《资产评估模拟实验案例》郭昱著|(epub+azw3+mobi+pdf)电子书下载

图书名称：《资产评估模拟实验案例》

【作　者】郭昱著

【丛书名】“十三五”规划应用型系列教材 上海市应用型本科试点专业系列教材

【页 数】 170

【出版社】 上海：立信会计出版社 , 2017.06

【ISBN号】978-7-5429-5526-5

【价 格】25.00

【分 类】资产评估－案例－高等学校－教材

【参考文献】 郭昱著. 资产评估模拟实验案例. 上海：立信会计出版社, 2017.06.

图书封面：

图书目录：

《资产评估模拟实验案例》内容提要：

《资产评估模拟实验案例“十三五”规划应用型系列教材》是资产评估实验或案例课程的配套教材，包括九个单项资产评估案例和一个企业价值评估案例。九个单项资产评估案例使用的评估方法、教学侧重点不同，基本覆盖了单项资产评估中常见类别与常用方法。企业价值评估案例，运用了资产基础法和收益法，同时提供了评估步骤工作底稿。《资产评估模拟实验案例“十三五”规划应用型系列教材》的主要特色是提供了丰富的教学配套资料，使用方式灵活多样。《资产评估模拟实验案例“十三五”规划应用型系列教材》的教学支持资料将通过电子版方式提供。根据不同教学设计，《资产评估模拟实验案例“十三五”规划应用型系列教材》既可以作为专业课程的同步案例教材，也可以作为独立实验教材。作为独立实验教材使用时，可以应用于不同的商业软件，也可以使用教材配套模板直接完成。

《资产评估模拟实验案例》内容试读

第一章房地产评估案例

第一节宾馆

一、教学指导

1.实验目的

掌握收益法在房地产评估中的应用。

2.实验重点

(1)收益法中收益、成本费用的分项预测。

(2)收益法工作底稿的设计。

3.实验参考课时2课时。

二、评估案例

1.基本资料

评估目的：产权转移。

评估基准日：2016年6月30日。

本次评估的房屋建筑物为宾馆、酒店用房，土地为旅游出让用地，属于二类商业地。委估房地产位于中州市城内××街南侧51号，于2006年8月建成，共计2栋，均为3层宾馆酒店用房。建筑面积共计1781.16平方米，占地面积为929.1平方米。其中：北栋临街，延街长28.5米，进深宽20米，建筑面积1090.44平方米，其一层为宾馆前台、餐厅、副食店、酒吧，二三层为宾馆客房，共33间；南栋长19米、进深宽14米，建筑面积690.72平方米，均为宾馆客房。

经现场勘察，委估房产为3层砖混结构，条形基础，承重构件主要为砖砌体，屋面板为预制混凝土板，做卷材防水。外装为民居风格，室内地面为大理石地面。内墙乳胶漆，吊顶，独立卫生间。委估房产维护保养一般，基础少量下沉，主要承重构件基本完好，装修较新，空调

资产评估模拟实验案例

等设施能正常使用。

本次评估有以下特点：

委托方无法提供委估房产的预、决算资料；中州市基准地价修正体系不公开，评估人员取得基准地价后无法对其进行准确修正。

中州市外城房地产市场交易频繁，且价格在不断上涨。而中州市内城房产交易较少，仅有少量普通住宅交易，因此，内城二手房市场不活跃。尤其是临街门市房产鲜有交易，经调查，原因是临街门市房产租金稳中有升，市场前景看好。除非急于变现，一般业主不会进行房产交易，而会选择以收取租金的形式获取收益。

委估房地产属于X×街上的经济型宾馆、酒店，客房入住率较高，收益稳定。

综上特点，根据评估目的，结合市场情况，确定评估方法为收益法。

2.收益期

委托方于2006年6月取得国有土地使用证，使用期限自2006年6月12日至2056年6月11日，即使用年限为50年。截至评估基准日已使用约10年，尚可使用年限约40年。

建筑物于2006年8月建成，委托方2007年2月取得房屋所有权证，理论使用年限为50年。经过现场勘查，评估人员根据委估房地产的用途、环境、维修情况及现状，认为该房产尚可使用年限能够修正为40年。

综上所述，尚可使用年限为40年，即收益期为40年。

假设至土地使用年限截止日，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

3.折现率

折现率采取无风险报酬率加风险调整值法确定。风险调整值依据委估房地产的经济社会环境状况，估计投资风险程度确定。具体包括投资风险报酬率、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠。相关公式为：

折现率=无风险报酬率十风险调整值

=无风险报酬率十投资风险报酬率十管理负担补偿十缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

分析（略），折现率取8%（取整）。

4.纯收益

纯收益=年总收人一年总费用

年面发，发行

年总收入=宾馆、酒吧经营收入十餐厅、副食店租赁收人年总费用=管理费十维修费十保险费十税费1)年收入

年收入包括宾馆客房、酒吧经营收入，餐厅、副食店租赁收人。委，

(1)客房收入。委估房产北栋临街19间客房，其中：大标准间10间、标准间5间、复式客房3间、套房1间，一层餐厅、副食店和酒吧；南栋14间客房，其中：标准间11间、小标准

第一章房地产评估案例

间1间、套房2间。，R营是少伦，近是量，发内

评估人员根据周边同级别宾馆、酒店经营情况，结合委估房地产客房大小、档次和入住率，确定委估房产客房全年收入。委估房产属于经济型宾馆，客房标定价格在180一500元之间，客人入住时，根据客房大小、档次等具体情况分别有一定的折扣，即形成入住价格。经过调查，中州是旅游城市，游客较多，同档次的宾馆人住率为90%左右，该入住率能够较好地反映委估宾馆的入住情况，因此，确定该宾馆入住率为90%，预计基准日后第1年(2010年7月1日至2011年6月30日)全年客房收入(1年按365天计算)，如表1-1所示。

表1-1

客房收入预测表

客房标准

标定价格（元）

入住价格（元）

数量（间）

入住率

全年收入（元）

北楼

标准间

220.00

180.00

5

90%

大标间

260.00

200.00

10

90%

复式

400.00

240.00

3

90%

套间

500.00

280.00

1

90%

南楼

标准间

220.00

180.00

11

90%

小标间

180.00

120.00

1

90%

套间

500.00

280.00

2

90%

客房收人合计

(2)酒吧收人。酒吧由委估房产车库改造而成，白天休息，晚上营业。该酒吧大包房1个，小包房3个，吧台1个(8座)。经调查了解，该××街上同档次的酒吧平均每晚消费人数约16人，人均消费约50元，则：工苹【日

年营业收入=消费者人数×人均消费×365

(3)餐厅、副食店租赁收入。承租方以市场租赁价格转租，年租金为餐厅11万元，副食店4万元。评估人员经过市场调查认为，该租赁价格较合理，因此以该年租金作为租赁收人。

年总收入=宾馆客房收入十酒吧收入十餐厅租金租赁收入十副食店租赁收入以上为预测委估房产基准日后第一年的收入情况。

(4)未来收人预测。中州古城，历史悠久，历来是旅游观光的好去处。“度假胜地”的秀丽景色吸引着中外游客。中州古城旅游业的发展促进了相关服务行业的发展，带动了消费，繁荣了经济。

根据目前中州市经济现状，结合委估房地产所在区域状况及其经营具体情况，咨询房地

3

资产评估模拟实验案例

产中介资深人士和业内专家，评估人员经过调查，分析历史经营情况，预计未来5年委估房产总收入将会以5%的速度增长比较合理，5年后保持第5年收入水平不变。总收入预测表，如表1-2所示。表1-2

总收入预测表

年期

年增长率

金额（元）

第1年收入

第2年收入

5%

第3年收人

5%

第4年收入

5%

第5年收人

5%

第6一第40年收入

0

2)年总费用

年总费用包括管理费、维修费、财产保险费和税费等四项。

评估人员根据本项目特点，分析成本变动习性，分为变动费用和固定费用，与收入有关的称为变动费用：与收入无关或关系不大、收入的变动对它的影响可以忽略不计的称为固定费用。则变动费用包括职工工资、职工保险、水费、电费、租赁部分的房产税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、企业所得税等；固定费用包括维修费、财产保险费、自营部分房产税、城镇土地使用税等。假设变动费用随收入呈线性变化，即与收入的增长率相同，则各项费用确定如下：

(1)管理费。管理费包括经营部分的职工工资、职工保险、水费和电费等，租赁部分由承租方承担。

管理费中的职工工资、职工保险费等，根据宾馆和酒吧人员及工资情况确定该项费用。具体测算，如表1-3和表1-4所示。表1-3

基准日后第1年职工工资

单位：元

岗位

人数

月工资

年工资

酒吧服务人员

3

1100.00

39600.00

客房服务人员

10

900.00

108000.00

经理

1

3000.00

36000.00

会计、出纳

2

1000.00

24000.00

合计

16

207600.00

4

第一章房地产评估案例

表1-4

基准日后第1年职工保险

单位：元

项目

基数

费率

年费用

失业保险

207600.00

1.50%

3114.00

养老保险

207600.00

20.00%

41520.00

工伤保险

207600.00

1.00%

2076.00

医疗保险

207600.00

10.00%

20760.00

住房公积金

207600.00

8.00%

16608.00

合计

84078.00

上述职工工资、职工保险费等每年的变动率根据中州当地近2年平均工资增长水平确定。经统计，该变动率约为15%，5年后保持第5年水平不变。

管理费中的水费和电费，经过了解均按当年收人的8%计算。租赁部分的水电费依照惯例应由承租方自行承担，因此，在假设餐厅和副食店继续出租的前提下，评估人员未予考虑该事项。

(2)维修费。该项费用与环境、使用情况、维护情况有关，与收入无关，属于固定费用，因此，当收人增长时，该项费用不变，为77335.66元。

(3)财产保险费。该项费用与收入无关，属于固定费用，因此，当收入增长时，该项费用不变，固定为5155.71元。

(4)其他税费。其他税费包括房产税、增值税、城市维护建设税及教育费附加、城镇土地使用税。

第一，房产税依据相关税收法律法规，房产税自营部分（客房、酒吧）按占房产原值部分扣减30%后的1.2%计算，则：

自营占房地产原值部分=自营面积÷总面积×房地产原值自营部分房产税=自营占房地产原值部分×70%×1.2%

注：餐厅、副食店租赁面积为130平方米。

依据相关税收法律、法规，租赁部分房产税按照租赁收人的12%计算，则租赁部分房产税为：

租赁部分房产税=租赁收人×12%

假设未来税收政策和税率不变，则自营部分房产税与收人无关，属于固定费用。而租赁部分房产税属于变动费用，与租金同比增长，增长率为5%。

第二，依据相关税收法律、法规，增值税、城市维护建设税及教育费附加按照年收入的

5.5%计算，则该部分税费为：

增值税、城市维护建设税及教育费附加=年总收人×5.5%

假设未来相关税收政策和税率不变，该项税费为变动费用与收入同比例增长，增长率为5%。

第三，依据《关于调整城镇土地使用税税额标准的通知》（中府〔200×）16号)文件规定，委估房地产位于三等等级范围内，城镇土地使用税按占地面积6元/平方米计算。

6

资产评估模拟实验案例

该项税与收入无关，属于固定费用。

年总费用=管理费十维修费十保险费十房产税十增值税

十城市维护建设税及教育费附加十城镇土地使用税

3)净收益

该宾馆在评估中界定为整体资产，并考虑其持续经营能力，因此，在净收益的计算中扣除商业利润。根据市场调查，酒店旅游行业的平均利润率在9%~15%之间，考虑到该宾馆经营效益良好，取商业成本利润为11%（即年总费用的11%），则净收益计算如下：

净收益=年总收入一年总费用一商业利润

4)房产价值其计算公式为：

40

P=

R

2之(1+)

式中：P一评估值；

日格元R净收益：

r=8%—折现率；1/(1十r)一现值系数

要求：

完成评估明细表中该科目评估值。

委估房地产（中州饭店）价值估算表、年总费用估算表和税费估算表，分别如表1-5至表1-7所示。

表1-5

委估房地产（中州饭店）价值估算表评估基准日：2010年6月30日

单位：元

序号

项目/年期

第1年

第2年

第3年

第4年

第5年

第6至第40年

1

年总收人

2

年总费用

(1)

管理费

(2)

维修费

(3)

财产保险费

(4)

税费

3

商业利润(11%)

4

净收益

5

折现率

8%

8%

8%

8%

8%

8%

6

现值系数

6

···试读结束···