经纪人，是指为他人居间代理买卖或其他交易行为，收取一定佣金作为报酬的人。经纪人在经济活动中起着重要作用，可以帮助人们找到合适的交易对象，节省交易时间和成本，提高交易效率。经纪人的工作内容包括：搜集和提供市场信息：经纪人通过各种渠道搜集和分析市场信息，包括商品价格、供求情况、交易动态等，并向客户提供准确可靠的市场信息。寻找交易对象：经纪人根据客户的需求，寻找合适的交易对象，并促成交易的达成。经纪人会根据客户的具体要求，筛选出符合条件的交易对象，并安排双方见面洽谈。谈判和签订合同：经纪人在交易过程中，代表客户与交易对象进行谈判，并拟定和签订合同。经纪人会根据客户的授权，代表客户与交易对象协商交易条件，并起草和签订合同。监督交易执行：经纪人在交易执行过程中，负责监督交易的执行情况，确保交易顺利完成。经纪人会跟踪交易的进展，并及时向客户报告交易的进展情况。收取佣金：经纪人在交易完成后，会向客户收取佣金。佣金的金额一般是根据交易金额的比例计算而来。经纪人可以分为多种类型，包括股票经纪人、期货经纪人、外汇经纪人、保险经纪人、房地产经纪人等。不同类型的经纪人从事不同的交易活动，但他们的基本工作内容是相同的。经纪人在经济活动中起着重要作用，可以帮助人们找到合适的交易对象，节省交易时间和成本，提高交易效率。经纪人是经济活动中的重要参与者，也是经济运行的重要组成部分。...

2023-12-21 美国房产经纪人佣金 大童保险经纪人佣金

这是错误的信息，并没有任何证据表明苏联宇航员被抛弃到月球或死在月球上。...

2023-12-20 美国宇航员月球 宇航员月球图片卡通

一般来说，明星经纪人招聘要求包括：1.具备良好的沟通能力和人际交往能力；2.具备良好的市场营销能力；3.具备良好的组织协调能力；4.具备良好的商业洞察力；5.具备良好的法律知识；6.具备良好的财务知识；7.具备良好的行政管理能力；8.具备良好的艺术素养；9.具备良好的职业操守；10.具备良好的职业素养。1、必须有经纪证即确认是否具有成为经纪人的资格。2、根据经纪人管理办法"第六条申请从事经纪活动人员必须具备以下条件:1.具有完全民事行为能力2.具有从事经纪活动所需要的知识和技能3.有固定的住所4.掌握国家有关的法律，法规和政策5.申请经纪资格之前连续三年没有犯罪和经济违法行为。3、具备以上条件的人员经工商行政管理机关考核批准，取得经纪资格证书后，方可申请从事经纪活动。4、必须通过考核根据国家工商行政管理局发布的《经纪人管理办法》和有关省市的具体规定，经纪人培训考核发证由县以上工商行政管理机关组织实施，也可以委托有关单位进行。5、培训考核的内容为从事经纪活动所需要的知识和技能以及有关法律，法规，职业道德等。6、经培训考核合格发给证明，凭考核合格证明，向发照的工商行政管理机关申请，经核准后发给《经纪人资格证书》。7、申请科技，房地产，以及法律，行政法规规定的其他特殊行业的专业经纪人员资格证书的，由省或市(地)工商行政管理部门会同有关行政部门培训，审核，考核发证。8、三、获得《经纪人员资格证书》的人员，可以依法申请设立经纪企业，合伙的经纪组织，申请登记注册为独立经纪人。点评：这是一个很有前景的职位，要求有良好的社交能力和沟通技巧，以及良好的表达能力。同时，还要求有丰富的行业知识和资源，和对明星行业有深入的了解，能够提供有效的市场营销策略等。总之，这是一个具有挑战性的职位，但也有很大的发展潜力。...

2023-03-08 工商行政机关的职能 工商行政部门负责

图书名称：《技术经纪人培训教程》【作者】张晓凌，陈彦编著【页数】373【出版社】北京：知识产权出版社,2020.04【ISBN号】978-7-5130-6785-0【分类】技术贸易-经纪人-技术培训-教材【参考文献】张晓凌，陈彦编著.技术经纪人培训教程.北京：知识产权出版社,2020.04.图书封面：图书目录：《技术经纪人培训教程》内容提要：本书是技术经济转移服务从业人员培训系列教材之一。教程内容以技术商品开篇，以技术市场运行规律、技术交易运营规范等基础理论为指导，将技术经纪业务从传统的居间、代理、行纪扩展到技术转移的全过程服务。本书的重点是归集了全新的技术经纪服务业务标准和规范，为业态化的技术经纪高端服务提供了理论指导下的案例教学。《技术经纪人培训教程》内容试读第一章技术商品引言商品是一定时代的产品（服务）概念，技术商品亦然。在所有社会状态下，劳动产品都是可使用的物品，具有使用价值。但只是在社会发展的一定时代，也就是生产产品所耗费的劳动表现为交换关系中的价值时代，劳动产品才普遍转化为商品。技术替代普通劳动的效率不断高涨，技术商品经济高度发达，技术商品伴随于技术研发到技术产品化、技术商品化、技术产业化的技术转移全过程。从事技术经纪业务的最基本职能是技术交易服务，提升业务绩效和服务质量的基础要从认知技术交易的标的物一技术商品、熟悉技术市场，从技术成果的有偿转让开始。由于技术商品不同于一般商品，本章从技术商品的基本概念讲起，通过技术及技术商品分类的介绍，熟悉技术经纪业务的入门知识，了解技术成果能够作为产品进人流通领域进而成为技术商品的必要条件，并依据技术成果商品化的基本服务要求为下一章的学习打下基础。技术经纪为技术商品交易以及技术转移的全过程服务。技术商品和技术经纪服务的价值评价基础是马克思主义的劳动价值理论而非现代西方经济学的供求关系价值论。1.1技术商品的特性技术商品的内涵特性是技术经纪执业必须学习的基础知识。资金在借贷中生息增利，技术在转让中翻本增效。技术商品既是市场经济体系中最活跃的生产力要素，也是市场竞争中的高端消费产品。技术商品具有商品的本质属性，同时也具有自身的特别属性。通过认知技术的本质和功能，了解技术商品的本质特征，从而认识技术市场的运行机制。这方面的研究涉及技术的内涵、定义和技术的基本功能、技术发展的历程，这些概念也是技术市场的研究对象和范围。002技术经纪人培训教程1.1.1技术的概念及分类技术是人类在认识自然和改造自然的实践中积累的经验与知识，也泛指生产生活中的操作技巧和技术装备。“工欲善其事，必先利其器”，“器”就是现代意义上的先进装备设施。技术(Techology)的英语一词源自古希腊文，由teche(工艺、技能)和logo(系统的论述、学问)演化而成。古代技术多指由经验积累而成的个人的制作工艺，由于没有系统规范，不易推而广之。18世纪工业革命后，技术的定义开始超脱个人的技巧范畴而被赋予新的含义。技术，在古汉语中，多指“专门的技艺、技能”和实际操作的本领，如《周礼·冬官考工记》中即有“工有巧”之语，并且与“天有时，地有气，材有类”一起构成制造精良器物不可或缺的四个基本条件在现代社会中，技术一词在不同场合和不同研究领域中的含义不尽相同，但本质都是一种系统的知识和技能，是根据自然科学原理和生产经验而形成的一种工艺操作方法和技能，包括与之相对应的生产工具、设备和处理问题的方法等，是科学性或组织化的知识在实际经济、技术活动中的系统应用。技术作为一种制造某种产品、应用某种工艺或提供某项服务的系统知识，有诸多的内在特性，如技术知识的不可计量性与其价值的不确定性、发展的路径依赖性、可累积性、关联性、科学性与可实施性、应用的专用性、可传授与可转移性等。1.按开发模型划分的技术类别1992年G.Taey提出用于科技政策研究的一个“技术开发模型”，将技术分为基础技术、共性技术和专有技术三种类别。①基础技术。基础技术包括两个方面：一是技术基础设施；二是技术标准体系，包括技术产品质量标准、环保质量标准、技术测试标准和方法，以引导技术发展的方向。②共性技术。共性技术指某一技术与其他技术组合可导致在诸多产业领域广泛应用，能对一个产业或多个产业的技术进步产生深度影响的技术。这一类技术是建立在科学基础与基础技术平台上具有产业属性的一类技术，是技术产品商业化前的技术基础。如发动机技术可应用于汽车、摩托车、发电机等多个产业，超大规模集成电路技术可应用于计算机、通信等信息产业，等等。这一类技术的共性体现在该技术与其他技术组合可导致多个产业的大量不同应用。③专有技术。专有技术即应用于私人物品领域，完全为公司或企业专属，拥有自主知识产权的技术。2.按功能划分的技术类别UNDO(联合国工业发展组织)将技术按其作用功能的表现结果分为“产品技术”第一章技术商品003“生产技术”和“管理技术”三种。①产品技术。产品技术即用以生产某种新产品或局部改进产品设计和性能的技术。后者如增加产品的功能、扩大产品使用范围、提高产品质量和（或）降低产品生产成本的技术等。②生产技术。生产技术指用于产品制造过程的技术，如一项新工艺、新流程、新的测试手段、新的加工设备和方法等。③管理技术。管理技术指对企业整个研究、开发、生产、营销、创新等活动进行计划、组织和控制的技术。上述三种技术中，产品技术和生产技术依赖于自然科学知识、原理和经验，而管理技术则构筑于自然科学与社会科学交叉学科之上。在技术的各种分类中，按照其知识的来源将技术分为“科学的技术”和“经验的技术”，从技术转移所关心的问题看，具有特殊重要的意义。泛指的技术包括科学技术与管理技术，我们把职业技术人员与专业服务人员列入科学技术要素范畴。1.1.2技术商品的内涵技术商品是以转让收益为目的的技术成果。技术是人类生产经验或智力劳动的产物，由于它能够带来更高的劳动（服务）效率或收益，因而在商业经济活动中成为活跃的生产要素。这种以知识为基础的智力成果凝结着复杂的物化劳动和活劳动，其应用能够满足人们生产和生活日益增长的更多需要，具有更高的使用价值。技术作为具有价值的商品，是商品经济发展到一定规模的竞争结果。伴随社会物质文化需求的护展及竞争的加剧，科学技术的进步明显加速。技术更高的使用价值决定了技术的交换价值，技术的供需关系决定着技术的商品地位，特别是资本主义国家建立了以专利为代表的知识产权制度之后，技术逐渐区别于普通消费商品而成为价格更为昂贵的生产力要素商品。1.技术商品的形成条件①科技的快速发展。技术作为买卖标的物已有很久的历史，只是在工业革命后的商品经济时代，技术才形成商品乃至形成产业的支撑基础。技术的旺盛需求是技术商品活跃的前提，RamD(研究与开发)活动的独立化，甚至使技术商品生产与其他物质生产部门分离而成为独立的产业部门，从而奠定了技术成为商品的自然基础。在手工业生产时代，技术是融经验、技巧、创新为一体的工匠手艺，很少有脱离劳动工匠独立存在的技术，因而也不存在脱离直接生产者的人身作为独立的商品在市场上流通的技术。随着科学技术的发展和生产中的分工日益发达，在物质生产过程中技术日益复杂，一些技术性较强的工作逐渐从其中分离出来，一些知识水平较高的人专门从事工004技术经纪人培训教程艺的改进和产品水平的提高。技术从物质产品生产过程中“分离”出来，成为可以独立存在、独立转移的产品，因而出现了专门从事技术RamD的机构。这些机构所研制的技术往往不是为自己利用，而是为了一定的利益而转让。由此形成了技术转化为商品的重要前提条件。②技术必须是实用性的技术成果，这是技术转化为商品的必要条件。不少技术成果确属创新和先进之列，但由于缺乏实用性，在使用中不能产生较高或预期的经济效益，因而难以转化为商品。作为商品的技术之所以具有实用性，一是大部分RamD活动的直接目的是解决生产或经营管理上的某些或某一问题；二是技术在使用过程中通过对制成品产量、质量、成本的影响或以开发新产品为途径，保证获取技术的全部费用低于技术所能带来的经济效益，使技术受让方从中获得一定的实际收益。③技术的供求双方必须是相对独立的商品生产者。如果缺乏这一条件，技术只能是无偿转移，就不能作为交易的对象就技术的供方而言，它必须是自负盈亏、自主经营的经济实体，这是技术商品存在的产权基础。只有这样，它才会时时关注市场，进行技术RamD活动，并不失时机地通过转让技术来获取较高的利润。长期以来，我国科研体制实行的是国家科研经费的无偿划拨，这导致科研院所内无动力、外无压力，所拥有的技术往往被无偿转移。开发技术不能带来效益，因而开发技术缺乏积极性，转让技术缺乏能动性。就技术的需求者而言，由于作为一个相对独立的经济实体而出现，它就必须经常地产生对技术的强烈需求，并千方百计地获取具有垄断优势的技术去开发或改进产品。这也反过来刺激了技术RamD的发展。我国的企业在计划经济体制下之所以不热衷于改善经营管理，不愿按照有偿的原则获取技术，就是因为旧体制下国家是技术的所有者，而使用者多为政府管控下的公有制企业，这就使技术只能成为无偿转让的产品，而不能成为独立的商品。因此，只有双方都是有独立经济利益的商品生产者，它们才把技术作为商品，技术拥有者不会无偿转让，而技术需求者愿意花钱去得到所需要的技术。④技术应有独占性。这是技术能成为交易对象的另一个重要条件，也是技术商品区别于一般物质商品的特有条件。技术的实用性是以其独占性为前提的。因为，一旦技术扩散并为其他经济组织所占有，就不可能成为交换的对象。由于技术的关键内容是信息形态的技术知识，所以信息的可传播性迫使技术发明者采取保密措施。在商品经济产生之后相当长的时期内，技术转移是随着能工巧匠的人身迁移或师徒相传来实现的，这从一个方面也说明了正是技术保密的限制使技术转移不可能在较大范围内展开。只有在对技术的转移进行法律保护的前提下，它才可以成为真正的商品而得以交换。同时，由于技术转让往往是技术使用权的转让，属于技术使用价值的暂时让渡。如果说放弃技术的独家拥有，意味着技术发明者丧失对技术的独占地位，那么技术受让方在获得技术使用权以后，会要求或力争技术拥有者不向第三方或更多的经济组织第一章技术商品005再转让技术使用权，以确保技术供受双方各具有一定的独占性。因此，交易后的技术仍具有相对独占的特点显然，技术在一定条件下才可成为独立的商品。在这些条件共同发挥作用时技术才进人交易对象的行列。2.技术的商品属性技术成果具有商品属性，但又不同于普通商品。劳动产品是技术的经济属性，然而，技术为什么未进入“物美价廉”的普通商品行列而价格高企还一直是热捧的特殊商品呢？答案在于技术研发的复杂性和技术经营的垄断性。在生产实践活动中，一方面技术人员加大了智力投资，知识层次大幅提升，另一方面借助计算机、人工智能等尖端技术以技术“生产”技术，技术的复杂程度非以往的难度可比：同时现代的知识产权制度给予技术持有者一定的垄断保护。技术活动不同于一般商品的生产，相当一部分研发活动的技术成果，用于保护自家产品具有竞争优势，用于满足自家企业或关联经济组织自身的需要，而不是为了获取技术的交换或转让价值。很多可多地、多次转让的专利技术能够“待价而沽”，凭依的就是制度性的垄断保障。复杂性与垄断性，这是能带来预期收益的技术不一定要转化为商品的主要原因。由上所述，技术商品的含义可以表述为：技术商品是用来交换的技术成果。具体地讲，它是通过在生产中应用，能够为使用者创造经济利益的具有独占性的用于交换的技术。技术成果的商品属性是技术成果商品化的理论依据，也是建立技术市场的理论依据。商品是用来交换的、能满足人们某种需要的劳动产品。技术作为知识形态的商品，它同样具有使用价值和价值两种属性。其使用价值是科技人员在开发技术商品所耗费的复杂劳动，它表现为人类智力劳动的凝结，如降低成本、提高产出、增进企业的劳动生产率，满足消费者高质量的生活需要和多样化的文化需求，为国防建设解决技术难题，为生态文明带来巨大的社会效益等。其价值表现为转让应用后的超值效用，它的价值是通过交换而实现的超额利益。因此，技术成果具备完全的商品属性但是并不是所有科学技术成果都可以转化为商品，技术商品还有其特定的范畴：①基础研究成果不能纳入技术商品的范畴。因为，大多数基础研究的对象是科学而不是技术，基础研究的任务是揭示自然规律的理论探索，成果预期不明确且产品化周期较长。因此，绝大多数基础研究成果在短期内不能投入生产，短期内不能形成生产资料和生活用品，即使科学转化为技术的周期大大缩短，没有产品的基础研究成果就不可能成为商品②对整个社会产生公共效益的技术成果也不应纳入商品范畴。例如，政府财政支出支持的关于环境保护、民生工程、国防安全、医疗卫生等方面的研究成果，一般不006技术经纪人培训教程应通过技术市场进行推广应用，而应由政府代表社会来补偿科研耗费，进行有组织有计划的推广，否则，投资与收益失衡，会造成国家和人民利益分配不公③预期不明了的技术成果也不能成为商品。有的技术成果只有短期的使用价值或相反的预后结果，它不仅不能为使用者创造财富，还可能会损失买方的投资耗费，甚至会损害社会的公共利益。国际著名医药公司辉瑞、葛兰素史克等都因新药的不良后果被罚款数十亿美元，获奖的技术商品三聚氰胺曾作为食品添加剂公开用于提高奶粉检测浓度而造成恶劣的影响。因此，为了保证技术商品的质量，对技术商品要有严格的评估、鉴定程序。④由正常渠道可获取的技术、可免费得到的技术，不能成为商品。例如，已过保护期的专利技术、已失去保密性的专有技术、已经广为传播的其他非专利技术等，都不能成为商品。3.技术的商品特征技术商品具有普通商品的基本属性，但是，技术交易与普通物质商品交易以及一般性的服务贸易有着显著的区别。技术商品的形态特征是以知识信息的形式存在于图纸、软件、资料、工艺文件、设计方案、材料配方、管理手册之中。图纸、软件、手册等作为介质，只是技术信息的载体。一些技术信息，如新技术的研究方法与扩展途径，新设备或新工艺的操作要领、调整和维修经验，则存储在技术人员的大脑中。一些技术信息还体现在物质商品中，例如新产品、新设备、新材料、新的元器件等，它们是技术信息物化的外壳，是实物形态的技术成果。技术商品的储存、展示、评估、流通、扩散、交易等，主要以信息处理的方式实现。所以，技术交易业务主要与信息流有关，较之其他专业和产业，对于信息技术和信息产业具有更高的依赖性。(1)技术的垄断性技术的所有权往往由单一的所有权者所持有，技术的垄断性源自技术掌握的难度。在商品经济的法制制度下，技术所有权持有者更多的是通过法律（知识产权法等）和商业保密措施达到垄断目的。在国际市场上，一项类似技术的卖主一般不会超过五家，且类似技术的核心内容会存在较大差异。技术垄断是一把双刃剑，垄断保护技术创新与技术进步，同时又阻碍技术的扩散与应用。技术垄断可以使技术持有方处于交易的有利地位，越是高新技术，技术供方的卖方市场地位越稳固，技术卖方在交易过程中既要获取尽可能大的转让收益，又要尽量保留技术秘密。买方既想得到自己所需要的技术，又掌控不了技术洽谈的主动权，垄断的程度越高，技术买方选择的余地以及讨价还价的可能越小。这就大大增加了技术洽谈和技术成交的难度。···试读结束···...

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2022-04-02 物权法关于开发商 房地产法与物权法

作者：圣才电子书出版社：圣才电子书格式:AZW3,DOCX,EPUB,MOBI,PDF,TXT房地产经纪人《房地产交易制度政策》历年真题与模拟试题详解试读：第一部分历年真题及详解2012年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．在国民经济产业分类中，房地产属于（）。A．第一产业B．第二产业C．第三产业D．第四产业【答案】C【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2．房地产咨询是为了从事房地产活动的当事人提供法律、信息、（）等方面服务的经营活动。A．测绘B．估价C．技术D．管理【答案】C【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。3．在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（）。A．房地产市场调查研究B．房地产开发项目策划C．房地产销售代理D．房地产投资项目可行性研究【答案】C【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项，属于房地产经纪活动。4．《商品房屋租赁管理办法》属于（）。A．法律B．行政法规C．地方性法规D．部门规章【答案】D【解析】行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市危险房屋管理规定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《城市房屋白蚁防治管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》等。5．下列司法机关中，有权作出司法解释的是（）。A．基层人民检察院B．中级人民法院C．高级人民检察院D．高级人民法院【答案】D【解析】最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。即最高人民法院有权作出司法解释。6．下列取得房屋所有权的情形中，属于原始取得的是（）。A．购买房屋B．遗赠房屋C．交换房屋D．自建房屋【答案】D【解析】原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。ABC三项均属于继受取得。7．下列房屋中，可以采用协议方式取得建设用地使用权的是（）。A．社区小型超市B．环保器材厂生产车间C．非盈利的社会团体办公楼D．限房价、限套型普通商品住房【答案】C【解析】协议出让国有建设用地使用权是指国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。8．下列用地中，应通过出让方式取得建设用地使用权的是（）。A．旅游用地B．国家机关用地C．公益事业用地D．城市基础设施用地【答案】A【解析】《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。BCD三项用地均可以通过划拨方式取得。9．住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（）。A．可以续期B．自动续期C．申请续期给予批准D．由国家无偿收回【答案】B【解析】根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。10．张某继承商铺1间，商铺土地使用权以划拨方式取得。经批准，张某将商铺转让给王某，土地使用权出让金应由（）缴纳。A．张某B．王某C．张某与王某共同D．张某和王某协商【答案】B【解析】划拨土地的转让有两种规定：①报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；②可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。本题中，该商铺土地使用权以划拨方式取得，经批准予以转让，应当由受让方王某办理出让手续、缴纳土地使用权出让金。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。11．申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，应由房屋所在地（）管辖。A．基层法院B．中级人民法院C．高级人民法院D．最高级人民法院【答案】A【解析】申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。12．建设工程符合城市规划要求的法律凭证是（）。A．建设项目选址意见书B．建设工程施工许可证C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证【答案】D【解析】在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。13．关于正常使用情况下施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的说法，正确的是（）。A．装修工程1年B．外墙面防渗透5年C．给排水管道1年D．供热系统1个采暖期【答案】B【解析】在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：①地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气系统、给排水管道、设备安装为2年；⑤装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。14．关于房地产开发企业对商品住宅质量承担责任的说法，正确的是（）。A．无须购房人同意，屋面防水的保修期限可少于3年B．砖混结构的住宅外墙有裂缝时，购房人可以请求退房C．在正常使用下，只要主体结构出现质量问题均应承担赔偿责任D．在双方自愿的基础上，有些部位的保修期限可以由开发企业与购房人自行约定【答案】D【解析】ABD三项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。C项，在合理的使用年限内，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。15．根据《商品房销售管理办法》，自商品房交付使用之日起60日内，应将房屋登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门的义务人是（）。A．房屋施工单位B．物业服务企业C．房地产经纪机构D．房地产开发企业【答案】D【解析】商品房交付中，房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。16．房地产开发企业对商品住宅的保修期自（）之日起计算。A．组织竣工验收B．工程竣工验收合格C．房屋所有权初始登记D．商品住宅交付给购房人【答案】B【解析】建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。17．下列房地产广告内容中，符合相关管理规定的房地产广告是（）。A．含有升值或者投资回报的承诺B．标明实际销售价格及其有效期限C．以乘车或开车到达时间表示距离D．利用其他项目的形象作为本项目的效果【答案】B【解析】房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。A项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。C项，房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离；房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。D项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。18．无须办理房屋所有权转移登记的是（）。A．房屋租赁B．受遗赠房屋C．以房屋出资入股D．房屋分割导致所有权发生转移【答案】A【解析】《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。A项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权，因此无须办理所有权转移登记。19．下列行为中属于单务行为的是（）。A．房地产抵债B．房地产入股C．房地产赠与D．房地产互换【答案】C【解析】房地产买卖是指房地产权利人（房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为，属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为，属于单务行为，受让人不需承担任何义务。20．房地产经纪机构在代理销售商品房时可以收取（）。A．佣金B．咨询费C．手续费D．居间费【答案】A【解析】商品房销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。21．房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是（）。A．整栋出售B．分割拆零销售C．返本销售D．变相返本销售【答案】A【解析】《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅不得分割拆零销售。《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。22．故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房购买合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款（）的赔偿金。A．1/3B．1/2C．1倍D．2倍【答案】C【解析】出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。223．王某向甲房地产开发企业预购了一套建筑面积为90m的商2品住房，单价为6000元/m，预售合同中未对房屋面积误差作出约定，2商品住房实测建筑面积为93m，则王某实际支付房款（）万元。A．54.00B．55.18C．55.62D．55.80【答案】C【解析】按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则都作出了相同的规定：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。题中，王某购买商品房的面积误差比＝（93－90）÷90×100%＝3.3%，超出3%，王某实际应付购房款＝（3%×90＋90）×6000＝556200（元）＝55.62（万元）。24．由于出卖人原因，预售商品房自房屋交付使用之日起（）日，买受人仍未取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应承担违约责任。A．15B．30C．60D．90【答案】D【解析】由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。25．当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应以违约金超过造成损失的（）为标准适当减少。A．10%B．20%C．30%D．40%【答案】C【解析】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。26．商品房预售许可的最低规模不得小于（）。A．套B．层C．单元D．栋【答案】D【解析】《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。27．房屋出租人不享有承租房屋的（）权。A．占有B．使用C．收益D．处分【答案】B【解析】房屋所有权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。出租人将房屋出租给承租人使用，在租赁期间内无使用权。28．公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。A．1至2B．3至5C．6至8D．10至20【答案】B【解析】《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。【拓展】《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》出台之前的相关政策规定，公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年。29．根据《物权法》，可以设定抵押的房地产是（）。A．农村宅基地B．乡镇企业的厂房C．老年福利院的办公楼D．所有权有争议的房屋【答案】B【解析】《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③正在建造的建筑物；④法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。30．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）个月内未申请登记的，预告登记失效。A．半B．1C．2D．3【答案】D【解析】《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。31．陈某申请办理房屋抵押权登记，抵押权自（）时生效。A．抵押合同订立B．房屋登记机构受理C．记载于登记簿D．领取房屋他项权证【答案】C【解析】房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房地产抵押未经登记的，不发生物权效力，对抵押物具有优先受偿权。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。32．权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（）。A．更正登记B．变更登记C．注销登记D．异议登记【答案】A【解析】更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。33．异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求（）。A．支付违约金B．返还物权C．排除妨碍D．损害赔偿【答案】D【解析】《物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。34．建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所，房屋登记簿记载的所有权人是（）。A．全体业主B．业主委员会C．物业服务企业D．房地产开发企业【答案】A【解析】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，对建筑区划内的共有部分享有共有权，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。35．建筑区划内依法属于全体业主共有的公共设施，应由（）申请房屋登记。A．全体业主B．业主委员会C．物业服务企业D．房地产开发企业【答案】D【解析】对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。36．王某是刘某房屋的唯一继承人，刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同，王某应先申请房屋所有权的（）。A．注销登记B．变更登记C．转移登记D．异议登记【答案】C【解析】根据我国房屋所有权的特点，房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。A项，房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。B项，房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。C项，房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。D项，异议登记是更正登记中发生的，土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。本题中，王某继承房屋，应申请房屋所有权转移登记。37．预售人和预购人订立房屋买卖合同后，预售人如未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以（）。A．申请异议登记B．申请更正登记C．直接申请初始登记D．单方申请预告登记【答案】D【解析】当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。38．房屋登记机构不向社会公开的内容是（）。A．房屋的面积B．房屋的坐落C．房屋的司法查封情况D．房屋的原始登记凭证【答案】D【解析】可以公开查询的信息是指，任何单位和个人都可以申请查询的信息，这类信息具体包括：①房屋自然状况，比如房屋坐落、面积、用途等；②房屋权利状况，比如所有权人姓名或名称，他项权利的设定时间、类别、期限，司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。D项，房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。39．李某用价值89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税率为3%，则（）。A．李某应缴纳契税3.15万元B．李某应缴纳契税0.48万元C．王某应缴纳契税2.67万元D．王某应缴纳契税0.48万元【答案】D【解析】契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。本题中，王某应缴纳的契税＝（105－89）×3%＝0.48（万元）。40．城镇土地使用税应按照（）征收。A．纳税人自己测量的土地面积B．纳税人实际占用的土地面积C．纳税人占用土地上的建筑物基地面积D．纳税人占用土地上的房屋总建筑面积【答案】B【解析】城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种资源税。城镇土地使用税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区内的土地，计税依据是纳税人实际占用的土地面积。41．教育费附加的税率在城市一般是（）。A．1%B．3%C．5%D．7%【答案】B【解析】教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额为计税依据，税率为3%。42．某房地产经纪机构有限责任公司，应按照（）的税率缴纳企业所得税。A．5%B．7%C．20%D．25%【答案】D【解析】企业所得税实行比例税率，税率为25%。非居民企业在中国境内未设立机构、场所或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得纳税，适用税率为20%。43．领取房屋权属证书，权利人应按（）缴纳印花税。A．申请登记时的房地产价值的0.3%B．申请登记时的房地产价值的0.5%C．申请登记时的房地产价值的1%D．每件5元【答案】D【解析】印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：①购销合同，按购销金额0.3‰贴花；②加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5‰贴花；③建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；④建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花；⑤财产租赁合同，按租赁金额1‰贴花；⑥货物运输合同，按运输费用0.5‰贴花；⑦仓储保管合同，按仓储保管费用1‰贴花；⑧借款合同，按借款金额0.05‰贴花。⑨财产保险合同，按保险费收入1‰贴花；⑩技术合同，按所载金额0.3‰贴花；⑪产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花；⑫营业帐簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他账簿按件计税，一件5元；⑬权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。44．住房转让手续费按住房的（）收取。A．成交价格B．评估价格C．建筑面积D．转让增值额【答案】C【解析】住房转让手续费按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收；存量住房转让手续费由转让双方各承担50%。45．关于房产税的说法，正确的是（）。A．按季度征收B．税率全国统一C．均按1.2%的税率征收D．均按12%的税率征收【答案】B【解析】房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种税。房产税的纳税期限为按年计征，分期缴纳。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12%。46．筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金是（）的职权。A．业主B．业主大会C．业主委员会D．居民委员会【答案】B【解析】业主大会是物业管理区域内物业管理的最高权力机构，是物业管理的决策机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。对共有部分享有共同管理的权利，即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。业主大会成立后，业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，将有关账目等移交业主委员会。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。47．业主委员会是业主大会的（）机构。A．权利B．决策C．临时D．执行【答案】D【解析】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离，业主委员会向业主大会负责。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。48．张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳的个人所得税为（）元。A．0B．800C．1600D．16000【答案】A【解析】住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。49．职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的（）存款利率计息。A．活期B．协定C．3个月零存整取D．3个月整存整取【答案】A【解析】职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息日挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。50．张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自（）执行。A．公布之日起B．本年下月1日起C．本年下季度第1日起D．下年1月1日起【答案】D【解析】个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）51．房地产中介服务包括（）。A．房地产咨询B．房地产开发C．房地产估价D．房地产经纪E．房地产广告设计【答案】ACD【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理业和房地产中介服务业合称房地产服务业，房地产中介服务又分为：①房地产咨询；②房地产估价；③房地产经纪。52．下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（）。A．《物业管理条例》B．《城市房地产管理法》C．《土地管理法实施条例》D．《商品房销售管理办法》E．《安徽省城市房地产交易条例》【答案】AC【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。53．根据土地利用总体规划，土地用途包括（）。A．农用地B．城市用地C．建设用地D．公益用地E．未利用土地【答案】ACE【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。54．国家可以依法收回建设用地使用权的情形有（）。A．地震导致房屋灭失B．建设用地使用权届满C．司法机关决定收回建设用地使用权D．土地使用者未如期支付地价款E．土地使用者未按合同约定的期限和条件开发利用土地【答案】BCDE【解析】国家收回土地使用权有多种原因，具体包括以下：①土地使用权期间届满收回。②提前收回国有土地使用权。国有土地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金；③因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回，有两种情况，一是土地使用者未如期支付地价款，二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地；④司法机关决定收回土地使用权。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。55．在城市规划实施监督中，报建审批管理包括审批核发（）。A．建设用地批准书B．建设项目选址意见书C．建设工程规划许可证D．建设用地规划许可证E．建设工程施工许可证【答案】BCD【解析】城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证（简称“一书两证”）。56．关于商品住宅保修期的说法，正确的有（）。A．管道堵塞，保修期为2个月B．电器开关，保修期为6个月C．卫生洁具，保修期为6个月D．管道渗透，保修期为2年E．屋面防水，保修期为3年【答案】ABE【解析】商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。57．房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有（）。A．规划中的地铁B．装饰装修的内容C．物业管理的内容D．办理户口的承诺E．提供贷款的银行名称【答案】BD【解析】A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。C项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。D项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。【说明】根据最新版考试教材，B项知识点已删除。58．存量房买卖合同应载明的内容有（）。A．房屋交付的时间B．成交价格和支付方式C．双方当事人的联系方式D．建设工程规划许可证号E．房地产权属证书的名称和编号【答案】AB【解析】商品房买卖合同应包括的主要内容包括：①当事人名称或姓名和住所；②商品房基本情况；③商品房的销售方式；④商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；⑤交付使用条件及日期；⑥装饰、设备标准承诺；⑦供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；⑧公共配套建筑的产权归属；⑨面积差异的处理方式；⑩办理产权登记有关事宜等。当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。59．申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（）。A．商品房预售方案B．商品房预售许可申请表C．关于工程施工进度说明D．房地产开发企业的资质等级证书E．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上的证明【答案】ABCD【解析】《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案，应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。60．商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有（）。A．出租人拟将房屋出卖B．承租人将房屋擅自转租C．承租人擅自扩建承租房屋D．司法机关查封出租房屋E．承租人在合理期限内未支付租金【答案】BCE【解析】出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。61．房屋租赁合同的内容一般应包括（）。A．租赁期限B．房屋价格C．租赁用途D．租金及交付方式E．当事人姓名或名称【答案】ACDE【解析】《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。62．房屋租赁期内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A．房屋赠与B．房屋析产C．房屋继承D．房屋焚毁E．房屋买卖【答案】ABCE【解析】承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效；承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。D项，在租赁期间，承租人的义务是要交付租金、合理使用，妥善保管房屋以及租赁关系终止时归还房屋。63．关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（）。A．抵押人享有对抵押房地产的占有权B．抵押人享有对抵押房地产的使用权C．抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权D．未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租E．未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让【答案】ABCD【解析】AB两项，《城市房地产抵押管理办法》指出，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。D项，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，已抵押，未经抵押权人同意的不得出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。64．依法不得抵押的不动产有（）。A．农民的自留地B．国有土地所有权C．学校的校办工厂D．公立医院的门诊楼E．被人民法院查封的属于个人的营业房【答案】ABDE【解析】根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。③权属有争议的房地产和被依法查封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法不得抵押的其他房地产。65．关于最高额抵押的说法，正确的有（）。A．最高额抵押所担保的实际发生额不确定B．最高额抵押所担保的最高债权额是确定的C．最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保D．最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供E．最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让【答案】ABC【解析】AB两项，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。CD两项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。【说明】根据最新版考试教材，AB两项知识点已删除。66．申请房屋抵押权登记，申请人应提交的材料有（）。A．抵押合同B．登记申请书C．申请人的学历证明D．申请人的工作证明E．申请人的身份证明【答案】ABE【解析】房屋一般抵押登记包括设立登记、变更登记、转移登记和注销登记。根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交：①登记申请书；②申请人的身份证明；③房屋所有权证书或房地产权证书；④抵押合同；⑤主债权合同；⑥其他必要材料。67．房地产抵押担保的范围包括（）。A．违约金B．损害赔偿金C．主债权及利息D．申请人的工作证明E．申请人的身份证明【答案】ABC【解析】房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。68．因买卖房屋申请房屋所有权转移登记，申请人应提交的材料有（）。A．房屋买卖合同B．房屋所有权证书C．申请人的身份证明D．买房人的婚姻证明E．房屋价值评估报告【答案】ABC【解析】申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：①不动产权属证书；②买卖、互换、赠与合同；③继承或者受遗赠的材料；④分割、合并协议；⑤人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；⑥有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；⑦相关税费缴纳凭证；⑧其他必要材料。69．根据《物权法》，不动产登记机构的职责有（）。A．必要时可以实地查看B．如实、及时登记有关事项C．查验申请人提供的权属证明D．就有关的登记事项询问申请人E．对申请登记的不动产进行评估【答案】BCD【解析】《物权法》第十二条规定，登记机构应当履行的职责有：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。70．下列行为中，应办理转移登记的情形有（）。A．赠与房屋B．继承房屋C．交换房屋D．拆除部分房屋E．房屋门牌号发生改变【答案】ABC【解析】转移登记，是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的。DE两项的情形均应办理变更登记。71．房屋登记的工作程序有（）。A．申请B．审核C．核准D．记载于登记簿E．发证【答案】ABDE【解析】房屋登记的一般程序为申请、受理、审核、记载于登记簿和发证等。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。72．房地产经纪活动中，可以查询房屋原始登记凭证的主体有（）。A．人民法院B．仲裁机构C．房屋权利人D．房地产经纪人E．房地产经纪机构【答案】ABC【解析】房屋原始登记凭证只在限定的范围内进行查询，不向社会公开：①房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证；②房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证；③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证；④公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁事项直接相关的原始登记凭证；⑤仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证；⑥涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。【说明】根据最新版考试教材，该知识点已删除。73．下列行为中，免征契税的情形有（）。A．法定继承人继承房屋B．祖父母赠与孙女住房C．事业单位购买办公楼D．因地震住房灭失重新购买住房E．非法定继承人根据遗嘱承受房屋【答案】AC【解析】ABE三项，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，免征契税；但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。C项，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。D项，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。74．下列行为中，免征土地增值税的情形有（）。A．联营企业转让房地产B．外商投资企业转让自用房地产C．房地产开发企业建造普通标准住宅出售D．国家因建设需要依法征收房地产E．某商场因实施城市规划、国家建设的需要自行转让原房地产【答案】DE【解析】免征土地增值税的情形：①对建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。②企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。③因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。④对个人销售住房暂免收增值税。75．房产税的征税对象包括（）范围内的房产。A．城市B．县城C．农村D．工矿区E．建制镇【答案】ABDE【解析】房产税的征税对象是房产，包括位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产。76．下列房地产中，免征房产税的房产有（）。A．个人自营的店铺B．百货公司的商场C．个人自住的住房D．学校出租的食品店E．政府机关自用的办公楼【答案】CE【解析】下列房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。⑦股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其他房产。⑨自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。77．根据《物权法》由业主共同决定的事项有（）。A．制定业主大会议事规则B．选聘和解聘物业服务企业C．解聘物业服务企业的保安人员D．筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金E．制定和修改建筑物及附属设施的管理规约【答案】ABDE【解析】下列事项由业主共同决定：①制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；⑤筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；⑥改建、重建建筑物及其附属设施；⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]点击下载...

2022-04-04 物权法关于开发商 房地产法与物权法

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2022-04-04