互认可的关系。产权的重要性就在于事实上它们能帮助一个人形成他与其他人进行交易时的合理预期，其主要功能之一是引导人们实现将外部性较大地内在化的激励。

房地产的产权是一种基于物质实体的产权。在现代社会里，人们相互认可的、具有法律保障的产权对人们的行为具有重要指导或约束意义。从产权意义上讲，一个人拥有房2

房地产投资分析

地产，是指他拥有法定的使用、处置和免受侵扰等一系列的权利，而不仅仅指拥有实物本身。无论是直接还是间接的房地产投资人，其投资行为的实质就是购买权利一获得房地产未来的预期现金流的权利。房地产投资人愿意支付的价格，取决于房地产预期现金流的大小或数量、发生的时间以及对这种预期的信心和风险的承受程度等。房地产的一系列权利，形成了房地产的产权束。界定房地产，本质上就是要界定房地产的产权束及其含量（从理论上讲，一个产权束内含的产权数有n个，不同时期的产权数n可能会有所不同)。因此，理解房地产的内涵，要关注房地产“实物”和“权属”的关系。无论是“房”，还是“地”，或“二者的结合”，都存在“财产权属”问题。现代社会通过立法或法院界定了房地产的产权束及其含量。我国城市商品房的基本产权束包含了房屋所有权和一定期限的土地使用权。

房地产业有别于房地产。房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括土地使用权交易、房地产经营、房地产中介服务、房地产调控和管理等。房地产投资经营活动属于房地产行业的活动范围。

(2)房地产的类型

按房屋的用途可将房地产分为居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产等，其占用的土地分别为居住用地、商业用地、旅游用地、工业用地和农业用地等。居住房地产包括普通住宅、高级公寓、别墅等。商业房地产包括商务办公楼、写字楼、旅馆、宾馆、饭店、招待所、旅店、商店、商场、购物中心、商业铺面、餐馆、影剧院等。旅游房地产包括公园、风景名胜、历史古迹、沙滩等休闲场所。工业房地产包括厂房、仓库等。农业房地产包括农场、林场、牧场、果园等。还有一些特殊用途的房地产，如政府机关办公楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。

按房地产的收益性，可将房地产分为收益型房地产和非收益型房地产。

按房地产的市场属性，可将房地产分为出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产等。

1.1.2房地产的特性

将房地产作为一种投资品时，需要了解该物品的特性，特别是不同于其他投资品如股票、黄金和邮票等的特性。房地产的特性影响着房地产投资者的投资意愿、决策和行为。

(1)物理特征

①不可移动性。房地产的位置是固定的，具有不可移动性。房地产投资收益会受到其所在区位环境的影响。当区位环境不好时，房地产投资者的产权行使会受到抑制；而当区位环境好时，投资者会得到更多的收益。从市场角度看，房地产交易也明显受地理位置及其环境的限制。大多数人喜欢在气候适宜、交通方便、环境优美的区位置业，而不愿意在气候恶劣、交通不便、环境差的区位置业。虽然有些因素如交通和园林绿化等可以改变，但有些因素如气候、他人物业和资源开发后的环境污染等却难以改变。改变任何一项因素都必须支付费用，甚至是很高的费用，因此，个人投资者会更关注房地产的区位，包括气候环境和周边环境。在美国，一般的房地产投资者都熟知房地产三大投资要诀：区位(location),区位(location)和区位(location)。“区位(location)”成为了房地产投资者关注

1绪论

3

的首要因素。房地产位置的固定性和不可移动性，还意味着外在的环境在房地产价值中扮演着重要角色，地方性的公共基础设施对当地房地产的价值也有显著影响。

②异质性。由于土地是不可移动的，其区位具有独一无二性，其上的建筑等改良物也因区位、环境或视野的不同而有所不同，因此，房地产具有异质性。就房屋而言，我们可以设计并建造出两栋完全相同的房屋建筑物，但我们并不能或很难就两栋房屋建筑物给出完全相同的视野。当我们将房屋及其周边的环境和视野作为一个整体时，我们会认识到房地产商品的异质性存在。房地产的异质性引发了房地产价格的差异性。房地产投资者应了解具体的房地产的异质性之所在，以便判断其价格是否合理。由于房地产异质性的客观存在，或许不存在一个完全竞争性的市场以有效地配置资源。当卖家和买家之间存在信息不对称时，政府规制和一个专业化的、规范的职业中介介人房地产市场或许是必要的。

③不可毁灭性。无论是作为物质实体，还是作为法律上的财产，土地都具有不可毁灭性。土地虽有可能经受开采、侵蚀或破坏，但它在地球表面上的位置会永远存在。在土地所有权可以交易的情况下，如果你购买了土地的所有权，只要你不出售，你就可以永远拥有它。我国的土地所有权归国家所有，在房地产市场上交易的是一定期限的土地使用权，因此，土地的不可毁灭性在增强投资者的投资意愿上的作用相对有限。

④不可分割性。房地产投资不可能像股票、黄金那样分割（拆零）出售或购买，出售或购买的最小单位是“套”或“间”，如一套住宅、一间商业铺面，或一间办公室等。此外，房地产与其周边环境、公共设施和邻里关系也具有不可分割性。一个人投资房地产，不仅仅投资于该房地产本身，也投资了它周围的环境、公共设施和邻里关系等。因此，投资房地产应认清房地产的整体内涵，而不仅仅只关注房地产实物本身。

(2)经济特性

①稀缺性。由于土地位置的固定性，地球上的每一块土地都是唯一的。购买者对特定区位房地产的偏好，不仅会加剧房地产的稀缺程度，也在很大程度上决定了房地产的价值或价格。另一方面，土地总量是有限的。不仅地球上土地的总量有限，每一个国家的土地总量也有限，并且分布不均衡。我国国土总面积为960万平方公里，虽仅次于俄罗斯和加拿大，居世界第三位，但人均土地面积不到世界人均数的1/3，相当于澳大利亚、加拿大、俄罗斯、美国人均土地的1.8%、2.4%、7.0%和21.0%。在地块唯一、土地总量有限的情况下，房地产的需求并不能被完全满足。

②昂贵性。与一般的商品相比，房地产具有昂贵性，房地产或许是许多人一生中所购买或投资的最贵的商品。对开发商而言，投资开发一宗房地产，少则百万，多则需要千万、亿万元。对一般的投资者或消费者而言，购买一套普通商品住房至少也要几十万元。因此，投资者在房地产投资之前都会进行慎重的思考、仔细的分析和比较，才决定是否进行房地产投资。

③长久性。房地产是不易损坏的物品，生命周期长。一般房屋建筑物的使用期为50一60年，土地的自然使用期几乎无限。在我国，居住用地使用权的出让期限为70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。房地产的长久性在一定程度上增加了投资者的投资意愿。4房地产投资分析

④增值性。房地产的增值性主要表现在开发对投资的影响上。现在和未来的开发活动都会对房地产的价值产生影响。对开发商而言，通过开发活动获得开发收益。对购房者而言，房屋周边的进一步开发建设行为也会提升其拥有的房产的价值。当然，如果一个人做出了错误的投资决策并实施了投资行动，开发价值也有可能是低下的，甚至出现亏损局面。

⑤投资与消费双重性。房地产投资不像股票、黄金那样仅具有投资价值，它还同时具有消费价值。投资者可以经营其房地产，如出租房屋获得租金收入，或开店铺获得营业收入；也可以自己居住或自己使用，从而体现房屋的消费属性。对于消费型的房屋，一旦时机成熟，投资者依然可以选择出售以获利套现，从而实现投资目的。房地产投资与消费的双重性，深获投资者喜爱，从而提升了房地产投资者的投资意愿。

1.1.3房地产市场的特性

房地产市场不同于一般的商品市场。主要原因在于该商品的属性、政府的介入程度和投资者的认识等方面有特殊性。房地产的市场特性对房地产投资产生直接影响。

（1)地区性市场

房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性市场。所谓地区性市场是指房地产市场的供给、需求和价格主要由当地因素所决定。在不同地区，经济发展水平不一样，人口密度不一样，自然环境不一样，因此，房地产的需求、供给和价格也会不同。对投资者而言，认真分析、研究拟投资地的经济发展状态、人口因素和房地产市场状态是投资分析的一项重要工作

(2)非完全竞争性市场

房地产位置的固定性和异质性决定了房地产市场是一个非完全竞争性市场，有时就是一个垄断性市场。从区位或地理位置上看，任何一宗房地产都是独一无二的。由于买主的购买偏好，对某一特定区位的物业而言，其可接受的替代物业往往不多，甚至很少或没有，这时，潜在的卖家对产品的垄断性便会出现。比如说，当某个人拥有某城市唯一的湖边房地产时，该房地产便具有唯一性，也不存在理想的替代产品，在供给上几乎就没有竞争，该房地产的价格在很大程度上取决于该所有者的意愿，买方只能在既定价格水平下决定购买数量。

在我国，国家是土地一级（出让）市场上唯一的土地使用权供给者。当地政府的土地管理部门代表国家出让一定年限的土地使用权，开发商通过竞投方式获得土地使用权。开发商之间的竞投虽属市场化方式，但由于供给物的唯一性和供给方式的独特性，土地交易的垄断性已经存在。在关联交易里，垄断性具有传递性。开发商在获取了土地使用权以后，往往会利用土地位置的固定性、唯一性和垄断性去获取垄断利润。房地产的价格看似由市场决定，实际上是垄断因素在起作用。具有垄断性的商品价格，随着需求者的增加而不断地提高。

交易信息的相对封闭也加剧了市场竞争的不完全性。房地产的异质性使得房地产的价格具有差异性，同一个小区的不同楼宇、同一楼宇内的不同单元房往往会有不同的售价。不同的购房者往往具有不同的价格谈判能力，于是，房价成了售房者和购房者之间的

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