《物业设备设施管理 第3版》陈瑞波，李玉梅编|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《物业设备设施管理 第3版》

【作　者】陈瑞波，李玉梅编

【页 数】 280

【出版社】 北京：北京理工大学出版社 , 2021.05

【ISBN号】978-7-5682-9337-2

【价 格】72.00

【参考文献】 陈瑞波，李玉梅编. 物业设备设施管理 第3版. 北京：北京理工大学出版社, 2021.05.

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图书目录：

《物业设备设施管理 第3版》内容提要：

本书根据高等院校人才培养目标以及教育教学改革的需要，依据物业设备设施管理相关标准规范编写而成。全书共分为11章，主要内容包括物业设备设施管理基础，物业设备设施管理组织设计，给水、排水系统，采暖系统与燃气供应系统，消防系统，空调系统，电梯系统，电气系统，建筑物防雷及安全用电，弱电系统和建筑智能化系统等。本书可作为高等院校物业管理及房地产类相关专业的教材，也可供房地产类相关专业技术人员工作时参考使用。

《物业设备设施管理 第3版》内容试读

第一章物业设备设施管理基础

知识目标

了解物业设备设施管理的概念；熟悉物业设备设施管理的目标、特点，物业设备设施管理基本理论，物业设备设施管理标准；掌握物业设备设施管理内容，物业设备设施运维外包。

能力目标

能够独立进行物业设备设施基础资料管理、备品配件管理和固定资产管理；能够根据实际情况选择物业设备设施运雏外包的形式。

第一节物业设备设施管理概述

随着我国物业管理市场化、专业化进程的推进，越来越多的物业服务企业认识到物业设备设施管理的重要性，越来越多的物业所有人及使用人认识到，物业资产的保值、增值和优秀服务品质的获得离不开设备设施的支撑，离不开专业化的设备设施管理。

一、物业设备设施管理的概念

1.物业设备设施

物业是指已建成的具有特定使用功能，并且投入使用的各类房屋、建筑物及与之相配套的设备、设施和附属场地等。

物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统。它是构成物业实体的重要组成部分，是物业运作的物质和技术基础。

我国城镇建筑的设备设施一般由给水与排水，供配电与照明，燃气供应、供暖、通风、空气调节、消防、电梯、通信网络及智能化系统等设备设施组成。这些设备设施构成了物业设备的主体，是物业全面管理与服务的有机组成部分。一般来说，建筑物等级越高，技术含量越高，其功能也会更加完善，承担以上功能的设备设施系统也就越复杂。

2.物业设备设施管理

国际物业设施管理协会对物业设备设施管理的定义是“物业设备设施管理是以保持业务空间

。1

高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来，综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。

物业设备设施管理的任务是保证为客户的经营活动提供能源，如电力、热能、燃气、用水等，并负责对这些设备进行及时、可靠的维护保修，同时不断发现设备设施的问题，进行必要的更新改造、新建、扩建等，使企业具有先进性和竞争能力。

(1)物业设备设施管理的内容。物业设备设施管理的内容包括物业设施设备运行管理、物业设备更新改造管理、物业设备基础资料管理、备品备件管理、固定资产管理、物业设备设施维护保养管理等。

(2)物业设备设施管理的要素。从物业设备设施管理的定义可知，物业设备设施管理应从技术、经济和管理经营三个要素及三者之间的关系来考虑。

1)技术层面。技术层面是对设备设施硬件进行技术处理，是从物的角度进行管理控制活动。其主要组成因素有：设备设施诊断技术和状态监测维修；设备设施保养、大修、改造技术。

2)经济层面。经济层面是对设备设施运行的经济价值的考虑，是从费用的角度进行管理控制活动。其主要组成因素有：设备设施规划、投资和购置分析；设备设施能源成本分析；设备设施大修、改造、更新的经济分析；设备设施折旧。其要点是设备设施寿命周期经济费用的评价。

3)管理经营层面。管理经营层面是从管理软件的措施方面控制，是从人的角度进行管理控制活动。其主要组成因素有：设备设施规划购置管理系统；设备设施使用维修系统；设备设施信息管理系统。其要点是建立设备设施寿命周期的信息管理系统。

二、物业设备设施管理的目标

科学的物业设备设施管理是对设备设施从购置、安装、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程进行技术管理和经济管理，使设备设施始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备设施管理的根本目标是：用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备设施，提高设备设施的利用率和完好率。

设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，很大程度上取决于设备的管理质量，一般以设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。

对于评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，使设备恢复到完好状态；对于经过维修仍无法达到完好的设备，应加以技术改造或做报废处理。

三、物业设备设施管理的特点

实现设备设施全过程管理，就是要加强全过程中各环节之间的横向协调，克服设备设施制

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造单位和使用单位之间的脱节，提高设备设施的可靠性、维修性、经济性，为设备设施管理取得最佳综合效率创造条件。其主要特点如下：

(1)将物业设备设施的寿命周期作为研究对象，其中，寿命周期费用是评价设备设施管理的主要经济指标。

(2)突破传统做法，对物业设备设施进行工程技术、组织和财务经济等方面的综合管理。

(3)强调物业设备设施的可靠性和维修性设计。

(4)引入系统论观点来研究物业设备设施的管理。

(5)重视设计、使用、维修中技术经济信息反馈的管理。

第二节物业设备设施管理基本理论

一、设备设施的LCC理论

1.ICC理论

寿命周期费用(Life Cycle Cost,LCC)也称为全寿命周期成本，是指设备从规划、设计、制造、安装、运行、维护、维修、改造、更新，直至报废的全过程需要投入的人力、物力、财力的价值量度。

LC℃理论是评价现代设备管理的主要经济指标之一，在物业管理实践中广泛应用于方案的

比较和选择、根据设备利润收入测算投资回收期等方面。

2.设备的寿命

设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。

(1)自然寿命。自然寿命通常也称为物理寿命，是指设备在规定的使用条件下，从开始使用到无法修复所经历的时间。正确使用、精心维护和管理设备可以延长自然寿命。

(2)技术寿命。技术寿命一般是指设备在技术上有存在价值的时间，即设备从开始使用到因技术落后而被淘汰的时间。设备技术寿命的长短取决于设备磨损、老化的程度及新技术发展的速度。

(3)经济寿命。经济寿命又称为价值寿命，是指设备从开始使用到再继续使用时在经济上已经不划算为止的全部时间。

对于物业管理企业而言，物业设备设施的寿命主要是管理寿命，即物业管理企业从参与某种设备设施的管理工作开始，至放弃管理这种设备设施为止的这段时间。一般是指设备设施从安装交付使用开始，经过使用、维护、维修、改造阶段，直到最后进行报废处理为止的全过程，它可以是自然寿命，也可以是经济寿命或技术寿命。

3.寿命周期费用的构成

物业设备设施寿命周期费用的构成主要有前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回

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收报废成本等。资料显示：前期费用（主要包括采购对象功能定位、配置决策所涉及的费用；方案确定后的招投标费用、设计费用)占5%：购买费用占15%~25%；使用和维修费用约占50%~65%；回收报废成本一般小于5%。在全寿命周期费用中，一般使用和维修费用所占比例最大。

在设备设施的管理实践中，物业企业一般是承接已建好的项目，设备设施的LCC费用大多

是其维持费用，主要包括以下几项。

(1)使用维护费：包括技术资料费、操作人员工资及培训费、日常维护材料费、维护工具仪表费、委托维护费和能源消耗费等。

(2)修理改造费：包括技术资料费，维修人员工资及培训费，维修材料、工具、备件、备品费，委托维修费和能源消耗费等。

(3)后勒保障费：包括材料保管费、管理人员工资及培训费、办公费、技术资料费、实验设备费和检测费等。

(4)报废处理费：包括拆除费和运输费等。

物业企业应对其进行细致分析，由粗到细，逐项列出其费用构成，只要是物业企业为保证设备设施正常运行所花费的人、财、物等各项费用都要计人，而折旧费、各种设备设施的建设费和管理费则应分摊到各个设备上。

二、设备设施的可靠性理论

物业设备设施的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性由设计、生产工艺和制作决定；使用可靠性则与使用、环境以及可维修性有关。物业设备设施丧失规定的功能或技术性能即产生了故障。研究设备设施可靠性的目的是预防、控制和消除设备出现故障。根据可靠性理论，可以合理地确定设备的管理目标和检修周期。

1.可靠度与不可靠度

可靠度是指物业设备设施在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命周期内完成规定功能的概率。不可靠度则是指物业设备设施在上述情况下不能完成规定功能的概率。

可靠度与不可靠度均是时间的函数。随着时间的延续，可靠度逐渐下降，不可靠度逐渐增高，但两者相加之和等于1。

2.故障率与故障密度

故障率是指物业设备在某时点t后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。

故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备台数之比

故障率和故障密度越低，物业设备设施的运行就越稳定，其功能发挥就越大。

3.故障分布规律

在正常的情况下，一台设备是否发生故障呈随机性，但是，每一台设备发生的故障却有一

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定的规律性，而故障分布函数就反映了这种规律。常见的故障分布函数有指数分布、正态分布和威布尔分布。指数分布规律适用于具有恒定故障率的部件及比较复杂的系统，如物业社区的给水排水、采暖、通风与空调、供配电及照明系统等。正态分布规律适用于磨损型部件发生的故障，如灯泡、变压器等。威布尔分布规律适用于轴承、继电器、空气开关、电动机、液压泵和齿轮等。

4.故障率曲线

故障率曲线，又称“浴槽曲线”，是因为设备在其寿命周期内的故障率可用一个形似浴缸剖面的曲线来表示，如图1-1所示。

障

率

允许故障率

耐用年限

①

②

③马运行时间1

初期故障期

偶发故障期

磨耗故障期

图1-1设备故障率曲线

设备故障率随时间的变化可以分为初期故障期、偶发故障期和磨耗故障期。

(1)初期故障期（又称磨合期）。在此期间，故障率开始较高，但随时间推移会迅速下降。此期间故障主要是设计、制造缺陷或使用不当所致。因此，管理中应注意易损零部件、设计、施工及材料情况。深入的前期介入有助于该期间的科学管理。

(2)偶发故障期。在此期间，故障呈随机偶发状态，故障率最低且趋于稳定，是设备的正常工作期或最佳状态期。此期间故障主要是使用不当或维修不到位所致。因此，管理中应注意加强教育培训，提高工程人员的故障检测诊断及维修能力，注意保养和维护工作，加强备品配件管理。

(3)磨耗故障期。在此期间，故障率不断上升。主要是设备零部件的磨损、疲劳、老化、腐蚀等所致。因此，管理人员应精心维护保养，尽量延缓设备磨损及老化速度。

三、设备设施的故障理论

故障理论包括故障统计分析和故障管理分析两个方面，前者主要应用可靠性理论从宏观上定性、定量地分析故障；后者则采用具体的测试手段和理化方法，分析设备的劣化、损坏过程，从微观上研究故障机理、形态和发展规律。这里只讨论后者。

·5·

1.故障的概念

设备（系统）或零部件由于某种原因丧失其规定性能的状态，即发生了故障。一般来说，物业设备设施处于不经济运行的状态即为故障。故障理论主要包括故障统计分析和故障管理两个方面。设备设施故障管理的主要任务就是及时发现异常和缺陷，并对其进行跟踪监测和测定，以防故障的发生。

2.常见故障的模式

设备设施发生故障时，人们接触到的是故障现象，即故障实物（现场）和故障的外部形态。故障现象是故障过程的结果，查明故障原因，便于对故障设备进行维修，杜绝事故的再次发生。因此，必须全面、准确地弄清故障现象。物业设备设施发生故障后，首先要通过文字、图形等详细记录故障现象。同时，根据相关的文字记载（如设备运行记录、仪表记录等）及有关人员的回忆，弄清设备发生故障前的情况及有关数据资料，在全面掌握故障现象及其有关的环境、应力等情况后，进一步分析产生故障的原因和机理。

设备设施的每一项故障都有其主要的特征，称为故障模式，如磨损、老化、腐蚀等。

设备设施在使用过程中，由于材料、工艺、环境条件和人为因素的影响，其零部件会逐渐地磨损、变形、断裂、腐蚀等，不可避免地出现各种各样的故障，使设备的功能和精度降低，甚至整机丧失使用价值。

实际工作中常见的故障模式有异常振动、磨损、疲劳、裂纹、破裂、腐蚀、变形、剥离、渗漏、堵塞、松弛、熔融、蒸发、绝缘老化、材料老化、异常声音、油质变质等。每一种故障模式中，往往包含着由于不同原因产生的故障现象。如疲劳包含了应力集中引起的疲劳、侵蚀引起的疲劳、材料表面缺陷引起的疲劳等；磨损包含了黏着磨损、接触疲劳磨损、磨粒磨损和腐蚀磨损等；腐蚀包含了应力腐蚀、点蚀、晶间腐蚀、缝隙腐蚀、气蚀、硫化等。

第三节物业设备设施管理内容

一、物业设备设施基础资料管理

物业设备设施基础资料管理是为设备管理提供可靠的条件和保证。对物业设备设施进行管理，主要是物业设备及设备系统要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

1.设备原始档案和设备技术资料

设备技术档案必须齐全、详细、准确，主要包括设备原始档案和设备技术资料两类。

(1)设备原始档案。1)设备清单或装箱单。2)设备发票。

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···试读结束···